刘晓博：大城市被釜底抽薪？国家将重点发展“两类城市”！

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　　种种迹象显示：中国城镇化的基本策略，在2020年11月发生了一次“重要修订”。

　　其标志是两件事：

　　第一件事：11月1日，总书记在“求是”杂志发表了《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》的文章，其中这样谈到了城镇化：

　　产业和人口向优势区域集中是客观经济规律，但城市单体规模不能无限扩张。目前，我国超大城市（城区常住人口1000万人以上）和特大城市（城区常住人口500万人以上）人口密度总体偏高，北京、上海主城区密度都在每平方公里2万人以上，东京和纽约只有1.3万人左右。长期来看，全国城市都要根据实际合理控制人口密度，大城市人口平均密度要有控制标准。要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展，有序推动数字城市建设，提高智能管理能力，逐步解决中心城区人口和功能过密问题。

　　中西部有条件的省区，要有意识地培育多个中心城市，避免“一市独大”的弊端。我国现有1881个县市，农民到县城买房子、向县城集聚的现象很普遍，要选择一批条件好的县城重点发展，加强政策引导，使之成为扩大内需的重要支撑点。

　　这篇文章是总书记2020年4月10日在中央财经委员会第七次会议上的讲话，而当时疫情正处于关键时期，很显然“控制大城市人口密度”，是疫情爆发后的重要反思。

　　这篇文章提出了超大、特大城市要郊区化发展、多中心发展，还提出了中西部有条件的省份要发展“副中心城市”，要把县城当做“扩大内需的重要支撑点”，这都是之前没有过的。

　　为什么有这样的修正？除了疫情因素，可能还跟“城镇化的成本”、基层政府的“保运转”密切相关：以深圳为代表的大城市，今年房价再次大涨。中心城市房价的不断上涨，让中央意识到：只靠少数中心城市、都市圈和城市群，无法快速推动中国城镇化，因为房价太高、农民进城根本买不起。

　　如果国家的城镇化战略是以“中心城市+都市圈+城市群”为主，放弃普通三四五线城市，尤其是县城，不仅会让人口流动出现强烈的“马太效应”，还会让四五线城市很快出现财政危机——土地没有人要、房子没有人要，人口严重流失，到那时将带来一系列重要问题。

　　所以，这个反思不单单来自疫情，也不会因为疫情的结束而“一阵风刮过去”。

　　第二件事：11月14日，总书记在南京主持召开“全面推动长江经济带发展座谈会”并发表讲话，下面两句非常值得关注：

　　1、要推进以人为核心的新型城镇化，处理好中心城市和区域发展的关系，推进以县城为重要载体的城镇化建设，促进城乡融合发展。

　　2、要构筑高水平对外开放新高地。要统筹沿海沿江沿边和内陆开放，加快培育更多内陆开放高地，提升沿边开放水平……

　　看到了吗？“推进以县城为重要载体的城镇化建设”，清晰无误地告诉我们，中国城镇化的重点再次发生了调整。此外还告诉我们，在国内大循环的时代要“加快培育更多内陆开放高地”，这也就是我几年前率先提出的“陆权（城市）复兴”。

　　中国的城镇化可以分为三个阶段。早期，也就是在2018年之前，是“大中小城市协调发展”，当时之所以这样提，是因为中国城镇化率非常低，有充沛的人口红利，所有的城市都可以大幅增加人口、做大城市。

　　但后来，人口红利终结，出生率下降、老龄化到来。2018年开始，中央把新型城镇化定义为“中心城市+都市圈+城市群”。

　　应该说，这是符合人类城镇化规律的。当城镇化达到一定水平，就会进入“后城镇化时代”，这时候主要是大城市向中小城市“抽血”，美国、日本、欧洲都已经发生了这种变化。

　　直接提倡大城市化，好处是两个：第一，节省土地；第二，避免让城市化的人口“买两次房子”。所谓“买两次房”，就是在县城或者地级市买一次，然后再在省城、中心城市买一次（因为要再经历一次“大城市化”）。

　　但问题是：当民众的预期、发展的方向和政策全部一致的时候，就会产生共振。共振，可以让大桥垮塌，这就是其危害。

　　过去两年多，部分中心城市房价持续上涨，就跟这种“预期+市场+政策”的共振有关。而众多的三四五线城市，由于不在核心都市圈，开始出现凋敝的现象。这又反过来阻碍了中国城镇化的进程，农民进城就会出现“看不起小城市、买不起大城市”的尴尬局面。

　　而国家的政策，往往是要“逆周期”、“逆预期”调控的。所以，国家最终调整了新型城镇化的策略，有“重返大中小城市均衡发展”的意思。但跟之前最大的区别是，不是一刀切发展所有的城市，而是选择一批有条件的县城、地级市来发展。

　　有人猜测，百强县会优先发展，全面提升公共服务水平，吸引农民进城。

　　但百强县是远远不够的，而且百强县高度集中在中东部的几个省里。所以，每个省至少会选择一半的县重点发展。最终成为“城镇化重要载体”的县，可能有七八百个，甚至近千个。

　　还有一批地级市将获得发展新机遇。

　　现在各地都在公布“省域副中心城市”，就连山西这样的弱省都搞了3个副中心，广东也是3个省域副中心。全国最终的“省域副中心”可能会达到40到50个，都是地级市。

　　这事实上又给了“即将熄火”的三四五线城市，新一轮卖地的机会，房价上涨的机会，保证地方财政运转的机会。

　　“陆权复兴+以县城为重要载体的城镇化”，对于内陆省份是利好，对于中小城市是利好，对于农民进城是利好（成本降低，可以就近选择）。但对于沿海城市，特别是特大、超大城市来说，则是釜底抽薪。

　　那么问题来了：城镇化策略的“11月之变”，是否意味着沿海大城市、一城独大的省会城市的房价，将很难继续上涨，而中小城市的机会来了？

　　我的看法是：人口、资金、就业机会持续流入中心城市，是人类城镇化的共同规律。

　　最典型的是美国和日本，美国、日本城镇化基本完成之后，又一直在进行“后城镇化”，人口继续向中心城市集中。比如美国人口主要从中部的城市流向东西两岸，日本则从全国向东京都市圈集中。

　　在西班牙、意大利，也不断出现被抛弃的小镇，1欧元买套别墅很常见。究其原因，还是因为人类是社会性动物，年轻人尤其需要交流、需要就业、需要良好的公共服务。城市之间出现马太效应是必然的，很难被政策逆转。

　　比如我们振兴东北的政策出台了好几轮，但一直阻止不了人口迁出东北。但从政府的角度看，维持均衡发展是基本理念，知其不可为而为之，也是必要的。政策总不能鼓励大家都迁出东北或者胡焕庸线以西吧。

　　所以从投资角度，还是要坚决选中心城市、核心都市圈。县城和多数地级市的房子，都属于跟涨类型，投资价值偏低、主要是有自用价值。

　　但话说回来，国家选定县城为“城镇化重要载体”，要求更多省份发展副中心城市，的确是对中心城市楼市的釜底抽薪，显示了“房住不炒”的政策导向。未来，大城市跟中小城市之间的人口争夺战会愈演愈烈。