马光远：中国财富逻辑悄然嬗变， 房地产下一个掘金机会在哪里？

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　　面对疫情对中国经济造成的前所未有的挑战，我一直在表达两个观点：

　　一是疫情没有改变中国经济发展的势，中国经济长期向好的趋势并没有因为疫情而改变；

　　二是疫情没有改变中国房地产的基本逻辑，不管有没有疫情，房地产已经进入新的周期，房地产市场的参与者必须转变思维，重新寻找掘金机会。

　　对于中国经济如何走出当下的困难，李克强总理在《政府工作报告》中明确提出要“扩大有效投资”，重点支持“两新一重”建设，“两新”一是指外界关注度最高的“新型基础设施建设”，一是指“新型城镇化建设”；“一重”则指交通、水利等重大工程建设。

　　从舆论的关注度看，很显然，“新基建”的关注度远远高于“新城镇化”；但是，在我看来，新型城镇化对中国经济的拉动，在帮助中国经济走出目前的危机和挑战方面，是新基建不可相提并论的，新基建和新型城镇化根本不在一个重量级。就中国经济当下的现状而言，中国最大的红利就是新型城镇化，城镇化是未来拉动中国经济最大的动力，没有城镇化的拉动，新基建、新消费都是无源之水。

　　当然，城镇化的下一步最主要的还是突出一个“新”。中央政府用很直接的方式告诉大家，以后的城市功能不单单是居住，而是要“培育产业、增加就业”。城镇化回归人，回归产业。就房地产而言，新型城镇化意味着房地产以后要变成房地产+，可以+互联网、+消费、+制造、+旅游、+养老等等。至于每一个项目怎么加就要看地产商的本事了，那些只会拿地盖房的一定是第一批被淘汰的，能活下来的地产商必须变身为全能管理者，要负责城市的设计、建设、运营、招商、维护等所有事宜。这就是为什么我说中国80%的地产商会倒闭，因为这些房地产企业根本没有对接国家新型城镇化的能力。

　　近年来，中国在新型城镇化的战略路径上非常清晰：

　　第一是建设一批国家中心城市，目前国家中心城市有9个，郑州是第8个国家中心城市，以后应该会扩容到15个左右。

　　第二是建设十大城市群，其中郑州所在的中原城市群就在之列；中原城市群涵盖5省30个城市，国务院明确指出，要以郑州为中心引领中原城市群发展。

　　第三是国家级区域发展大战略，包括三个千年大计，包括一些国家级的发展大战略，如京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、长江经济带、黄河流域生态保护和高质量发展以及成渝地区双城经济圈建设。

　　2019年10月，习近平总书记提出的加强黄河流域生态保护和高质量发展成为国家级战略，今年《政府工作报告》提出“编制黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要”，除此以外还有郑州航空港经济综合实验区，中原经济区另外两个国家级战略，他们都是以郑州为中心。新型城镇化比新基建对中国经济未来的影响要大得多。新基建是工业基础设施，无论有没有政府推动他都会自然而然的发展，政府在需要刺激经济的时候让他加速了而已；新型城镇化则是发展方式的根本性变革，是从过去的以经济建设为中心到以社会服务为中心的转变，没有政府规划是不可能发生的。

　　新型城镇化决定了房地产业未来的走向，也决定了房地产未来的掘金姿势。房地产业接下来的第一个风口将是地产和文旅产业的结合，这是大的经济环境决定的。从美国、欧洲、日本等发达国家发展的经历看，当人均GDP超过1千美元的时候，观光旅游会快速增长，这个阶段的旅游基本是“上车睡觉、下车尿尿、景点拍照、回家啥也不知道”的模式；人均GDP超过3千美元时，休闲旅游开始出现；人均GDP超过5千美元时，旅游进入大众化日常普遍消费阶段，休闲旅游进一步普及；人均GDP超过1万美元，旅游进入爆炸式增长，度假式旅游开始兴起，人们进入体验式旅游消费阶段。中国的人均GDP就在2019年突破了1万美元，疫情终究会过去，体验式旅游消费爆炸的趋势无法阻挡。

