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内容摘要
4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，并出台配套指引。根据《通知》，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。
此项政策标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。本次REITs试点具备前所未有的开创性，被视为实现了真正意义上公募REITs的首次破冰。
01 什么是REITs?
REITs是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。
打个比方，如果我们把一个基础设施资产拆分成为1000份的REITs产品。分散的投资者能购买这1000份产品中的一份或几份，同时成为这个基础设施大工程的小股东。
REITs具有以下特点：
1、和股票基金有点类似
REITs是不动产投资信托基金，简单类比股票基金，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资“不动产”。
操作上，先把有稳定现金流的基建项目进行“IPO”，然后把不动产的权益分成一小份一小份的，可以用来买卖。
2、高收益，低风险
参考海外的经验，分红率比较高，一般基建项目的收益的90%以上要用来分红，这就导致优质项目的回报率比较高，远高于无风险利率，一般在6-12%。
3、重资产转变为轻资产模式
REITs把重资产做成轻资产，避免承担过高的财务杠杆，财务风险。不只关注资金成本，商业模式的转换比资金成本更重要。
同时，从重资产转变为轻资产的发展模式，估值体系将发生改变，市盈率可能会有爆发性的发展。
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
02 推出时间值得思考
为什么国内公募REITs现在才落地试点。
有两方面的原因。
1、之前中国的法律和实操的环境不成熟。公募基金+ABS也是通过2014年开始类REITs市场、CMBS市场的尝试、探索、论证之后，到现在为止才会演变为公募基金载体。有一些政策制定的框架包括一些细则，发行指引、估值指引、投资者保护、披露等，需要在发展过程中慢慢完善。
2、中国的宏观环境客观上不太支持。新兴市场做REITs不容易，因为新兴市场远期租金物业资本升值很快，但静态的当期，租金收益率偏低，升值快因此资金稀缺，利率一般偏高，当期派息不能支撑成本。
现阶段中国利率下行，疫情冲击后物业收益率上升，两个结合在一起，中国的不动产第一次形成普遍性的正增长。随着中国的法律和实操环境的成熟，以及宏观环境的支持，中国逐渐具备了公募REITs试点的客观条件，因此催生了此次政策的落地。
03 推行试点的背景和目的
具体来看，试点要求为3个聚焦和1个加强：聚焦京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲，以及国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区。聚焦3大基础设施补短板领域、信息网络等新基建，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等。聚焦权属清晰、有稳定现金流的优质项目。加强融资用途，鼓励良性循环投资。
截至3月末，国内REITs产品共备案64只，备案累计规模超过1300亿元。
从全球7大REITs市场看，泛基础设施REITs包含通讯铁塔、能源管道、码头、数据中心和物流设施等，占比大致为30%;其中，美国基础设施REITs占比约为15%，泛基础设施REITs占比约为35%。
对于试点推出的背景，市场分析，在各国或地区推行REITs的时候有相似之处，当期的宏观经济的运行特点基本是：经济增速放缓、利率水平较低、城镇化率较高。
1、经济增速放缓：如新加坡、日本、香港等地推出REITs重大政策主要是为了提振萎靡的经济活力，而中国经济目前受疫情影响严重。
2、利率下行或维持低位：低利率或者利率快速下降，有利于提高REITs作为稳健投资资产的相对吸引力，中国目前利率处于下行通道中。
3、中高水平的城镇化率：较高的城镇化率下，房地产进入相对存量市场，不动产运营发展壮大，资产价格和物业持有收益率倒挂减轻，有利于REITs市场发展，中国目前城镇化率突破60%。
我国此次推行REITs能够向社会资本募集资金投资基建，扩大资金来源;同时有效降低政府或企业负债，将成熟的专项债券项目证券化，化解政府隐性债务问题，提升经济运行效率。
尽管REITs的推出方案已经讨论了很久，但此次的时间点意义也比较明确。
我国基建项目主要以政府和国有企业来投资建设，目前有一些政府类的基建基金也参与其中，但总体来说主体比较单一。在推行REITs之后，能够有效的盘活存量资产、拓宽资金来源、降低宏观杠杆率，同时也能够给未来的基建项目完善“建设-运营-退出-再投资”的市场化模式。
值得注意的是，本次试点REITs涉及到房地产相关的领域包括产业园和物流地产，预计未来有望拓展至商业地产和租赁领域。
试行产业园区和物流地产REITs能够有效的盘活存量资产，提升资金利用效率。而这两大领域既符合国家聚焦的项目本身，也符合聚焦的区域，基本都分布在国家重点规划的都市群中。2018年中国国家级产业园共552家，省级产业园共1991家，分布在全国31个省市。2015-2019年社会物流总额由216万亿持续增长至298万亿。我国计划到2025年前落地150个物流枢纽布局承载城市。整体的底层资产拓展空间广阔。
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发表于 2020-5-14 20:40:25
