明哥：房东、租客齐傻眼！长租平台一鱼两吃，趁火打劫

lameihua

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　　明哥是个资深的租客，对租赁市场，是有发言权的。

　　没想到在2018年年初，房东找到了我说，房租在来年要上涨20%以上，单间价格从每月2500元，上涨到3000元。

　　这个涨幅不仅跑赢了工资涨幅，也远远高于了历年房租上涨的幅度。

　　原来，这一地段，涌入了一批长租公寓平台的揽房人员，他们对房东抛出了极为诱惑的条件，并且互相抬价。「蛋壳公寓」的人出价每月2800元，「链家自如」的人就抬到了3000元。

　　对各种商业模式极有研究的明哥，一方面为了自保，一方面提醒房东。

　　表明上看来，房东将房子全权委托给了长租平台，每月只需定期领取租金即可，然而违背基本经济规律的商业模式是不可持续的，将来长租平台遇到任何风险，都会给房东挖坑。

　　然而，当时的房东，已经被口吐莲花的揽房人员天花乱坠般的言语，说动了心，一门心思将房子委托给了长租平台，开始做起了事少、钱多的梦想。

　　2020年的这个春节，他们的噩梦，终于还是出现了，并且，制造这个噩梦的，不是别人，正是当年晓之以利的长租平台。

　　按照常识来说，长租平台，本质上就是房产中介，一边收集房东的房源信息，一边收集租客信息，做个居间的信息中介，收取佣金即可。

　　如果你觉得它们是活雷锋，那就太幼稚了。

　　一旦朴实无华的商业模式，遇到了资本运作的金融手段，对于利益的巨大欲望，就能在传统的商业模式上，开出妖艳、有毒的罂粟之花。

　　在围观长租平台的花式操作之前，我们先来科普下，长租平台的运作模式。

　　面对房东，他们以高于市场价的承揽价格，诱惑房东将房源以排他性的协议，托管给他们，制造片区垄断。比如说，某个房源，市场出租价为每月4500元，他们报出每月5千元的诱人价格。面对这种好事，房东们可以省去收租的麻烦、空置的时间成本、房源的维护成本，当然就乐见其成。

　　面对租客，他们以低于市场价的出租价格，甚至比市场行情下更少的押金模式，来吸引租客入住。比如说，每个月只需要4000元租金，并且只需支付1个月的押金即可。

　　从表面上看来，长租平台能够野蛮式发展，无非就是因为在房东和租客之间创造了「高收低租」的利益空间。

　　问题就在于，房东得到了高出市场平均水平的利益，租客也得到了更加便宜的入住体验，那长租平台，就甘心做赔本的买卖吗？

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　　（图片说明：深圳房东业主，齐聚蛋壳公寓总部讨要说法）

　　春节之前的2月10日，房东业主们并没有如期收到平台支付的2月份租金。

　　很多房东颇具耐心，毕竟特殊时期，款项不到账很正常，然后直到了2月15日，依然没有等来任何款项和解释。被逼无奈的他们，只能频繁咨询客服人员。

　　没想到的是，他们等来了蛋壳公寓如此的解释：

　　由于疫情的原因，公司要给受到影响的租客们减免一部分房租，因此请求房东们给公司减免30-90天租金。

　　要知道的是，当初要承揽房子时，长租平台本来就引诱房东们，给予了3个月的免租期，换取长期外包给长租平台的潜在好处。

　　根据房东们的想法，合同里已经给予的3个月免租期，完全可以帮助平台、租客们缓解突发传染性卫生事件带来的影响。没想到的是，蛋壳公寓方直接在不通知房东们的前提下，私自决定违背合约，要求房东们增加免租期直到疫情结束，不予付款。

　　根据蛋壳公寓提供的公开消息，房东户数超过了7万户，以每户平均月租金3500元计算，一次性少支付了2.45亿元。

　　假如，我们是说假如，租客们真的可以因此收到平台退还的一个月租金，那房东们就全当做为艰难的租客们纾困，共渡难关。

　　结果，奇葩的事情出现了。长租平台的这一波骚操作，让人叹为观止。

　　租客们的租金不仅没有被减免，反而被涨价了！

　　这是怎么回事呢？

　　原来，房东们将平台增加免租期的消息，反馈给了租客。没想到的是，租客全然不知平台已经不给房东支付租金，更未收到平台方退还自己租金的消息。

　　不甘心被当做韭菜收割的租客们组建了维护权益的组织，他们集合起来，向平台方施加压力，要求退还1个月的租金。

　　在百般抵赖无效的情况下，长租平台终于答应适度对情绪激烈的租客返还1个月租金。结果，返还的金额并不能提现，只能用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用（非自缴）、租金（分期月付除外）及续租、首付款等在平台App内一定会产生的账单费用。