　　看准了趋势，下一步就是变现这种趋势。毕竟全国以文旅为噱头的投资项目很多，很早就布局地产+文旅的房地产巨头也很多。我认为可以从三个层面去考察你看中的项目。

　　第一，地产项目所在区域的经济实力如何，更具体一点说是制造业实力如何。放眼全国，除了北京作为政治中心具备的特殊优势外，其他房价稳定的大城市都有雄厚的制造业基础；珠三角的制造业集群哺育了广州和深圳两个一线城市；长三角的制造业为上海金融中心提供了广阔的经济腹地，杭州的互联网产业也让他跻身新一线城市。地产+文旅也必须在经济实力雄厚的区域才更有前景。

　　第二，项目的市场的潜力有多大。比如能覆盖的旅游人口有多少，是不是当地独一无二的，运营方的管理能力是不是够强等等。

　　第三，政府规划中这个地方的定位如何。不要以为政府的规划都是说说而已，那都是要拿真金白银往下砸的，我认为这是我们普通人能搭到的最便宜的顺风车。如果这三方面都能通过考察，那这个项目一定差不了，无论是购买商铺还是购买住房都能让你享受到发展带来的红利。

　　在中国的龙头房企里，融创是最早开始布局房地产+的企业之一。融创把自己定位为“中国家庭美好生活整合服务商”，在全国布局了11座文旅城，4个旅游度假区，25个文旅小镇等一系列和体验式消费高度挂钩的房地产项目。尤其是在室内滑雪项目方面，融创已经成为绝对的龙头，在哈尔滨、广州、成都等6个城市运营国内最专业的室内滑雪场，下一个即将开业的项目是中原融创文旅城。这里即将建成华北地区最大、最专业的的室内滑雪场，融创还在这里建设了一个占地3200亩的产城融合示范区。用上面三条原则衡量，这是一个很有潜力的项目。

　　第一，河南的经济实力到底如何。很多人不知道河南省的经济总量仅次于浙江省，排名全国第五。河南不止是食品产业发达，制造业也很惊人。宇通集团的客车销量世界第一，中国唯一可以生产硬岩掘进机的企业是郑州的中铁工程装备集团，郑州纺机的化纤成套设备市场占有率80%，这个名单可以列的很长。研究完我不得不说，河南真的太低调了。

　　第二，郑州市的潜力非常大，人口吸纳能力仅次于四个直辖市和深圳。而且2019年河南的城镇化率只有53%，低于全国平均水平，河南省内跨市流动的人60%都去了郑州，源源不断的年轻劳动力让郑州成为北方人口结构最年轻的城市，这种优势是其他省会城市都不具备的优势。

　　第三，政府非常重视中原融创文旅城。2016年中央作出发展中原城市群、打造中原经济区的规划，2019年河南省发改委通过了《郑新深度融合发展规划》，而中原融创文旅城地处郑州和新乡之间的黄金位置，1小时交通圈覆盖了2000万都市人口，河南省提出要在2030年之前把这里打造为对外开放、生态文明、城乡一体、产城融合示范区，融创文旅城的选址能力、政府关系可见一斑。

　　大中原作为中华民族的发祥地，历史悠久，文旅资源非常丰富：龙文化从这里升起，文字从这里发祥，八卦在这里演绎，姓氏从这里起源，儒墨道法从这里诞生，中华文明从这里走向世界……但是，河南省在文旅运营方面的进步空间非常大，严重缺乏商业运作的思维。虽然最近五年来，河南省的旅游吸引力持续攀升，游客量增速远高于全国平均水平。但是他靠的是优质文化资源的自身吸引力，靠的是一手好牌，而不是自身的运营能力。融创能够选址郑州建设中原文旅城是真正的找到了中华文化的鼻祖，是强强联合的典范。

　　融创的长处是商业运作能力！融创把这里定位成“世界的中原，世界的欢乐”是找到了未来努力的方向！中原融创文旅城不但填补了河南冰雪运动的空白，并在此基础上建成以会议会展、体育娱乐、医疗教育、文化休闲为一体的产城融合示范区。在这个全球化一体化的时代，融创以城市共建者的身份参与中原文化的建设，结合自身文旅项目方面的经验把中原文化再次介绍给世界，这里不但会成为郑州的后花园，人才的聚集地，产业服务的新高地，而且会成为中原地区的一个新名片，成为中国文化与世界联通的新桥梁。