刘晓博：这9个城市，楼市对“香港居民”敞开大门！

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　　昨天（11月6日）傍晚，在新一次“粤港澳大湾区建设领导小组会议”结束后，中央公布了对香港的新一轮16项利好。

　　“惠港16条”里值得关注的，有以下8条：

　　港澳台居民一直可以在内地购房，当然也可以在珠三角购房。只是要附加一些条件，比如购房者实际在内地生活、学习。

　　新政出台之后，所有附加条件、各种证明都免除了，香港居民享有与当地居民同等的待遇。这是一个重要的突破，可以带来一批实际的需求。

　　对香港方面来说，主要的意义在于：由于香港是独立关税区、司法区，所以香港高房价带有“刚性”。它跟深圳、广州的高房价完全不同。在深圳广州，虽然房价很高，但有大量城中村、违法建筑，低收入人群仍然可以找到“还算体面的居住空间”。

　　如果广深的小产权房都住不起，还可以去东莞、惠州、中山，甚至去房价更便宜的肇庆、江门，甚至故乡老家。

　　香港人腾挪的空间小很多。

　　现在，珠三角9个内地城市全面降低门槛，并提供教育、医疗、金融等基本服务，香港人在内地生活完全有可能。比如香港的退休群体，就可以到内地生活，只要旁边有港式医院（诊所），可以使用香港医保就可以了。

　　至于有子女的香港家庭，如果有专职太太，也可以考虑带着子女在内地生活，丈夫在香港打拼，周末团聚。这种模式，也可以大幅降低房租成本。如果珠三角9城市可以提供港式教育、医疗服务，就完全有可能实现。

　　香港最大的民生问题，是住房问题。而住房问题的核心，是土地制度问题。在房屋增长有限的情况下，把中低收入人群、退休人群的一部分转移到珠三角9城市，可以从需求端缓解香港的高房价问题。

　　可能有人会说：现在香港人买800万港元以下的房子，可以首付1成。如果到深圳、广州买房子首付要3成，香港中低收入人群还是负担不起广深的房价。

　　这当然不错。但惠州、江门、肇庆、中山呢？很多房子还不到1万元，一套90平米的房子百万港元就可以解决。这对于香港中低收入阶层，还是有吸引力的。而且轨道交通正在织网，未来往返香港会越来越便利。

　　因此，还是会有相当一批香港购买力进入珠三角9城市的，对内地楼市产生支撑作用。另外，进入珠三角的也不一定都是刚需，还有投资需求。我的粉丝里就有香港人，他们一直对广深楼市很感兴趣。

　　从历史数据看，香港人内地置业主要集中在珠三角，其中在深圳最集中。有机构统计了2017年上半年的数据，发现深圳的住宅有3.2%被香港人买走，其中80%集中在原特区内，老牌中心区——罗湖区的房子最受欢迎。

　　在户型上，香港人最爱买两房，占比35%；其次是一房户型，成交占比33%。三房户型占比22%，四房仅占8%。价格方面来看，香港人购置房产的套均总价为434万元，总价中位数307万。（以上均为2017年上半年统计数据）

　　如果香港人拿着300万去惠州、中山、肇庆、江门买房，基本上可以所向披靡。另外据媒体公开报道，香港特首林郑月娥在香港就没有自购房，但她在中山有房子。

　　对于内地来说，香港来的购买力不仅可以带来增量资金，还带来增量外汇。这对于维持人民币汇率稳定，也有积极意义。

　　所以，珠三角9城市的房地产市场对港澳居民降低门槛，是双赢的格局。

　　“惠港16条”里“建立双向理财通机制”，也非常有意义。这可以巩固香港金融中心地位，加大内地金融市场开放力度。

　　至于“深港科技创新合作区（河套地区）”的开发，也非常引人注目。

　　上图就是位于深圳福田区和香港之间的“河套地区”。1997年在治理深圳河水患的时候，对河道裁弯取直。其中大约1平方公里的深圳土地，被划到了香港一边。

　　对于这块土地改如何使用，深港之间讨论多年。最终达成的共识是，建立“深港科技创新合作区”。它对标的，其实就是位于深圳前海的“深港现代服务业合作区”。

　　如果说前海设立的初衷，是希望香港带着深圳玩金融；那么河套的开发，则有点深圳带着香港玩高科技的意味。毕竟，在高科技市场化上，深圳走在了香港前面。

　　当然，河套的开发也会带旺附近片区。由于河套面积太小，深圳这边设立了“深方科创园区”，大致包括福田口岸、皇岗口岸片区，以及福田保税区等（见下图）。

　　“深港科技创新合作区”对于深圳福田区的发展，有重大战略意义，片区价值将有全面提升。区域内的皇岗口岸正准备拆除重建，将引入深广中轴城际、穗莞深城际和地铁20号线，并可能接入港铁北环支线，实现“一地两检”；未来皇岗口岸货柜车通行功能将取消，这个片区的物流功能下降，“科技+白领”的氛围将全面提升。

　　至于福田保税区，也将全面改造，将从“加工、物流型保税区”变身“科技研发+CBD型保税区”。

　　总之，这次“惠港16条”不仅仅是针对香港的大利好，也是大湾区内地9城市的利好。对于改善两地民生，促进两地之间的融合，有积极的意义。