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司南君:马云卖房是情怀还是生意?

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发表于 2020-9-19 12:42:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
  内容摘要

  曾经预言房价贱如葱,而如今马云自己却带着天猫杀入房地产市场,准备干起卖房的生意。

  9月16日,天猫在2020房地产数字化峰会上,宣布与易居联合成立房产部门,正式推出“天猫好房”平台,并承诺“在未来至少3年内不赚钱,所有收入100%都会补贴给购房者”。

  3年不赚钱?难道是马云要实现自己说过的话吗?

  其实不然,生意人的事都逃不过一个利字,即使再多文章写房地产凉凉,但你要相信房地产的春天永远不会过去。因为住房这事儿是中国人千百年来内心深处的一种情结,只是市场从遍地开花到了区域化而已。

  但马云想完全实现线上购房的愿景,或许还真没有如天猫卖商品那么容易!

  01

  3年不赚钱背后的大生意

  三年前,马云当曾说:过去8年中国房价整体呈上涨姿态,我觉得不可思议,任何商品都有其市场规律,有涨有跌很正常。未来房子、车子都会很便宜,房子会多到如葱卖不掉,人人都能买得起,真正昂贵的是干净的水、空气和各种资源。

  而三年后,天猫杀入房地产市场,并承诺3年不赚钱。马云的三年又三年,是在革房地产行业的命?

  非也,企业存在的目的就是赚钱,不然就是耍流氓,马云作为商业场上最精明的人不可能不明白这个道理。

  这几年中国房地产市场出现分化,但是并没有像媒体宣扬的那样房价走到尽头,相反在一线地区繁荣不减有增,而阿里看中的就是这块大蛋糕。

  现在中国的房地产市场有多大?22万亿,谁不想来分一杯羹。

  根据CIC报告,2019年中国房地产市场规模达到22.3万亿元币,预计到2024年将增到30.7万亿元币,复合年增率(CAGR)为6.6%。就GTV以及2019年现有和新房销售以及房屋租赁的交易数量,中国拥有全球最的住房市场。

  这才是阿里进军房地产的理由,而且根据发达国家和中国城市化的规律和进程,接下来十年中国仍然有百分之十几的城市化空间,也就是说有1~2个亿的人变为城镇居民,而这些便存在着巨大的购房需求。

  而未来,房价更不会如葱一样便宜。为什么?因为通胀。

  回顾过去十几年,中国的年均通胀在3%,而房价也一路高升。而另一方面,利率市场化之后,处于下行的趋势。再来看看市场上的钱,数据显示,8月末,广义货币的(M2)余额为213.68万亿元,同比增长10.4%,增速相比较上月末降低了0.3个百分点,比上年同期高2.2个百分点;狭义货币(M1)余额为60.13万亿元,同比增长8%,增速分别比上月末和上年同期高1.1个和4.6个百分点。

  市场上的钱是越来越多了,这也成为支撑房价的一个重要因素。最直观的就是2008年就是当时的“4万亿”,大家都经历过那段房价飞涨的日子。

  02

  阿里后发制人,矛头直指对手

  无疑,房地产市场有大利可图,而宣称3年不赚钱的天猫也并不是革房地产行业的命,而是将矛头直指对手。阿里此举,是为后发制人。

  现在进军房地产电商,无疑是晚人一步。如今房产线上江湖是4分天下,而贝壳一家便占据半壁江山,58、房多多、易居等也在拼命争夺市场份额。而就在7月24日,贝壳集团公开递交招股书,拟在纽交所上市,招股书显示,腾讯及相关实体持股贝壳12.3%,位列第二大股东,仅次于左晖。

  7天之后,阿里和易居就传出将联手组建合资公司的消息,这无疑是在与对手暗中较量。而低价促销、补贴便是杀入市场抢滩登陆的最佳手段。像美团、拼多多,这些抢占市场份额的前期无疑不是在亏损运营。面对已经占据一半市场份额的对手,3年不赚钱的天猫无疑是在做着以价换量的长远考虑。

  所以天猫不是来拯救购房者的也不是来颠覆整个行业的,它要做的只是把对手的份额抢过来而已。

  03

  线上卖房没那么简单

  按照天猫好房的愿景,就是实现买房像在网上购物一样简单,让天下没有难卖的房。简单来说,就是在互联网上,就可以完成看房、选房、买房的系列流程。

  房地产线上交易确实是个新趋势,司南君也非常看好,特别是在今年疫情期间发挥了巨大的作用。

  据克而瑞统计,一季度疫情期间,TOP200房企中已经有143家房企启动了线上售楼处。其中,TOP100以内房企发起线上售楼处的达92家,TOP100到TOP200之间房企有51家。而且现在像贝壳以及一些房企都在做线上看房,有的销售还进行直播线上带看等等。

  但要真做到线上买房像购物一样简单,目前来说却是很有难度。

  首先我们来看一组数据:2019年,淘宝上看房人数8000万,在线成交套数15万。这说明了什么?线上购房的前景确实很大,但是最终成交率却很低。

  因为房子毕竟是个大宗资产,而且大多数人买房是为了解决自住的问题,数目巨大利益长远容不得半点马虎。它不像买个手机,看个配置性能就行,房子的考量涉及多重因素,如果购房者不实地考察,是很难达成成交的意愿。

  另外,客户购买资质的审核、银行贷款问题的解决这是一个很关键的问题,所以说买房从来就不可能像买一般商品这么简单。但是阿里冲入线上卖房,多了个强大的参与者就意味着信息将会更加透明,中间商赚差价的操作余地就小了,这也会压缩炒房空间,对房地产来说也是件好事。

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