刘晓博：你抢到手的房子，可能是个大麻烦！

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　　在很多地方，楼市又开始升温。

　　购买新房的时候不仅要抢，还要抽签拼运气，中签率甚至低至1%，俨然是在买彩票。

　　然而悲催的是，购房者赌上身家性命买来的房子，可能质量很差，甚至根本无法入住。于是，买房这种原本喜庆的“终身大事”，最终反而演变成一场噩梦。

　　近日，人民网、新华网、中新经纬（中新社旗下新媒体）等，都报道了一起发生在重庆的住宅质量事件：

　　出事的楼盘位于重庆江南新城茶涪路旁，叫“东悦府”，是金科、联发两家房企联手打造的项目。而金科地产，是重庆本地的知名房地产企业，2019年销售收入排名中国房企第21位。目前在上交所上市，证券代码是000656。

　　今年3月7日，重庆经开区建管局在巡查中发现，东悦府某地块洋房地基出现沉降，立即发出了整改通知书。7月18日，经过第三方专业机构的检测和评估，得出的结论是：楼栋基础处于持续下沉状态，沉降未达到稳定状态，房屋出现结构裂缝等等。

　　至于沉降的原因也查明了：这个地块之前为高填方区，加上频繁降雨，造成了地基加速沉降。

　　从上述媒体披露的照片看，房屋内裂痕非常明显。

　　与此同时，很多准业主也发现了问题，开始投诉。在这个项目中，金科地产冠名在前，项目又在其“主场”——重庆。所以媒体报道的时候，往往使用“金科在重庆大本营栽了个跟头”这类标题。

　　随后，开发商提出了处理方案：有质量问题的洋房返工重建，延期到2021年内交房。

　　至于赔偿，分为两种：

　　方案一，如果业主选择继续履行合同，也就是不退房，开发商按照已付房款的0.01%/日向业主支付逾期交房违约金。

　　方案二，如果业主选择退房，按照购房合同约定退还业主已付房款及利息（按照银行同期贷款利率计算），并支付已付房款1%的违约金。

　　赔偿方案出来后，再次引发了较大争议。争议焦点在“方案二”，大家经过一番计算，发现选择方案二损失较大，带有明显的“不对等性”。

　　假设一套总价150万的房子，客户已经付款45万元，时间为1年。由于供楼时间不长，很难按照5年期LPR利率来计算利率，或许只能按照1年期，或者略微高于1年期计算。

　　即便按照5年期LPR的基准利率4.65%计算，赔偿金也不多，很难弥补损失的机会成本。

　　而客户的损失是多方面的：

　　第一，损失了机会成本，房子退了，另外买其他楼盘可能已经涨了。即便每平米涨500元，100平米的房子也是5万元差价。

　　第二，由于有了一次贷款记录，首套首贷（重庆可以做到2成首付）的优惠就没有了，未来购房首付会更高、利率也可能略有上浮。

　　第三，推迟1年购房，意味着你新买的房子可以自由出让的时间也推迟了1年。

　　但说实话，购买东悦府的客户还算是幸运的，因为质量问题提前暴露了。如果在装修、入住之后，就更麻烦。或者出事的是一家小房企，只做了一两个项目，随后就解散了。那么出问题之后，你连个哭的地方都没有。

　　近年来，因为建筑问题而拆除重建的项目，已经屡见不鲜。比如2018年，天津的高端楼盘粤翠名邸（樾梅江）宣布“项目除基桩外，地下室垫层以上全部拆除重建”，预期延期交付两年零五个月，补偿方案是：退房客户给予6%的一次性赔偿，而等房客户则按照购房款总额的10%向业主支付延期交付违约金，按月支付。

　　这个楼盘是在2016年发售的，当时洋房价格已经高达56000元/平米，高层均价在45000-47000元/平米左右。

　　还有局部拆除重建的。比如在长沙，2019年曾出现了因混凝土质量不合格，房屋部分拆除重建的案例。涉事项目是望城区银星路的新华联梦想城二期13栋，这栋楼的21到25层被要求拆除重建。

　　还有因为质量问题退房的。比如去年年底央视等媒体曝光说，中梁控股、金地集团合作的一个浙江义乌千万豪宅项目“西江雅苑”现严重质量问题，水泥一抠就掉。后来开发商整改的同时，同意部分客户退房。

　　为什么近年来，房企爆出的各类质量问题愈演愈烈？这跟限价有一定关系。

　　随着调控越来越严，在很多城市，开发商事实上失去了对新盘的定价权。新房建成之后卖多少钱，能卖给谁，什么时候卖，都由地方政府决定。而土地拍卖市场，仍然基本上按照价高者得来出让土地。

　　再加上人工、原材料成本不断上升，开发商的总成本是不断提高的。但新房售价被控制了。这时候，为了提高利润率或者为了避免亏损，就必须压低成本。压低成本，无非是两个手段：一是尽量降低建设成本，二是尽量快（压低资金成本）。

　　在这种大环境下，那些走高端路线、追求小而美的开发模式的企业，纷纷陷入困境。只有走高周转、刚改型路线的房企，才能避免被淘汰。

　　萝卜快了不洗泥，出现质量问题是必然的。

　　当然，部分房企拿地的成本并不高，售价和地价之间的空间不算低，但同样出现了质量问题。这只能说明企业的管理出现了问题，使用了不可靠的承建商，而自己也缺乏监督和管理。

　　有人预言，最近几年建成的住宅，可能是1998年全面房改、房地产大发展以来质量最差的。是否如此，只能让历史来检验了。

　　对于每个购房者来说，你能做的是：尽量买大品牌开发商的产品，收房的时候仔细验收，自己不懂可以请专业人士来帮忙。同一个小区的业主要尽早拉群，大家一起来监督开发商，有问题一起维权。

　　另外要明白一点：如果出现质量问题，你在按揭开始之后选择了退房，你的损失不仅仅是金钱，还有时间成本，还有首套首贷等宝贵的权益。在深圳这类城市，可能还影响你未来“抽新盘”的积分（少10分）。