明哥：开发商把房价砍掉了30%，你会买吗？

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　　往年，春节假期和整个第一季度，是返乡置业的高峰期，小阳春行情是很少会缺席的。

　　然而，今年突如其来的传染病事件，对全社会所有的群体性活动，按下了暂停键。别说指望售楼处的销售人员、群众演员夹杂着极少数不明真相的买房人，营造出人山人海的盛况了，连售楼处都不允许开门营业了。

　　这可急坏了一众房地产开发商了，尤其是2019年对经济大势完全无知，还热血上头，到全国各地争当地王的愣头青开发商了。

　　但是，知名的房地产开发商：恒大集团，却稳坐钓鱼台，一副成竹在胸的神态。正在众人百思不得其解的时候，它开启了一系列迷人的操作，亮瞎我们的眼睛。

　　真是一波还未平息，一波又来侵袭。

　　1

　　2月13日，恒大启动网上购房活动，提供网上VR看房、网上选房、网上购房等一站式服务。从13日至2月29日，购房者只需在「恒房通」App，在线缴纳5千元定金并签署《商品房网上认购书》，即可在恒大遍布全国的楼盘预定房源。

　　当你看到这里的时候，一定会担心，如果只看房，没买房，那5千元是不是竹篮打水一场空了？

　　呵呵，别把人家想得那么坏。人家不仅不坏，还好得很呢。

　　如果推荐他人购买成功，可获得「恒房通」1%佣金及1万元元奖励，并获返还全额定金；

　　如有第三方看中同一房源，将返还定金5千元，同时给予补偿金5千元；

　　若预定房源5月10日前未被成功销售的，定金5千元将于5个工作日内返还；

　　每推荐1个新客户注册，则最低奖励100元，最高奖励500元。

　　兼职销售员，每邀请一位新用户注册认证，获得10元奖励；所邀请的朋友再邀请他人注册认证，还可获得5元的奖励。推荐意向买房客户后，若成交1套，就能按照实际推荐客户组数，获得每组100元的奖励，每套最高奖励不超过2千元，成交2套能获得最高4千元奖励，以此类推。

　　你品，你细品。

　　有没有一丝半点似曾相识的感觉？

　　这一系列操作推广开来，不仅让明哥虎躯一震，还让在视频网站、拼多多、瑞幸咖啡等企业的产品经理们，目瞪口呆了。

　　因为，这种武功秘籍，平常都是深谙互联网营销思维的产品经理们的独门套路，概不外传的。

　　现在被房地产开发商的龙头企业，学了去。

　　恒大不仅彻底领悟了营销裂变的思维，还玩出了新花样，玩出了天际线。

　　因为他们已经盘算清楚了，即使现在注册的客户，最终并没有买房，那么恒大依然是最后的赢家。

　　首先，根据恒大披露的数据，目前已经意向成交的房源达到了4.75万套，按照每套在线上收取的5千元定金计算，冻结了2.37亿元现金，并且是无利息的。

　　其次，即使线上预约客户，在5月10日之前没有成交，但是肉都烂在锅里了，以后有的是时间，在线下慢慢转化。

　　第三，以往要达到这种广告效果，要么支付高昂的渠道佣金委托中介们去拉客，要么雇佣群众演员排队当房托（那好歹也要一天300块钱）。

　　第四，只要拉客注册成功，就有奖励，并且力度比拼多多、趣头条等互联网新贵们大多了，全民参与，免费营销。这是多少广告费都换不来的裂变传播新玩法。

　　现在目瞪口呆的，不仅仅是万科、融创、富力等开发商，还包括一众互联网公司，纷纷甘拜下风。

　　这真应验了那句老话：

　　坚定地走自己的路，让别人无路可走。

　　2

　　在线上营销爆款之后，恒大乘胜追击。2月16日，下发文件宣布在全国楼盘执行全新优惠政策，最低75折的住宅销售优惠等。

　　优惠条款，一环扣一环，看得人眼花缭乱。

　　明哥估算了下，若计算能拿到的所有折扣，累计最低可达65折左右。

　　举个例子，倘若一套100万元的房子，集齐文件中所述所有优惠，包括75折住宅销售优惠+94折楼宇去化率优惠+93折一次性付款优惠，最终能实现全款65折的优惠，折后价格约65.5万。这还未将「恒房通」推荐优惠计算入内，足见折扣力度之大空前。

