易宪容：深圳豪宅税松绑为何会引发房价上涨？

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　　深圳中原研究中心数据显示，11月11日深圳发布“豪宅”新标准之后，深圳二手房市场量价涨势凶猛。“豪宅线”调整第一个星期（11月11-17日），深圳二手房总计成交1885套，环比增长4.81%，成交均价为55135元每平米，环比上涨5.1%；“豪宅线”调整第二个星期（11月18-24日），深圳二手房成交量加剧攀升，达2094套，环比增长11.09%，成交均价53007元每平方米，在成交量上涨背景下，价格反而环比下降了3.9%。

　　也就是说，深圳政府对豪宅税松绑之后，立即引发了深圳二手房市场量价齐升，尤其是二手房的成交量更是出现了火爆情况，价格除了盐田和龙岗区域上涨幅度不大之外，其他区域的二手房价格基本上都是上涨的，二手房价格上涨的幅度基本上把松绑抵销了豪宅税减免之部分。也就是说，深圳豪宅税松绑本来是希望以此来降低二手房交易环节的成本，增加住房交易量，加快住房流转，但实际上的效果则是十分有限的。由于二手房豪宅税减免的利益最后还是回到卖者手上，导致了深圳二手房价格普遍上涨。房地产政策实施结果与其目标南辕北辙！

　　深圳豪宅税松绑的政策效果为何会出现南辕北辙？为何会引发深圳新一轮的房价普遍上涨？最为重要的是两个方面的因素，一个因素就是当前中国的房地产市场基本上是一个以投资炒作为主导的市场。在这个市场，住房价格基本上是由住房投资炒作者的预期来决定，与成交量没有关系。如果二手房市场预期房价会上涨，成交量急剧下跌，房价仍然可以顶在天花板不下来。而深圳基本上是一个投机炒作十分严重的城市，不仅深圳的居民在炒作，而且香港的居民也在炒，从而得深圳的住房价格早就顶在天花板上了，早些时候深圳出台过不少房地产市场的调控政策，尽管政策出台之后让住房的销售急剧下降，但房价仍然顶在天花板不动，因为市场房价上涨的预期没有改变。

　　尽管深圳早些时候出台的豪宅税有很多不合理之处，调整是必然。但是在深圳的住房价格顶在天花板不下来的情况下，政府出台调控政策让这些二手房的豪宅税松绑，也就意味着深圳政府并不想让深圳的房价下跌，只要政府意念中深圳的房价有可能下跌，他们总是会以各种名目让以往的不少行政性的房地产调控政策松绑。对于政府的这种意图，住房投机炒作者观察得清清楚楚，只要哪一项行政性的房地产调控政策松绑，无论是这种调控政策实际作用如何，都可能是推动深圳房价新一轮上涨的机会。在这样的心理态势下，深圳的住房投机炒作者不借这个机会把房价推高才是怪了。这也就是为何中国的房地产市场调控政府喜欢推出各种行政性的调控政策的关键，他们想着的是如何让房地产市场的价格操纵政府手上。

　　第二个因素是深圳2016年以来这一波的房地产市场政策调控，从来就没有让深圳的房地产市场的价格向下调整过。政府是出台所谓历史以来最严厉的调控政策，但这些政策出台之后仅是让深圳的房地产市场的住房销售量急剧下降，住房销售量曾下降有70-80%，但深圳的房地产市场的价格从来就没有下降过。而住房销售量急剧下降，价格则不下跌，这意味着这个房地产市场不仅是以投机炒作为主导的市场，也表明这个市场的房价上涨预期根本就没有改变。在整个房地产市场价格上涨预期没有改变的情况下，政府对任何房地产调控政策的松绑，都意味着是房价上涨又一次机会。

　　所以，深圳让豪宅税松绑，特别是在这个时候让豪宅税松绑，肯定是深圳房价又一次普遍上涨之机会。这也是政府之意图。但是深圳的房价在高位上继续上涨，最后的结果也只能是政府更愿意拍卖出更多的土地，房地产开发建造更多的住房，住房的供应越来越多，房地产泡沫继续吹大，直到最后一天破灭！