司南君：马云卖房是情怀还是生意？

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　　内容摘要

　　曾经预言房价贱如葱，而如今马云自己却带着天猫杀入房地产市场，准备干起卖房的生意。

　　9月16日，天猫在2020房地产数字化峰会上，宣布与易居联合成立房产部门，正式推出“天猫好房”平台，并承诺“在未来至少3年内不赚钱，所有收入100%都会补贴给购房者”。

　　3年不赚钱？难道是马云要实现自己说过的话吗？

　　其实不然，生意人的事都逃不过一个利字，即使再多文章写房地产凉凉，但你要相信房地产的春天永远不会过去。因为住房这事儿是中国人千百年来内心深处的一种情结，只是市场从遍地开花到了区域化而已。

　　但马云想完全实现线上购房的愿景，或许还真没有如天猫卖商品那么容易！

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　　3年不赚钱背后的大生意

　　三年前，马云当曾说：过去8年中国房价整体呈上涨姿态，我觉得不可思议，任何商品都有其市场规律，有涨有跌很正常。未来房子、车子都会很便宜，房子会多到如葱卖不掉，人人都能买得起，真正昂贵的是干净的水、空气和各种资源。

　　而三年后，天猫杀入房地产市场，并承诺3年不赚钱。马云的三年又三年，是在革房地产行业的命？

　　非也，企业存在的目的就是赚钱，不然就是耍流氓，马云作为商业场上最精明的人不可能不明白这个道理。

　　这几年中国房地产市场出现分化，但是并没有像媒体宣扬的那样房价走到尽头，相反在一线地区繁荣不减有增，而阿里看中的就是这块大蛋糕。

　　现在中国的房地产市场有多大？22万亿，谁不想来分一杯羹。

　　根据CIC报告，2019年中国房地产市场规模达到22.3万亿元币，预计到2024年将增到30.7万亿元币，复合年增率（CAGR）为6.6%。就GTV以及2019年现有和新房销售以及房屋租赁的交易数量，中国拥有全球最的住房市场。

　　这才是阿里进军房地产的理由，而且根据发达国家和中国城市化的规律和进程，接下来十年中国仍然有百分之十几的城市化空间，也就是说有1~2个亿的人变为城镇居民，而这些便存在着巨大的购房需求。

　　而未来，房价更不会如葱一样便宜。为什么？因为通胀。

　　回顾过去十几年，中国的年均通胀在3%，而房价也一路高升。而另一方面，利率市场化之后，处于下行的趋势。再来看看市场上的钱，数据显示，8月末，广义货币的（M2）余额为213.68万亿元，同比增长10.4%，增速相比较上月末降低了0.3个百分点，比上年同期高2.2个百分点；狭义货币（M1）余额为60.13万亿元，同比增长8%，增速分别比上月末和上年同期高1.1个和4.6个百分点。

　　市场上的钱是越来越多了，这也成为支撑房价的一个重要因素。最直观的就是2008年就是当时的“4万亿”，大家都经历过那段房价飞涨的日子。

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　　阿里后发制人，矛头直指对手

　　无疑，房地产市场有大利可图，而宣称3年不赚钱的天猫也并不是革房地产行业的命，而是将矛头直指对手。阿里此举，是为后发制人。

　　现在进军房地产电商，无疑是晚人一步。如今房产线上江湖是4分天下，而贝壳一家便占据半壁江山，58、房多多、易居等也在拼命争夺市场份额。而就在7月24日，贝壳集团公开递交招股书，拟在纽交所上市，招股书显示，腾讯及相关实体持股贝壳12.3%，位列第二大股东，仅次于左晖。

　　7天之后，阿里和易居就传出将联手组建合资公司的消息，这无疑是在与对手暗中较量。而低价促销、补贴便是杀入市场抢滩登陆的最佳手段。像美团、拼多多，这些抢占市场份额的前期无疑不是在亏损运营。面对已经占据一半市场份额的对手，3年不赚钱的天猫无疑是在做着以价换量的长远考虑。

　　所以天猫不是来拯救购房者的也不是来颠覆整个行业的，它要做的只是把对手的份额抢过来而已。

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　　线上卖房没那么简单

　　按照天猫好房的愿景，就是实现买房像在网上购物一样简单，让天下没有难卖的房。简单来说，就是在互联网上，就可以完成看房、选房、买房的系列流程。

　　房地产线上交易确实是个新趋势，司南君也非常看好，特别是在今年疫情期间发挥了巨大的作用。

　　据克而瑞统计，一季度疫情期间，TOP200房企中已经有143家房企启动了线上售楼处。其中，TOP100以内房企发起线上售楼处的达92家，TOP100到TOP200之间房企有51家。而且现在像贝壳以及一些房企都在做线上看房，有的销售还进行直播线上带看等等。

　　但要真做到线上买房像购物一样简单，目前来说却是很有难度。

　　首先我们来看一组数据：2019年，淘宝上看房人数8000万，在线成交套数15万。这说明了什么？线上购房的前景确实很大，但是最终成交率却很低。

　　因为房子毕竟是个大宗资产，而且大多数人买房是为了解决自住的问题，数目巨大利益长远容不得半点马虎。它不像买个手机，看个配置性能就行，房子的考量涉及多重因素，如果购房者不实地考察，是很难达成成交的意愿。

　　另外，客户购买资质的审核、银行贷款问题的解决这是一个很关键的问题，所以说买房从来就不可能像买一般商品这么简单。但是阿里冲入线上卖房，多了个强大的参与者就意味着信息将会更加透明，中间商赚差价的操作余地就小了，这也会压缩炒房空间，对房地产来说也是件好事。