刘晓博：重磅定调！关于房地产的最新表述，来了……

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　　11月3日傍晚，新华社播发了“中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议”，透露了“十四五期间”国家对于房地产的基本政策。

　　如果概括为两个字，那就是——利好！

　　我们先看一下文件的正式表述，这份文件是制定“十四五规划”的基本指南。

　　1、推动金融、房地产同实体经济均衡发展

　　在“畅通国内大循环”一节里，中共中央的“建议”提出：

　　推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。

　　点评：在这段表述里，没有把金融、房地产同实体经济对立起来，而是提出要均衡发展，实现衔接、促进相关产业的发展。

　　金融是经济的血液，房地产则是拉动实体经济的重要龙头，都是缺一不可的。金融如果向虚、自我空转，或者房地产占用太多资源，当然会对实体经济不利。但如果金融和房地产被过分压制，也会影响实体经济的运行。协调好关系，是关键。

　　国家提出让房地产行业跟实体经济均衡发展，对这个行业来说是鼓舞人心的。此前，这个行业被很大程度上“污名化”了。

　　2、促进住房消费健康发展

　　在“全面促进消费”一节里，“建议”提出：

　　增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，……推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展。

　　点评：“建议”提出“促进住房消费健康发展”，说明住房消费在十四五期间仍然是被鼓励的，是被促进的，是要发展的，但前提是“健康”。

　　“健康”的含义，是两个方面，一是房价要让老百姓能接受，二是建筑本身要安全、绿色。

　　3、促进房地产市场平稳健康发展

　　在“推进以人为核心的新型城镇化”一节里，“建议”详细论述了城镇化和房地产政策。这段话比较重要，将其大部分内容引述如下：

　　推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。

　　……坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化。

　　优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。推进成渝地区双城经济圈建设。推进以县城为重要载体的城镇化建设。

　　点评：这段话传递了几个意思。

　　第一，大城市要控制人口密度。此外，正如总书记在“求是”11月1日发表文章要求的那样，大城市要多中心化、郊区化发展。中西部省份要避免“一城独大”，适度发展副中心城市，还要发展一批重点县，以尽量让农民进城的时候有更多选择，降低他们进城的“成本”。

　　第二，强调了“房住不炒”、“因城施策”，但目标仍然是“促进房地产市场平稳健康发展”，而不是单边打压楼市。

　　第三，通过户籍改革等手段，“加快农业转移人口市民化”，这将给房地产行业带来稳定的发展红利。

　　第四，“优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用”，这意味着大城市扩容仍然会搞。

　　此外，这段话还单独提及了“推进成渝地区双城经济圈建设”。

　　4、增强生育政策包容性

　　在人口一节，暗示了会继续放松生育限制。表述是这样的：

　　实施积极应对人口老龄化国家战略。制定人口长期发展战略，优化生育政策，增强生育政策包容性，提高优生优育服务水平，发展普惠托育服务体系，降低生育、养育、教育成本。

　　点评：从这一段的表述看，国家暂时没有取消计划生育政策，只是说要“优化”，增加“包容性”，这是隐含着可以生育三孩吗？有待进一步的明确。

　　“降低生育、养育、教育成本”的提法，也值得关注。这跟计划生育政策“优化”、“包容”一起，构成了楼市的利好。

　　5、未提及房地产税，但有暗示

　　会有房地产税吗？“建议”没有明确提及，但有暗示。比如在税收一节这样说：

　　完善现代税收制度，健全地方税、直接税体系，优化税制结构，适当提高直接税比重，深化税收征管制度改革。

　　在居民收入一节这样说：

　　完善再分配机制，加大税收、社保、转移支付等调节力度和精准性，合理调节过高收入，取缔非法收入。

　　点评：我的看法是，“建议”虽然没有提及房地产税，但其实隐含着推进的意思。因为房地产税，就是直接税，也是地方税的关键税种，更是调节居民收入的重要手段。

　　所以，十四五期间房地产税立法会全面推进，但很难全面落地，可能会选择一些中心城市来试点，比如深圳。此外，遗产税估计也会立法，这也跟房地产行业、房产密切相关。

　　6、农民来自土地的收入将增加！

　　关于农村宅基地等，“建议”有以下表述：

　　健全城乡统一的建设用地市场，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。建立土地征收公共利益用地认定机制，缩小土地征收范围。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。保障进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，鼓励依法自愿有偿转让。

　　点评：盘活农村的宅基地、土地承包权，让它们可以在一定范围内流转，可以增加农民的财产性收入，有利于推进城镇化。否则他们到了城市里，也很难买房子。所以，这些措施也是楼市的间接长期利好。

　　7、黄河流域将有利好！

　　关于区域发展，“建议”有以下表述：

　　推动区域协调发展。推动西部大开发形成新格局，推动东北振兴取得新突破，促进中部地区加快崛起，鼓励东部地区加快推进现代化。推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展，打造创新平台和新增长极。推动黄河流域生态保护和高质量发展。高标准、高质量建设雄安新区。

　　点评：中心城市+都市圈+城市群，仍然是中国新型城镇化的基本方向，虽然疫情之后略有修正，但基本方向不变。上述被点到名的区域，和此前点名的“成渝”，就是国家发展的重点。

　　其中推动黄河流域发展的规划，接近于成熟，估计半年内会公布。

　　8、北京、上海、粤港澳大湾区地位特殊。

　　建议特别提到：“支持北京、上海、粤港澳大湾区形成国际科技创新中心”。

　　点评：“十四五”到2035年，中国发展的核心是高新技术产业，而上述三大区域获得了关于科技方面最高的定位，所以这三个区域不动产最值得投资，这是毋庸置疑的。

　　总结：从上面表述可以看出，这份重要文件给房地产行业送上了诸多长期利好，发出了一系列重要信号！