茅十八：房地产延至3月复工！是行业重创？是机会？！

lameihua

　　1

　　昨天中午，河南省会郑州率先一步，发布了第三次复工延期。

　　这次复工安排也为其他城市打了个样：

　　要求工业企业，按条件于2月10日-24日复工；

　　服务业企业于2月17日-3月2日复工；

　　建设工程业于2月25日-3月16日复工。

　　其中，关于房地产行业的复工时间，给大家划出重点：

　　2月24日，房企网上销售、中介销售可复工；

　　3月2日，实体售楼部可复工；

　　3月16日，商品房建筑工地可复工；

　　和前两次复工延期通知相比，这次是升级版，迫于疫情控制，复工时间延迟的更久。

　　不只是郑州，复工延迟升级，更多的城市都会效仿跟进，这是疫情下的必然趋势。

　　先看郑州、河南的疫情态势。

　　按照昨日疫情动态更新，2月6日，河南新型肺炎确诊量851，除了距离武汉较近的信阳、南阳外，郑州确诊量102例。

　　为什么说一定会有其他城市效仿？

　　刨除疫情重灾区湖北，还有两个城市的疫情比河南还要严重：

　　浙江：确诊量954；

　　广东：确诊量944；

　　也还有三个城市确诊量，同样比较严峻：

　　湖南：确诊量711

　　江西：确诊量600

　　安徽：确诊量591

　　如果按照目前的复工计划，北京、河北、河南、四川、重庆、贵州、山西、广东、浙江、山东、福建、安徽、江西等地复工时间都在2月9号24时。

　　算上今天，也只有3天时间。

　　3天内疫情会出现拐点吗？有特效药吗？能解决传染问题吗？复工带来的密集返程潮、密集行业感染风险，能控制的了吗？

　　显然，答案是否定的，专家也给不出确切的答案。

　　所以，即便牺牲GDP，也要再次延迟复工、居家隔离，这是目前最好的办法。

　　2

　　接下来，重点聊聊房地产。

　　因为疫情发展，因为复工一再延迟，今年的房地产要遭受重创了。

　　第一、闭店引起的交易损失，开发商几乎颗粒无收。

　　目前，全国各地的售楼部基本都处于强制关停状态。

　　以郑州为例，1月26日起，房管局下发通知关闭所有售楼部，按照最新复工延迟通知，售楼部一直到3月2日才能开放，足足要承担36天的闭店损失。

　　3月2日售楼部一定能开放吗？不一定，看疫情。

　　开放了，就能迅速恢复如常吗？大概率不会。

　　这对严重依赖线下交易的房地产业来说，遭受重创是免不了了。

　　第二、无法复工，需求端的购买力也会严重受损。

　　因为疫情，全民禁足，社会停滞，不复工，很多人的收入恐怕要骤降了，甚至没有了。

　　这个时候，大多数人还有房贷、车贷要还，没有收入，个人资金周转是个大难题。

　　大家赚不到钱，拿什么来买房？

　　疫情的突袭，无论从心理上，还是财务上，都会冲击到大家的购买计划，削弱需求端的购买力。

　　第三、多重压力交加，开发商的现金流难上加难。

　　即使没有疫情干扰，2019年开发商的日子也并不好过。

　　去年，不少房企刚刚输出浑身解数高价融了资，今年却要面临项目全面停滞，而且还有不少债券马上要到期偿还。

　　2月份已经过去一周，这个月房企境内外债务要到期偿还的就有约672亿元，今年一年要偿还约1.46万亿。

　　这些数字，每时每刻都是压在房企头顶的乌云。

　　这些对于生命力强、实力雄厚的TOP房企来说，只是一时失利，疫情过去，市场好转了，努努力还能补上损失；

　　但中小房企们就没那么幸运了。要么断臂卖地求生，或者不堪负重最终破产。

　　卖不了房，收不来钱，融不来资，开不了工，花高价融资买的地还在一天天吃着大量费用，还有大量的债务要到期……开发商的日子，要苦上加苦了。

　　3

　　还有一个问题，到现在来看，今年的大面积交房延期，是铁定了。

　　那会不会因此爆发大面积维权？

　　不一定。

　　疫情导致的天灾人祸不可抗力，虽然目前没有任何一个城市出台交房时间的延缓策略，但我认为由此产生的负面效果，事在人为。

　　疫情时期，立起口碑和砸烂招牌，都在一瞬间，或者某个细节。

　　在我看来，与其临时抱佛脚地尝试直播卖房、抖音卖房、VR卖房，倒不如仅仅抓起物业服务。

　　物业服务做好了，赢人心、立口碑都很容易；但做不好的话，之前花费几年、十几年维护的品牌、做出的努力，很有可能就会前功尽弃。

　　4

　　最后，一定要聊聊购房者的机会。

　　我认为，这次疫情过后，对于购房者来说，倒是个不错的抄底机会。

　　1、超出预期的低价房，会涌现出来，这是抄底机会。

　　前面说了很多开发商的困难，开发商越难，就会有越多的以价换量方式来保平安，调低价格来获取大量的成交、资金回笼。

　　这种方式最为简单粗暴，但在这个圈子里也最有效。

　　过去的2019年，我们已经在各个城市看到了大量低价房、特价房、超预期房，2020年，这种房子会更多、更加超出预期。

　　2、疫情导致的社会停滞之后，原本严格的楼市调控，大概率会放宽。

　　当然，这是我个人的判断。

　　都会在哪些方面放宽呢？

　　比如原本严格的限购、限贷、限售，比如原本无死角围堵的严禁资金流入房地产，比如预售条件等等，都有可能适当放宽。

　　这也是难得的机会。

　　3、你的抄底机会，并不是一直有。

　　疫情过后，我们的社会全面恢复之后，开发商资金周转力、建造力一旦恢复，那么以价换量基本就告一段落了。

　　你的抄底机会期，也就相应结束了。

　　所以，趁这段时间，大家在做好防范、居家隔离的同时，关注米宅，关注茅十八，静待机会来！