　　虽然恒大在以前，也有例行性的降价促销活动，比如八折优惠等，但是跟这次比，以前都显得小家子气，犹抱琵琶半遮面了。

　　更要佩服的是，这次全国性的降价行为，时机选择得真是妙。

　　碧桂园，号称要给买房人一个五星级的家。每次降价，没有迎来新业主的敲锣打鼓，只能迎来老业主打砸售楼处。

　　万科、融创，也不是吃素的，但是每次降价只能偷偷摸摸地进行，既希望市场舆论大热，又怕传播得太热，引来老业主的反水。它们就好像怀春的少女，既担心男朋友乱动，更担心男朋友不动。

　　只有恒大做到了，断臂降价，全国皆知，售楼处还完好无损。

　　3

　　很多人看到这里，一种天然的想法会油然而生。难道这家开发商，就是传说中的活雷锋吗？

　　那买房人不得抢、抢、抢吗？！

　　很多人一提及房地产开发商，就自动联想到富可敌国、不差钱的金主形象了，认为它们在控制房价的能力上，称得上是翻手为云、覆手为雨。

　　这种想法对吗？明哥不直接告诉你答案，我们一起来看看资产负债表。

　　从销售规模上来讲，它是房企中的龙头，资产负债表不是最差的，但也不是最好的，但却是房地产行业的样本。

　　总资产规模2.1万亿，总负债1.7万亿；净资产只有4千亿元。

　　企业账面有现金2000亿，存货1.2万亿；但是，应付账款2000亿，短期有息负债3700亿，长期有息负债4300亿。

　　你看到这组数据时，可能会倒吸一口凉气。原来传说中的巨无霸开发商，资金压力会这么大。

　　知道这一点的不仅仅有你，还有几乎所有银行、券商。它们都心知肚明。

　　房地产是类金融行业，开发商为了追求利润，不仅实行高周转，还喜欢玩空手套白狼的高杠杆运作，在专业融资机构那里，信用评级都不高，所以债务的利率很高。

　　例如，这是恒大自己公开的融资票据，以及所承担的利率，少则11.0%，多则13.75%。

　　这至少是买房人承担的房贷利率的2倍以上，利滚利下来，会成为开发商不可承受之重。

　　说白了，对开发商而言，利润决定了生存姿态，现金流却直接决定了是生存还是死亡。

　　面对突然消失的小阳春、窒息一般的市场环境，降价去库存，拼命大甩卖，是开发商唯一的、有效的回笼现金流的方式。

　　韭菜是有限的，再不动手，它们的根部都被竞争对手刨完了。

　　房地产行业所有的开发商，运作模式和财务杠杆，几乎都是雷同的。

　　在突然的时代巨变来临时，虽然大家都呆立在原地，脑袋一片空白，但是恒大第一个抢跑，成为了带头大哥，可想而知，从3月份开始，全国的房价会迎来怎么样的降价浪潮。

　　4

　　2020年的春节，可能是中国人民有史以来，最居家，却也是最焦虑的一个春节。

　　生于忧患，死于安乐。时代的一粒灰，落在一个人头上，那就是一座大山。

　　大家突然明白过来了，工作可能靠不住，身体可能靠不住，家人还要自己舍命照顾。

　　在每个人都蒙眼狂奔的时代里，只有愿意为了虚妄的资产背上了更多的债务，才能与时代共舞。

　　但是，一场疫情，让大家明白，只有现金，才是我们内心的安全感来源。

　　现在，开发商们为了保住自己的命脉，争取到现金，而选择断臂求生。

　　那么，你的选择是什么呢？