司南君：降息大趋势下，不可忽视住房贷款合同重新签订

lameihua

　　内容摘要

　　房地产对国人来说，可谓是两代人的财富一代人的梦，中国房地产发展的这20年造就了一批批富豪，这包括曾中国富豪榜的那些首富们。但房价黄金时代的一二十年，许多普通人在住房面前，为了拿到在大城市的一张门票，也是倾全家之力加上贷款交了一套房的首付，从此背上了每月的还房贷之路。

　　从今年3月到今年8月底，对于背负着每个房贷者来说，本来一成不变的每月固定房贷突然有了新的选择。面对新的选择题，我们选对了说不定我们就能少还房贷，但最重要的还是一个指标：LPR，这个在未来是升是降，才关乎着我们房贷者们如何解答这道题。

　　01

　　房贷合同重签订利率新选择

　　2019年12月28日，央行突如其来地发布了一则公告，计划2020年3月至8月，所有按照基准利率定价的房屋贷款合同，将全部改为固定利率或者按LPR利率计价。

　　根据公告，2020年3月1日起启动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR事宜。金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

　　转眼就到了3月份约定的房贷利率重新签订的时间，具体的就面临着两种选择：

　　1、维持原来的贷款利率合同不变，以前每月房贷该还多少还是还多少；

　　2、就是选择与市场利率挂钩加点的浮动利率；

　　第一条不用解释，具体的第二条怎么理解呢？

　　我们国内之前的贷款利率是央妈先划一条线，也就是我们知道的基准利率。而各大银行在发放贷款的时候，会根据具体的情况在央妈划定的基准利率上适当浮动，以此来作为大家贷款合同的最终利率。

　　由去年，央行进行了利率市场化改革，央妈也不再划线了，因此基准利率也就不存在了，改革后采用的是市场利率LPR。

　　对于LPR大家经常会看到1年期和5年期两个，并且利率有所不同。1年期的LPR代表了市场的短期利率，作为例如消费贷、信用卡等短期借款，银行的参考利率。而5年期的LPR则代表了长期利率，才是大家重点关心的房贷参考利率。

　　根据规定，重新签的合同对应的LPR则统一以去年12月份的为准。去年12月的利率是4.8%，每个商业贷款用户转换之后的新利率，也就是根据当时和商业银行签订的贷款利率，然后在4.8%的基础上加减一定比例。

　　具体的怎么算:

　　老版房贷利率=贷款基准利率*（1+上浮比例）

　　新版房贷利率=5年期LPR+加点

　　假如之前和银行签订的是基准利率（4.9%）的1.1倍，也就是5.39%，

　　具体的加点数值就是：5.39%-4.8%=0.59%

　　转换之后就变成LPR+0.59%。

　　如果2021年的5年期lpr利率降到4.6%（一年期LPR下调和房贷无关），

　　那么2021年实际贷款利率就是4.6%+0.59%=5.19%；

　　如果2022年5年期lpr利率继续降到4.4%，那么2022年实际贷款利率就是4.4%+0.59%=4.99%。所以lpr利率中长期降低的话，我们的还款压力也是减少了。

　　简单的说假如之前房贷30年期是100万的话，5.39%的贷款利率月供是5609元，但是选择和LPR挂钩之后，按照与银行约定的一年一定价的原则的话，如果一年5年期LPR累计下降5个基点，那么每个月就可以少还30元。

　　02

　　换还是不换？

　　这里换与不换的前提是存量的商业住房贷款，公积金贷款除外。其中有一个分水岭，就是2019年10月8日之前发放的住房商业贷款，都是存量房贷。因为此后的都根据新的LPR来进行签订合同了。

　　据数据统计，在此之前的存量的房贷为25万亿元，那这一部分中的人从本月起就面临着新的选择。具体的我们需要注意几点：

　　1、存量房贷，2020年的还款利率不会变

　　根据我们前面的内容便可看出，加点数，就是你之前享受的利率和2019年12月20日公布的5年期LPR利率的差值。而重新定价约定的期限是1年，也就是到2021年我们才能享受LPR的浮动带来的还贷的浮动。

　　2、哪种选择更合适

　　其实这个就取决于个人，是否选择随行就市，从国际上看，国外有不少个人住房贷款是固定利率的，这可以降低个人的利率风险，我们也可选择锁定风险不变的固定利率。

　　而根据选择了和lpr挂钩的话就承担着一定的风险，这个选择其实和我们投资是一样的。

　　具体来看，从1999年-2019年我国的贷款基准利率如下，总体来看是呈现着下降的趋势，但其间也有升有降，但就短期而言，我们利率处于下行通道。

　　面临风险方面，一个前提条件是，房价还会不断上涨、信贷资金投放力度也不断加大、社会融资规模的扩大，将给未来通货膨胀的管控带来一定压力，存在发生通货膨胀的风险。

　　同时，我们处于多年的L型经济开始复苏企稳，从而经济再次进入发展的快速通道，特别是投资欲望增强，有可能引发管理层采用紧缩政策来控制投资扩张、经济过热，继而带来利率上行，这是一个需要考虑的问题。

