刘晓博：今天，深圳出了一张牌！看北京和广州了……

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　　临近岁尾，楼市大新闻不断。

　　在苏州张家港“限售政策一日游”，长沙对开发商“限制利润率”等大新闻之后，今天（12月12日）最大的新闻是：深圳市住建局向南方日报记者证实，深圳已经取消了商务公寓的“只租不售”政策。

　　2018年7月31日，深圳曾出台“731楼市新政”，主要包含了5条内容：

　　1、禁止企事业单位购买商品住宅；

　　2、对个人新购买商品住宅限售3年；

　　3、各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售；

　　4、个人、企事业单位新购买的商务公寓5年内限售；

　　5、购房人离婚2年内申请住房贷款，贷款比例提高。

　　可以看出，上述5条“新政”里有2条针对“商务公寓”，一个是出台了5年限售政策，另外是“新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售”。

　　现在，深圳官方确认：“新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售”的政策取消了。

　　这是1个月内，深圳出台第三项重大楼市政策：

　　深圳先是在11月11日废除了普通住宅的“豪宅税”，为二手房交易每套减税数万至数十万不等；其次是允许“深汕合作区”住宅上市交易，而且政策颇为宽松，引发了抢购潮。第三项政策，就是取消公寓的“只租不售”。

　　为什么深圳要取消公寓的“只租不售”？原因大概有以下几个：

　　第一，在城市更新中，往往会规划有商务公寓形态的住房，如果不允许出售、只能出租，会影响城市更新的积极性。

　　第二，“只租不售”减少了深圳可售住房的数量，住房供需矛盾会更加突出。

　　此外，取消公寓的“只租不售”，也有利于拉动经济增长。毕竟，商务公寓不限购、不限贷，能吸引增量资金流入深圳。

　　需要说明的是，中国各地对于公寓的定义不完全一样。从规划、批地到建设等环节，均明确允许建设“商务公寓”的，只有广东等少数省份。换句话说，在深圳、广州等地，有大量的“真公寓”。而内地很多城市的公寓，大多是办公楼改的“假公寓”。当然，广东也有一些“假公寓”。

　　我对于深圳“真公寓”的看法是：由于存量不大（最终可能不会超过20万套），其中两端的产品——特别高端的，以及配套好的小户型，都有投资价值。但公寓税费比较高，只能贷款10年。另外，深圳的公寓不限购、不限贷，只限售。

　　今年以来，对于粤港澳大湾区的城市来说，经济增长面临双重挑战：一是中美贸易摩擦，美方针对的企业大多在深圳、在大湾区；二是香港乱局，除了对香港影响巨大，也明显累及深圳、澳门、珠海。

　　10月16日，香港特首林郑月娥在施政报告中宣布了针对楼市的系列利好，比如——“首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限，将由现时400万港元提升至800万港元；可申请最高八成按揭贷款的楼价上限，由600万港元提升至1千万港元”。

　　港府公布的系列利好，对稳住香港楼市起到重要作用，一度还引发了二手房卖方的“返价”。

　　在这个背景下，深圳、珠海也都有针对楼市的利好。

　　放眼全国，随着稳增长压力加大，也有越来越多的城市微调政策。比如上海，其首套房贷款利率一直是全国最低的，即便是央行推出LPR新政，规定首套房利率不得低于5年以上期限LPR基准利率后，上海仍然突破了这个底线。

　　另外，上海还在8月6日宣布了临港新片区的人才购房新政：一是把外地人购房需要的5年社保（个税）降低为3年，二是允许未婚人士买房（此前非沪籍单身人士在上海无购房资格）。

　　也就是说，在过去4个月时间里，中国5大一线城市里，上海、香港和深圳都出台了“楼市新政”，给楼市传递了政策利好。

　　现在，就差北京和广州了。而北京和广州，目前楼市也比较低迷，房价处于持续探底之中。

　　今天还有一个数据值得关注：融360大数据研究院监测数据显示：10月、11月两个月里，首套房贷款平均利率最低的十大城市中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市全部上榜。

　　要知道，香港房贷利率不到内地的一半。所以，北上广深港都可以跻身中国房贷利率最低的10大城市。

　　不要忽视这个现象！

　　今年1月，就出现过北上广深“同框”10大房贷利率最低城市。

　　房贷利率是最重要的楼市调控工具，利率高低是央行确定基准，各地央行和当地政府确定上浮比例。当北上广深都跻身利率最低的时候，意味着四大一线城市都有放松举动，这可能是新一轮周期开始的迹象。

　　我们知道，中国楼市上涨是“板块轮动”的。比如2015年到2017年，深圳先涨，涨疯了之后上海才跟上。再往后才是苏州、合肥、南京、杭州，然后扩散到全国二线城市，然后是三四线城市。

　　而调控也从先涨的城市开始，这些城市会被定向加息，成为房贷利率比较高的城市，纷纷脱离“房贷利率最低10城市”名单。

　　等楼市轮动结束，市场偏冷的时候，政策逆转。这时候，北上广深就会同框在“房贷利率最低10城市”名单里。这时候被北上广深“追尾”的，往往是补涨的城市。

　　根据监测，11月四大一线城市的首套房平均利率分别是：

　　上海——4.83%

　　深圳——5.16%

　　广州——5.35%

　　北京——5.40%

　　北京显然最傲娇。虽然房价跌了不少，但利率仍然不算低。广州其次。最低的是上海和深圳。这也好理解，中国对外出口第一（深圳）和第二（上海）的两个城市，对外依存度都比较高——经济下行，沪深先知。

　　房贷利率比较低的城市还有：厦门、天津、乌鲁木齐、海口、珠海等。

　　厦门是“亢龙有悔”，上一波涨幅太大了。天津是经济转型，最近也有针对北京迁过去企业的放松举动。至于海口，是因为海南“壮士断腕”。而珠海的情况，跟深圳类似。乌鲁木齐，则是被追尾的城市，本身比较弱。

　　北京和广州什么时候会有新动作？不妨拭目以待。

　　我觉得广州可能会更快一些，我的建议是南沙学习临港，5年社保（个税）减少为3年。如果更大胆一些，可以把在深圳有户籍、或者5年社保（个税）的，也纳入允许购买1套住宅的范围。

　　深圳和广州的融合发展，应该率先从南沙开始！