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刘晓博:你抢到手的房子,可能是个大麻烦!

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发表于 2020-8-10 20:48:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
  在很多地方,楼市又开始升温。

  购买新房的时候不仅要抢,还要抽签拼运气,中签率甚至低至1%,俨然是在买彩票。

  然而悲催的是,购房者赌上身家性命买来的房子,可能质量很差,甚至根本无法入住。于是,买房这种原本喜庆的“终身大事”,最终反而演变成一场噩梦。

  近日,人民网、新华网、中新经纬(中新社旗下新媒体)等,都报道了一起发生在重庆的住宅质量事件:

  出事的楼盘位于重庆江南新城茶涪路旁,叫“东悦府”,是金科、联发两家房企联手打造的项目。而金科地产,是重庆本地的知名房地产企业,2019年销售收入排名中国房企第21位。目前在上交所上市,证券代码是000656。

  今年3月7日,重庆经开区建管局在巡查中发现,东悦府某地块洋房地基出现沉降,立即发出了整改通知书。7月18日,经过第三方专业机构的检测和评估,得出的结论是:楼栋基础处于持续下沉状态,沉降未达到稳定状态,房屋出现结构裂缝等等。

  至于沉降的原因也查明了:这个地块之前为高填方区,加上频繁降雨,造成了地基加速沉降。

  从上述媒体披露的照片看,房屋内裂痕非常明显。

  与此同时,很多准业主也发现了问题,开始投诉。在这个项目中,金科地产冠名在前,项目又在其“主场”——重庆。所以媒体报道的时候,往往使用“金科在重庆大本营栽了个跟头”这类标题。

  随后,开发商提出了处理方案:有质量问题的洋房返工重建,延期到2021年内交房。

  至于赔偿,分为两种:

  方案一,如果业主选择继续履行合同,也就是不退房,开发商按照已付房款的0.01%/日向业主支付逾期交房违约金。

  方案二,如果业主选择退房,按照购房合同约定退还业主已付房款及利息(按照银行同期贷款利率计算),并支付已付房款1%的违约金。

  赔偿方案出来后,再次引发了较大争议。争议焦点在“方案二”,大家经过一番计算,发现选择方案二损失较大,带有明显的“不对等性”。

  假设一套总价150万的房子,客户已经付款45万元,时间为1年。由于供楼时间不长,很难按照5年期LPR利率来计算利率,或许只能按照1年期,或者略微高于1年期计算。

  即便按照5年期LPR的基准利率4.65%计算,赔偿金也不多,很难弥补损失的机会成本。

  而客户的损失是多方面的:

  第一,损失了机会成本,房子退了,另外买其他楼盘可能已经涨了。即便每平米涨500元,100平米的房子也是5万元差价。

  第二,由于有了一次贷款记录,首套首贷(重庆可以做到2成首付)的优惠就没有了,未来购房首付会更高、利率也可能略有上浮。

  第三,推迟1年购房,意味着你新买的房子可以自由出让的时间也推迟了1年。

  但说实话,购买东悦府的客户还算是幸运的,因为质量问题提前暴露了。如果在装修、入住之后,就更麻烦。或者出事的是一家小房企,只做了一两个项目,随后就解散了。那么出问题之后,你连个哭的地方都没有。

  近年来,因为建筑问题而拆除重建的项目,已经屡见不鲜。比如2018年,天津的高端楼盘粤翠名邸(樾梅江)宣布“项目除基桩外,地下室垫层以上全部拆除重建”,预期延期交付两年零五个月,补偿方案是:退房客户给予6%的一次性赔偿,而等房客户则按照购房款总额的10%向业主支付延期交付违约金,按月支付。

  这个楼盘是在2016年发售的,当时洋房价格已经高达56000元/平米,高层均价在45000-47000元/平米左右。

  还有局部拆除重建的。比如在长沙,2019年曾出现了因混凝土质量不合格,房屋部分拆除重建的案例。涉事项目是望城区银星路的新华联梦想城二期13栋,这栋楼的21到25层被要求拆除重建。

  还有因为质量问题退房的。比如去年年底央视等媒体曝光说,中梁控股、金地集团合作的一个浙江义乌千万豪宅项目“西江雅苑”现严重质量问题,水泥一抠就掉。后来开发商整改的同时,同意部分客户退房。

  为什么近年来,房企爆出的各类质量问题愈演愈烈?这跟限价有一定关系。

  随着调控越来越严,在很多城市,开发商事实上失去了对新盘的定价权。新房建成之后卖多少钱,能卖给谁,什么时候卖,都由地方政府决定。而土地拍卖市场,仍然基本上按照价高者得来出让土地。

  再加上人工、原材料成本不断上升,开发商的总成本是不断提高的。但新房售价被控制了。这时候,为了提高利润率或者为了避免亏损,就必须压低成本。压低成本,无非是两个手段:一是尽量降低建设成本,二是尽量快(压低资金成本)。

  在这种大环境下,那些走高端路线、追求小而美的开发模式的企业,纷纷陷入困境。只有走高周转、刚改型路线的房企,才能避免被淘汰。

  萝卜快了不洗泥,出现质量问题是必然的。

  当然,部分房企拿地的成本并不高,售价和地价之间的空间不算低,但同样出现了质量问题。这只能说明企业的管理出现了问题,使用了不可靠的承建商,而自己也缺乏监督和管理。

  有人预言,最近几年建成的住宅,可能是1998年全面房改、房地产大发展以来质量最差的。是否如此,只能让历史来检验了。

  对于每个购房者来说,你能做的是:尽量买大品牌开发商的产品,收房的时候仔细验收,自己不懂可以请专业人士来帮忙。同一个小区的业主要尽早拉群,大家一起来监督开发商,有问题一起维权。

  另外要明白一点:如果出现质量问题,你在按揭开始之后选择了退房,你的损失不仅仅是金钱,还有时间成本,还有首套首贷等宝贵的权益。在深圳这类城市,可能还影响你未来“抽新盘”的积分(少10分)。

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