解局君：深圳对楼市祭出重拳，这背后的逻辑是什么？

lameihua

　　内容摘要

　　楼市火的快，凉的也快，深圳就是这样。

　　8月2日，深圳楼市又传来一颗重磅来袭炸弹，停止商务公寓项目审批，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

　　之所以用一个“又”字，因为在前不久，深圳刚刚出台了“史上最严楼市调控”政策。

　　规定包括：1，本地5年社保；2，二手房转让加税；3，收紧豪宅税；4，收紧信贷；5、离婚买房失效：6、严查违规行为。

　　如今高层又对商业公寓下手，不禁多少让人有些不解。

　　01

　　如何把控商住平衡

　　众所周知，商务公寓都是小产权房子，由于合法性存在争议，所以转让价值不高。

　　由于是商业用地，生活方面也很鸡肋，产权多数只有40年，且存在“绝大多数不配给学位”、商水商电的问题。

　　很多人在买了之后不能住宿，甚至有的连产权都没有，只能“以租代售”。

　　纯粹是挂羊头卖狗肉，所以这类房子纠纷很多。

　　一言蔽之，商业公寓食之无味弃之可惜。

　　但是一旦风口来了，猪都能飞起来。

　　所以商住公寓就成了炒房客投机炒作的对象。

　　原因很简单，公寓一般都“不限购不限贷”，且多数位于城市中心，大多数价格都比同类地段的住宅更为便宜，再不好也有这些嚼头。

　　但商住公寓对于城市发展影响很大。

　　可以想象，现在基调是房住不炒，居住用地审批必然调控。

　　相比之下，商业用地相对自由，如果商住公寓都住宅化，明显挤压了住宅用地的空间。

　　看起来好像会遏制高房价，实则不然。

　　很多商业公寓就是违规批地，本质上浪费土地资源，所以这种房子合法性存在问题。

　　为了不浪费土地，国家肯定不能让其转正啊。

　　为了2020年底完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记，自然资源部要求，各地要按照不动产统一登记要求，对符合登记条件的办理房地一体不动产登记。

