智谷君：醒醒吧，深圳！房子再炒下去就是“作死”

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　　魔幻的深圳楼市，最近闹心乱象不断。

　　先是有媒体频频炒作深圳千万豪宅公寓“秒光”、售罄，传出百万元的天价“喝茶费”，随后更是爆出，居然有人用疫情“贴息贷款”炒房，消息满天飞。

　　疫情之下，经济承受了巨大的压力，央行像走钢丝一样，费尽心机，要把金融活水导入实体经济，坚决拦截通往楼市的渠道。

　　但在深圳，火热的房价预期下，受不住巨大的诱惑，有的企业主拿了贷款就往楼市奔。

　　央行终于震怒，铁腕出手！

　　今天下午，央行深圳中支下发通知，对房抵经营贷违规流入房地产的情况，开展紧急自查！

　　通知说的非常具体，不仅查经营实体的真实性、成立时间，还直接查“借款人在疫情发生以来新购房产及贷款情况”。

　　针对性可以说非常强了。

　　这也说明，用房屋抵押做经营贷款，再流入楼市买房的现象，在深圳已经绝非罕见。

　　深圳，这个先行示范区，到底怎么了？

　　过去这一年，深圳风头一时无两。人们不吝溢美之词。

　　经济学家张五常的话，被媒体一再提起：未来深圳将成为地球的“经济中心”。

　　去年8月，“中国特色社会主义先行示范区”的桂冠，更让深圳成了风口上的“猪”，飞得越来越高。

　　反映在房价上，它跑出了绝对一枝独秀的行情。

　　北上广都在曲折下行，稳中有跌，只有深圳，房价曲线高高扬起。

　　一线城市近三年房价走势

　　前几天，国家统计局公布的70城房价数据，印证了深圳楼市的疯狂。

　　无论是新房，还是二手房，无论是环比还是同比，深圳都力压北上广。

　　时隔两年，深圳涨幅居然重回全国第一的位置，令人瞠目结舌。

　　市场连续传出爆炸性的消息，在全国刷屏。

　　3月7日，深圳某豪宅开盘，推出104套公寓，均价11万元/㎡，总价2000万元起，当晚104套号称全部售罄。

　　3月13日，该盘又推出14套房源，4200万起步价，8秒就宣告售罄。

　　4月5日，该盘推出总套价格2900万元~5500万元，合计54套公寓，半天时间宣布售罄。

　　要知道，深圳的二手房价格，已经碾压北京，攀升到了全国第一。增速又再跑出第一，怎能不令人咋舌？

　　然而，疯狂的数据背后，是炒房客的潮水汹涌。

　　深圳在2月底推出了“惠企16条”，宣布拿出至少30亿给中小微企业贷款贴息，最少贴20%，最高达到100%。

　　不少人开始钻空子，琢磨用这笔钱来炒房。

　　他们利用原本支持小微企业、促进消费的政策，套出资金，然后拿去加杠杆，冲进楼市“买买买”。

　　据中国基金报的消息，有业内人士透露，近期深圳房价大涨的主要原因是，企业主全款买了房之后，可以用来做抵押低息贷款。

　　而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。

　　投资客的涌入，快速拉升房价，引爆了深圳楼市，又传导出去，让很多刚需也被搞得非常不安。

　　中介介绍，不少购房人购买注册满一年的公司，来蹭疫情普惠贷款，这个优惠利率，比正常购房利率还低。

　　这种贷款，如果名下有一套红本在手的房子以及注册公司，就可以申请，一般按照房子评估价7成执行。

　　“如监管层未明令严控，银行也就睁只眼闭只眼，不会认真监控资金流向。”