　　更夸张的是，长租平台利用大数据功能，统计出了租期在2020年2-3月份集中到期的租客，统一涨价，租客不接受涨价的话，平台就直接解约。

　　要知道的是，现在各大城市实行交通管制、取消一切人员齐聚活动，租客们无法现场踩点看新的房源，更无法搬家。

　　长租平台就是吃准了租客们无处可去，只能被迫接受涨价6-20%的残酷现实。

　　到了此时，那些以为长租平台是金主、是靠山的房东们也终于醒悟过来了，自己就是平台眼中的韭菜。

　　然而，他们想不到的是，平台方早就在内部形成了话术文件，将所有房东业主，层层分化，分而治之，不用解决问题，只将提出问题的人的怒气，消解于无形之中。

　　他们的诉求，就好像一拳打到了棉花堆上，听不见半点回音。

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　　熟悉明哥的读者都知道，无论批判哪个行业、哪家企业，我们有一个基本出发点，那就是：这个行业、这家企业，确实在为社会提供有用的价值，解决了消费者的痛点需求，只不过在资本的裹挟下，赚到钱以后失去了初心，为了攫取更大的利润，不惜剑走偏锋。

　　然而，这个特例，让明哥有点慌，慌到要怀疑自己学无所长，领悟不了这么高深的商业策略。

　　我们绞尽了脑汁，穷尽了平生所学，愣是没想出来，长租公寓平台，到底给房东、租客，以及我们社会，创造了什么价值。

　　如果没有长租平台，房东就租不出去房子，收不了租金吗？

　　如果没有长租平台，大学生年轻人、进城务工人员，就找不到价格适合落脚的房子吗？

　　作为中间商，平台把房东的房源都纳为独家房源，垄断整个租赁片区，制造信息黑洞，然后巧立名目，用不足为人道的商业套路，从租房者身上搜刮剩余价值。

　　2020年的春节，全社会遇到如此大规模的传染性卫生事件，返乡返程之路受阻，民生经济活动暂停，不管是企业还是普通百姓，都节衣缩食，共克时艰，共度这七十年未有之大变局。

　　然后，蛋壳、自如等品牌的长租平台，却利用自己的商业模式优势，为了保住企业利益，对房东、租客们一鱼两吃，趁火打劫。

　　明哥向来有对企业动机进行刨根究底的能力。每件乱象的背后，一定有其深刻的原因。

　　所幸的是，今年1月，蛋壳公寓在美国股市挂牌上市了，成为了必须公开财务数据的上市公司。

　　根据上市招股书的披露，截至2019年11月30日，蛋壳公寓管理公寓数达43.27万间，并在北京、深圳、上海、杭州等13个市场落地，相比2015年底2434间增长约170倍。

　　蛋壳公寓的营业收入也水涨船高，从2017年的6.57亿元人民币增长了307.3%到2018年的26.75亿元，并于2019年前10个月进一步增加到57.12亿元，较2018年同期增长了198.8%。

　　看到这里，你一定会佩服公司的管理层「经营有方，掘金有术」。

　　没想到的是却深陷亏损困局。2017年、2018年分别净亏2.72亿元、13.69亿元，2019年前9个月，净亏25.16亿元。

　　更让人大跌眼镜的是，公司账上的现金一直处于失血状态，2017年、2018年和2019年前三季度，失血现金流数字分别：-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。

　　钱到哪里去了？

　　也许，只有管理层人物，才心知肚明吧。

　　很多人担心，如果房东、租客，以及员工们，不慷慨解囊、大义纾困，蛋壳、自如这种知名的长租公寓品牌，会和过去两年纷纷跑路、爆雷的杭州鼎家、上海寓见、北京昊园恒业等结局一样，企业倒闭，股票退市，一个全新的商业模式胎死腹中。

　　在明哥看来，如果长租平台，从它们诞生的第一天起，就没有给社会创造价值，反而在让人瑟瑟发抖的冬天，趁火打劫，给房东、租客们添堵，那倒不如：

　　食尽鸟投林，落了片白茫茫大地真干净！