　　但是从无论是从上面的基准利率走势，还是从基准利率取消之后的市场利率走势而言，短期都是处于下降趋势的，只是幅度并不大。

　　我们的几次5年期LPR报价变化：2019年8月20日，降低5个基点；2019年11月20日，降低5个基点；2020年2月20日，降低5个基点。很明显，也是呈现着下降的趋势。

　　如果按照这个趋势，我们选择和LPR挂钩的话，预计明年的时候就能够享受市场利率带来的“福利”。

　　03

　　降息是大趋势

　　没有人能够永远维持高速的奔跑，经济也一样。

　　从国际趋势来看，去年全球各国为了刺激经济的发展，开启了降息潮，30多个国家都开启了降息的模式，而日本等许多发达国家也都从之前的正利率走向了负利率时代。

　　而像丹麦，不仅不向房贷者收利息，反而倒贴。

　　2019年8月5日，丹麦第三大银行Jyske银行决定，以每年-0.5%的固定利率向购房者发放10年期贷款。而另一方面，他们的存款实行的是零利率。

　　我国当前，1年期定期存款基准利率为1.50%，为该制度建立以来最低水平。近日，金融机构对于降低存款基准利率的呼声较多。但受通胀压力以及降息会释放过强宽松信号等影响，市场对于究竟是否该降低存款基准利率存在争议。

　　但如果存款利率继续下降，对于赚息差的银行而言，市场利率的下降也就更有空间。

　　另外，房地产绑架了丹麦经济，银行需要通过负利率保房价。

　　丹麦从2012年开始度过了08年金融危机，开始了6年的房价上涨周期。2014年的时候，虽然丹麦的GDP不到4000亿美元，但住房市场的贷款规模已经高达5500亿美元。

　　丹麦私人债务量和可支配收入的比例达到了全球第一，国民经济与房地产牢牢地绑在一起。所以说，房价不能崩。然而，2018年第四季度，丹麦房产开始结束了6年的上涨，开始小规模下跌。如果房价下跌，给银行带来的损失将远比这0.5%的负利率要高，所以银行需要想办法为房地产市场输血，房价保卫战打响。

　　而国内呢，通过去年中国居民最新的财富报告情况，70%的居民财富都在房地产之中，我们目前强调的是软着陆，虽然不能让房价上涨助推泡沫的形成，但也不能任由房价的大幅下跌。所以这也就是为什么银行也会让利的原因。

　　就国内而言，利率的下降也有迹可循。

　　1、存款准备金率下降

　　存款准备金率下降，意味着银行上交给央行用于“备用”的资金就少了，可以更加激发银行下调贷款利率的动力金融机构可以投放到市场上用于信贷等业务的资金就多了。

　　这样就可以有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源，降低资金成本，有利于实体经济发展。

　　去年央行已经下调了存款准备金率，今年年初又再次下调。央行2020年公告1月6日公告：即日起全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计释放8000亿元长期资金”

　　从央行的负债端来看，储备货币在绝对量和相对量方面占比较高，截至2019年12月，储备货币为32.42万亿，其中主要是对存款性金融公司的存款，金额为22.6万亿元，剩余主要是货币发行，为8.28万亿，即我们通常所说的基础货币。存款分为法定存款准备金和超额存款准备金。

　　大型存款机构的法定存款准备金率2011年6月份达到最高，最高值为21.5%，之后进行了15次下调，现在为12.5%。中小型存款机构法定存款准备金率在2011年6月为19.5%，之后进行了14次下调，现为10.5%。从目前看法定存款准备金还有进一步下降的空间。

　　2、经济发展的需求

　　从贸易摩擦和去杠杆开始，经济便一直维持在L型的一横上，面临着发展的压力。而当前受新冠病毒的影响，对经济的发展造成了进一步的冲击。为了进一步推进经济的发展，缓解中小企业的压力，必须让银行有钱可贷、放心贷，而企业也能够拿到便宜的钱来推动发展。

　　2月27日，国新办就支持中小微企业发展和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行发布会。央行副行长刘国强在会上表示，稳健的货币政策要更加灵活适度，为抗击疫情和支持实体经济提供有力的货币政策支持。下一步将继续推进贷款市场报价利率（LPR）改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。

　　3、没有人能够永远高速奔跑

　　我们前面提到的选择LPR的一个风险就是，经济又回到高速发展的时期。但是根据发展规律来说，之前我们的经济高速增长，是因为我们是发展中国家刚刚起步的阶段，无论是工业化和城市化都保持高速增长。

　　但是随着中国经济体量的增大，经济的增速肯定是维持在一个缓慢的上升通道，就如美国、日本一样。那么此情况下，利率的趋势便是逐渐降低的。

　　所以对于选择与LPR挂钩，相对来说有利的可能性更大一些。