刘晓博：政策天平倾斜！楼市新变局，他们的大利空……

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　　对于企业来说，什么最重要？

　　或许有人回答：人才。

　　人才当然重要，但很多时候远没有政策重要。

　　TikTok够厉害的吧，人才、技术、新理念都不缺，瞬间席卷并占领了美国市场。但特朗普签个字，一张纸，就让它陷入了绝境。

　　所以无论是美国还是中国，抑或是正在禁用中国APP的印度，都是行业政策决定企业生死。

　　中国楼市又有新政策了！9月4日上午，住建部在其官网公布了“关于加快新型建筑工业化发展的若干意见”。

　　不要小看这份文件，联署的部委竟然达到9家，包括住建部、教育部、科技部工信部、自然资源部、生态环境部、人民银行、市场监管总局、银保监会。

　　其目的，是在全国推广“新型建筑工业化”，以此带动建筑业全面转型升级，以及绿色发展、高质量发展。

　　文件对“新型建筑工业化”的定义是：通过新一代信息技术驱动，以工程全寿命期系统化集成设计、精益化生产施工为主要手段，整合工程全产业链、价值链和创新链，实现工程建设高效益、高质量、低消耗、低排放的建筑工业化。

　　用白话翻译过来就是：推广“装配式建筑”。

　　之所以拉教育部“背书”，是因为涉及到专业人才的培训、继续教育等。这说明国家下了狠心，要从根子上转型。

　　拉央行、银保监会“背书”，因为需要金融扶持。文件提出：支持新型建筑工业化企业通过发行企业债券、公司债券等方式开展融资。

　　装配式建筑的好处，大家都知道一些。比如建房效率高、降低了对工人的依赖；建筑的精度更高、质量更高，抗震性能更好；干法现场装配，节水、节电、节材、环保，据说还可以提高住宅的实用率。

　　但缺点也是有的，比如成本、运费会提高。

　　这份文件明确：以学校、医院、办公楼、酒店、住宅等为重点，推广装配式建筑体系，最终形成一个完整的产业链。

　　其中以下三点，值得我们关注：

　　1、推广装配式混凝土建筑。在保障性住房和商品住宅中积极应用装配式混凝土结构，鼓励有条件的地区全面推广应用预制内隔墙、预制楼梯板和预制楼板。

　　2、推进建筑全装修。装配式建筑、星级绿色建筑工程项目应推广全装修，积极发展成品住宅，倡导菜单式全装修，满足消费者个性化需求。推进装配化装修方式在商品住房项目中的应用……

　　3、大力推行工程总承包。新型建筑工业化项目积极推行工程总承包模式，促进设计、生产、施工深度融合。

　　看到了吗？文件提出“在保障性住房和商品住宅中积极应用装配式混凝土结构”，这意味着住宅的建筑方式将发生重大变革。虽然装配式的住宅各地已经有了不少尝试，现在则要进入推广阶段。

　　而且附带的是“推进建筑全装修”，明确提出“装配式建筑、星级绿色建筑工程项目应推广全装修，积极发展成品住宅，倡导菜单式全装修，满足消费者个性化需求”。

　　这意味着，未来成品住宅将是市场主流。如果再配以大面积推行的“现房销售”，将来我们买房的模式可能是：今天签约、刷卡，当天就可以拎包入住。

　　对于选择菜单式装修的住户，等待时间会稍长一些，但也比买楼花要短很多，可能只需等待几个月。

　　当天刷卡、当天入住，是很多中国人的购房梦想，我也非常希望可以这样。经历过装修的人，都知道那是一个苦差事，简直是炼狱的感觉。现代人生活忙碌，哪里有那么多时间去逛建材市场，跟装修队斗智斗勇。而且很多家庭矛盾，往往源自装修。

　　到那时，买房受骗的可能性将大幅降低，房子是什么样、你决定购买之前看到的基本上是真实场景，实现了所见即所得。而且统一的装修，只要监管到位、还可以避免乱搭建。

　　说到这里，大家应该能明白了，这是楼市一个很大的变化。不仅涉及到开发商的工作流程、成本核算，还涉及到建材行业、建材市场的运作方式。

　　毫无疑问，这是目前B2C型的建材装修市场的最大利空。比如百安居之类的装修建材大卖场，未来的散户生意可能大幅下降。只有二手房翻新的时候，才有来自C端的订单。新房基本上由开发商统一采购了。

　　所以，建材大卖场会大面积死亡，大量从业人员需要转行。开发商对建材商的采购是B2B集中采购的模式，不需要那么多展示的商店和工作人员。

　　装修队的组织、运作方式，装修公司的业务模式，都将发生巨大变化。有资源、能力强的装修公司、设计公司会“撑死”，没有能力和资源的会饿死。

　　老百姓买房省心了很多，免除了装修的麻烦。但如果装修质量不好，投诉会大幅增加。所以加强监管就非常有必要，如果搞不好、造成大面积的二次装修，则是社会资源的极大浪费。

　　此外，它还会让建筑工人的结构发生巨大变化。在网上，大家把打工戏称为“搬砖”。“新型建筑工业化”之后，搬砖、砌砖的工作将急剧萎缩，砖头将不再是建筑的主力，而是局部的辅助。

　　生产装配式建筑构件的企业会增加，产业工人会扩招；建筑工地上的人员会大幅减少，很多工种会消失。

　　装修式建筑的普及，还会改变建筑行业的运输工具，因为需要运输的不再是各类建材，而是各种预制件。这会推动运输工具的变化，有些车将无法使用，或者利用率大幅降低。这又会对工具车生产商带来很大的影响。

　　总之，从长期看推动房价上涨的因素比较多：除了通胀之外，还有房地产税、现房销售、取消公摊和装配式建筑，都是推动房价上涨的新因素。但整体而言，市场会更加透明（取消公摊）、更加规范（现售）、建筑质量会更高（装配式建筑）。

　　再过N年之后，砖混式旧建筑估计成为棚改、旧改的主要目标。这就是建筑迭代带来的新机会和新需求。

　　另外，今天杭州出台了“楼市打补丁新政”，对父母随子女迁户口到杭州的，购房资格推迟3年。此外，对离婚买房也有一点点的限制。杭州的政策有模仿深圳的影子，但远没有深圳严厉。比如深圳是彻底禁止退休后，随子女落户深圳的老人们买房，杭州只是推迟3年而已。而这部分人本来就很难贷款，很难划到炒房者里。至于离婚买房的，杭州比例也不算高。

　　杭州近年来卖了很多土地，未来有大量房子要消化，当然没有条件学深圳。

　　另外在广州，最近楼市政策也持续宽松，人才购房放松的限购区已经达到6个，还放宽了港澳居民的跨境抵押——方便港澳居民在广州买房、到港澳银行抵押贷款。广州稳增长的压力比较大，楼市供应量也比较大，所以迟迟没有收紧楼市调控，目前广州楼市全面上涨的势头开始呈现。让子弹飞一阵子，估计是未来一段时间的政策。