　　深圳楼市的过度火热，就与这种套取贷款、再去买房的操作有关。

　　“这是深圳，你要相信”。

　　在“先行示范区”利好的加持下，中介不断渲染，一度让人觉得深圳可以闭着眼睛买。

　　买房变成了一场大型的杠杆游戏。

　　长此以往，深圳有变成“先行炒房区”的危险。

　　当人们纷纷把眼光聚焦在南山和福田的豪宅时，不可忽略的一点是，城中村和厂房才是深圳的基础。

　　在深圳的房价高地——南山前海那一带，写字楼空置率高，住宅夜晚亮灯率却比较低。

　　一季度数据，图片来源：戴德梁行

　　虽然有完善的地铁商超等配套，但办公、居住的人数规模不足，已经呈现出一定的空心化迹象。

　　就像两个平行世界，高收入群体的狂欢，与城中村青年的迷茫，交织成鲜明对比的画面。

　　摆在深圳面前的难题，其实很多。

　　比如，经济增速在放缓，产业升级步伐有所减弱。

　　从2018年开始，受制于贸易摩擦、P2P暴雷、疫情等背景因素，深圳经济增速显著放缓。

　　放缓最明显的是工业增速。深圳规上工业增加值的增速，已经从2017年的近10%回落到了2019年的4.7%。

　　巨头企业的外迁，更是恶化了这一形势。

　　作为国内首屈一指的制造业龙头，华为自2016年开始，就把研发、制造中心搬到东莞，如今已有上万华为员工在松山湖工作，其中不乏高精尖的技术人才。

　　位于坂田的华为基地，活力随之下降。

　　就连华为这样的巨头，也迫于租金、人力成本压力，半只脚搬离深圳，其它企业更是可想而知了。

　　按2015年以来新崛起的独角兽公司来看，深圳也是后劲不足。

　　网上有人指出，拼多多是上海的，蚂蚁金服是杭州的，字节跳动、快手是北京的，这些互联网公司的影响力有目共睹。

　　相比之下，深圳的新锐势力“大疆科技”，目前却只有两三百亿的规模，依然维持在小而美的状态。

　　科创板这边，深圳企业数量确实很多，专利申请量也常年位列全国第一。

　　但按市值来看，深圳还不具规模，科创板排在前10的企业中，深圳只占一席，还是做手机的传音控股，被誉为“非洲版小米”，技术含量可想而知。

　　此外，深圳依然存在公共服务的短板，这是高房价下，容易被忽略的难题。

　　4月9日，涉及新城镇化建设的超级文件重磅出台，其中就提出：要以常住人口指标来配套相应的公共服务，推动公共资源按常住人口规模配置。

　　像深圳这样，户籍人口远低于常住人口的城市，会面临更大的压力。

　　作为全国罕见的常住人口多、户籍人口特别少的城市，深圳的落户比例极不协调。

　　2018年年底，深圳常住人口1302.66万，但户籍人口，只有454.7万人。若按这一数据来看，深圳落户率仅为34.8%。

　　（单位：万人，数据来源国家统计局，2018年数据）

　　伴随而来的，是这座年轻城市可观的“抢人战绩”。

　　2015年到2019年，深圳五年人口累计净增约266万人，是“网红新锐”杭州（146.8万）的1.8倍。

　　深圳吸引了天量的外来务工和就业人员，能落户的却很少。

　　制造业群体有367万人，占深圳市就业总量的35%，却大部分难以落户。那些为深圳发展做出贡献、却受制于学历的务工人员，燃烧了青春，却没法成为真正意义上的深圳人。

　　高房价，让他们在深圳立足变得更加困难。

　　按户籍人口来配置的科教文卫资源，也远远跟不上需求的变化。

　　比如，高等教育方面，深圳只有深大、南方科技大学两所称的上不错的学校，累计13所高校，大部分还是一些学校的分校。10万在校大学生的规模，仅为武汉的十分之一。中小学数量更是远远落后于广州，学位非常紧张。

　　让人尴尬的还有医疗。

　　图源DT财经

　　深圳三甲医院数、病床数，在特大超大城市阵营中并不占优势。据DT财经数据，每千常住人口医疗机构床位数方面，深圳在36个主要城市中垫底，广州、北京和上海则依次排在第23、25和26位。

　　深圳的高房价，还有一个原因：供地不足。

　　可以说，在深圳面前，全国没有哪个城市敢说自己“缺地”。

　　深圳的面积有多小？只有区区1997平方公里，并且城市开发已基本处于饱和，可开发的建设用地极其稀缺。

　　相比杭州（1.7万平方公里）、北京（1.6万平方公里）、天津（1.2万平方公里）、广州（7000多平方公里）,上海（6000多平方公里），深圳就是一个小不点。

　　算下来，深圳的人口密度，是上海的1.8倍、广州的3.3倍、北京的5倍，排在全国第一。

　　同时，深圳的住房自有率非常低，只有23.7%，比寸土寸金的香港（49%）还要低，远低于全国平均水平。

　　供给小，需求大，这就造成了深圳房价居高不下的背景。

　　十年间，深圳的二手房价格也从2万元/㎡上涨到近7万元/㎡，累计涨幅超过250%。

　　不断飙升的房价，无疑会提前透支这座城市的竞争力。

　　某种意义上来讲，深圳需要慢慢“还债”。

　　深圳财政并不缺钱，2019年全市一般公共预算收入3773亿元。这一数字，是广州（1697.2亿元）的2倍多。

　　所以，深圳不需要依赖土地财政，完全有空间和能力，从容地调控好自己的房价。

　　当城市越造越大，人口越来越多，教育、医疗提不上去，房价却越来越高，木桶效应就会急剧凸显——人们的幸福感不足，越来越焦虑、浮躁。

　　今年，是深圳特区成立40周年，作为改革开放的样板间，中国的窗口，全世界的目光都会聚焦这座城市。

　　拿疫情贴息贷款去炒房，这样的问题若不能杜绝，遗患无穷。

　　房价日益香港化，但深圳人的平均工资收入，才不过隔壁的三分之一。

　　深圳需要警惕，房价高企、阶层固化，挤压制造业转型升级的空间，带来产业空心化。这是有深刻教训的。

　　铁腕整治，也是人心所向。

　　深圳，绝对不能成为“先行炒房区”。