辰哥：05.06市场复盘：一文读懂REITs的本质

lameihua

　　时间转瞬就来到了5月，正所谓五穷六绝，当绝大多数人都以为市场会在外围的影响下出现一定幅度的下跌，市场就偏偏喜欢跟你唱反调。

　　指数今日并未出现日内急跌下杀行情，反而是略超预期的单边走强。两市成交量稍有放大达7200亿，休息了几天的北向资金重新营业带来了11亿的小幅流入，题材上REITs以及科创板表现强势，带领大盘向上反弹。

　　自从创业板注册制重磅出炉后，科创板就始终霸占在市场的焦点中，今日更是被一大堆大涨15%，甚至涨停的个股包围，整个板块最终收涨8.46%，同时也成功带动了半导体概念股全线大涨，整体市值一天暴涨近千亿。

　　为什么科技股突然涨这么好呢？

　　原因是有一家公司要来科创板上市了，那就是中芯国际。

　　对于中芯国际，不仅卖方研究员不吝赞美。甚至有机构甚至直言，“买半导体，就是买中芯国际。”

　　中芯国际是中国内地技术最先进、配套最完善、规模最大、跨国经营的集成电路制造企业集团，提供0.35微米到14纳米不同技术节点的晶圆代工与技术服务。

　　虽然距离台积电尚有一两个技术迭代的差距，但它确实是在做实事儿的企业，并且是国内唯一可以在14nm上作为进口替代的企业。

　　对于这种实力企业的回归，监管层显然是“乐见其成”的，甚至不惜临时修改规则。

　　就在4月30日，证监会发布的《关于创新试点红筹企业在境内上市相关安排的公告》，对科技水平较高的红筹企业下调上市市值标准，刚好将“中芯国际”纳进准入范围。

　　国信证券表示，大陆半导体产业要崛起，从设计到代工、封测都要自主化，所以大陆的芯片设计公司寻求大陆代工是必然趋势。

　　这种代工订单转移逐渐成为业内共识，中芯国际作为国内代工龙头（产线种类多、产能大），将随其技术发展明显受益。

　　怪不得涨这么好，原来是大哥回来了，顺应中国科技自强浪潮。

　　除了科技股之外，REITs概念同样受人追捧，只不过很多人还是没有弄懂其中的深层道理。

　　什么是REITs？

　　REITs是以发行权益投资证券的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产领域。

　　用人话来讲就是不动产的证券化，或者可以更简单地理解为众筹买房。

　　比如说一套500万的房子，太贵了买不起于是大家就去市场里众筹，A出了300万，B和C各出了100万。

　　就这样A的风险被平均，而B和C用低杠杆参与了高回报收益。

　　如果房价涨幅低于预期，B或C想退出，那么可以折价找到D或者E来接盘；如果房价涨幅高于预期，B或C想先止盈，也可以找到D或者E来接盘。

　　这就是REITs的本质，通过证券化或约定的游戏规则，让中小资产可以参与原本资金门槛很高的行业，并且为大资本提供流动性。

　　在国际范围内，早期REITs的基础资产主要是以房地产为主，现在还可以拓展至铁路、公路、通讯、电力、污水处理等具备经济价值的不动产，以基础设施为底层资产的则称之为基础设施REITs。

　　这么多元化的金融衍生品一看就是美国人的最爱，REITs作为主流投资品之一，基建REITs是重要组成部分，在美国基础设施占比约15.6%，是其第二大基础资产类别。

　　这个玩法的核心，就是把原本很庞大的东西通过上市（证券化）给拆碎使门槛降低让很多很多中小韭菜有了新的投机手段，而原本的大资金方也能够因为在市场上找接盘侠买卖换取流动性。

　　明白了这一点你就会知道当下推广REITs的意义。

　　主要有两点，基本上都是围绕“地方政府债务展开”。

　　首先基于已有的存量，可以很好降低地方政府债务风险。

　　目前我们已经积累了百万亿量级的存量基建资产，运用好REITs相当于提前变现存量资产，反哺短期融资需求。

　　假设A不通过REITs，那么他实际就承担了所有的风险。

　　在当年的棚改国策中，地方政府就出现了为了做政绩而疯狂扩张，最终难以控制的局面。

　　其次可以有效降低地方政府杠杆率。

　　2018年，我国政府杠杆率为49.8%。而在考虑隐性负债后，我国政府2018年总的债务规模达到73万亿，占GDP的81.5%，处于中等偏上的水平。我国政府债务大部分形成了固定资产，通过基建REITs可以实现降低地方政府杠杆率的功能。

　　把东西打包交给你，人家杠杆自然就下去了，你要做的是区分这个资产包里到底是不是好的资产。

　　这个东西跟当年的PPP最大的区别就在于PPP运作到后期缺乏流动性，找不到人接盘，很多项目就烂尾了。不过这个REITs退出的机制更加灵活，再加上它应该是公募的形式，门槛更低，接盘投机的人自然也就多了。

　　制度总是在不断完善，当你想要做什么的时候，最好先想清楚这里面的核心逻辑再动手不迟。

　　最后再简单说说未来的行情。

　　有网友准确表达出了股民的感慨：前两天还在忧虑市场跌跌不休毫无希望，现在又在担心会不会踏空。

　　目前外盘反弹的涨幅确实比较猛，像是美国基本上都把复工的预期给涨回去了，然而他们的疫情并不能说就此被完全控制。

　　REITs这个东西很多人没看清本质，未来必定严重分化。我们大A最近可能会围绕大科技有短期的行情，技术好的可以择机参与，不过中期来看每次大涨都是卖出部分获利盘的机会。

　　没有必要盲目追涨，机会多得是，等等也不迟。