　　这点都有点老生常谈了，因为政府对此已经提过很多次了。

　　另外一个关键问题。

　　中国房子都炒成这个鸟样了，办公楼多的是，住宅也不少，但是深圳不同。

　　深圳是后发展的城市，这就造成了先天的不足，土地资源有限。

　　长期以来，深圳居住用地占比常年不到20%，而全国平均是33%，国际上一般是40%以上。

　　可以说是寸土寸金，这种情况下，土地资源更要加倍珍惜了，用地面积少，房价肯定高，所以取缔商住公寓这也是为了平衡居住用地。

　　深圳身为一线城市，对于外地人口很有吸引力，都是惠州人、东莞人，四川人、湖南人。

　　与此相反的是，深圳的写字楼空置率却居高不下。

　　2020年上半年，深圳写字楼空置率高达25.4%，位居一线城市之首，再创历史新高。

　　这样就造成了居住紧张，房价的只涨不跌。

　　商住公寓是炒房客的工具，被政府监管是肯定的，这一点都不奇怪。

　　早在2017年，上海就叫停审批公寓式办公项目，明确不得建设公寓式办公项目；

　　2019年，厦门出台公寓禁令，严禁商办项目改造成为公寓类住宅；

　　就连广东佛山都发布新规，除服务型公寓外，禁止商业、办公用房以公寓进行销售。

　　毫无疑问，商业公寓成为了城市发展的鸡肋，甚至都烂掉渣了。

　　深圳经历了几十年的高速发展，楼市体系基本完善，对于局部问题要逐步解决的。

　　展望未来，深圳的城市地位有望进一步升级。

　　前两天，中科院院刊刊文：支持深圳、青岛等升格为直辖市。

　　这个不是一厢情愿，也不是为了刷存在感而博眼球，而是很有可能的事情。

　　深圳和北上广不同，深圳有活力，聚集了很多高科技产业，经济可持续性强，但受到地域发展限制。

　　今年上半年，济南就兼并了莱芜，未来深圳也许就会兼并周边的一些地区，或者提高城市级别。

　　往大的方面说，中国的人口密度会越来越集中，城镇化必然形成城市群，这个过程中少不了城市兼并，

　　所以解局君有理由相信，深圳未来是有机会的。

　　这种情况下，抑制房价绝对是首要任务。

　　众所周知，雄安新区在设立之初，中央就直接锁死了批地端口和房屋交易的空间。

　　全面叫停一手房、二手房房产交易，关停售楼部和房屋中介机构，冻结一切房屋过户手续。

　　原因很简单，千年大计，岂能让炒房客给毁了？

　　02

　　房住不炒不再是口号

　　中央最近提出了一个新名词叫内循环。

　　中美地缘博弈，全球疫情不稳，发展经济中国只能靠自己。

　　内循环的大意是通过给百姓减少负担，提高收入，带动消费的过程。

　　过去20年，为什么中国老百姓收入增加了，但却幸福感却越来越低了？

　　原因很简单。

　　1，货币超发，造成货币贬值，物价抬高，楼市泡沫，购买力下降。

　　2、收入差距持续扩大，居民收入的增长慢于GDP增长和通货膨胀的速度；

　　3、国有企业利润不分红，资源性收益、垄断性收益并没有全民共享；

　　4、房价、医疗、教育费用增长过快，社会保障体系不健全，中低收入居民负担太重。

　　长期以往，经济恐将触及崩溃的边缘，比如委内瑞拉。

　　所以国家决心改变这种局面，这些年国家提出促进国有企业改革、精准脱贫、减税降费，开拓农村市场……

　　毫无疑问，未来的经济政策会更加开放、更全面、更深入。

　　但是前提就是抑制楼市。

　　从外部环境看也是同理。

　　中美贸易摩擦从2018年开始，现在看来，任重道远，这种不确定性可能持续很多年。

　　虽然今年10月份的美国大选未必是特朗普获胜，即便白宫易主，民主党也不会改变遏制中国战略。

　　这种情况下，中国必须做好最坏打算，内部稳定压倒一切。

　　楼市的风险就变得很明显了，曾经的日本和美国就是一本教科书。

　　调控楼市的任务还是长期的，同时科技领域国产替代方向愈发明显。

　　基于内部和外部大的格局来看，国内老龄化，中美地缘博弈。

　　必然会倒闭上面作出一些变革。

　　中央已经在谋划未来20年的发展路径，新老动能转换需要时间平稳过渡，楼市稳定大于一切。

　　今年经济形势很差，历史上每逢这种情况，央行妈妈一定会放水，而放水之后，房价必涨。

　　比如2008年，2016年，今年的经济形势更惨，国家也在放水。

　　但今年不同，虽然上面也在放水，但从2017年楼市调控至今，房价是一条下降的曲线。

　　今年二季度一些地方楼市要跃跃欲试，地方政府也是暗流涌动，这不是和中央房住不炒的基调对着干嘛？

　　所以很多城市松绑政策出现了一日游，非常打脸。

　　深圳是中国楼市的风向标，抑制深圳对于其他城市有示范作用。

　　果然，在深圳调控之后，杭州、东莞、宁波、深圳、南京等8个城市先后对楼市进行了调控升级。

　　到了下半年，上面的动作更加犀利了。

　　最近高层开会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责同志参加座谈会。

　　重点一句话，普及长沙化。

　　长沙反炒房的经验早已证明，面对人口不断涌入，扩大居住用地供给，本就是应有之意，也是遏制房价上涨的不二选择。

　　7月30日，中央政治局会议上，上面重申坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展的主题。

　　房住不炒不再是3.5年的口号，也许是未来10年的原则。

　　所以遏制商务公寓这都不叫事了，解局君奉劝各位买房要慎重。