米宅：地王们，熬下去！

lameihua

　　1　2019年，没有地王

　　2019年，已经听不到地王的声音了。

　　即使2019年开始，国内有头有脸的开发商纷纷向一二线城市收缩，导致一季度热点一二线城市的土地交易迅速升温，确实也不断有一些“地王”如雨后春笋般冒出来，但都是区域性的，名不副实，成色不足。

　　比如，2019年上半年闹地王最凶的苏州，也不过是出了三个区域地王而已。这还是2019年苏州土拍最癫狂的时期，居然都没有一宗土拍创下历史新记录。

　　可以说，2019年放眼全国，没出过一块像样的地王。

　　这就是2019年的中国房地产的真实情况，没有地王。

　　没有地王的中国房地产如同泄了气的皮球，踢一踢，动一动，不踢就不动，再也不蹦跶了。

　　新地王不出，老地王怎么办呢？

　　2　南京单价地王三年不卖，难定价！

　　9月，葛洲坝南京中国府项目一栋已结构封顶，4栋高层正在进行主体施工。

　　作为南京有史以来楼面单价最贵的地王项目，在2016年那个初夏，以4.52万元/平方米+的楼面价让南京虎躯一震。

　　一时间，南京房价挺近7万+甚嚣尘上。

　　但，谁能想到三年过去了，中国府的销售中心刚刚对公众开放。

　　关于它什么时候开盘，2018年还不断有消息出来。一会说上半年，一会儿说三季度。

　　但，自2018年7月，南京多个地王向限价低下了地王的头，最终精装变毛坯，开始跑量之后，葛洲坝中国府什么时候入市，单价多少入市，对市场的影响已经无足轻重了。

　　到了2019年，它究竟什么时候开盘呢？就连一直奉它如神明的众兄弟盘都不再关注了。

　　曾经的众星捧月，万众瞩目，到如今的默默无声，他的时代已经过去了。

　　只是不知道沉积三年之后的地王究竟会用怎样的方式和这个世界和解。

　　如果参照周边新房售价，它会亏损；如果售价6万元/㎡左右，它刚刚够本；如果售价7万元/㎡，它会创下南京今年新房销售单价的最高纪录。

　　地王，太难了！

　　3　武汉单价地王快消品，起死回生！

　　对比南京地王定价难，武汉的碧桂园汉阳地王要幸运的多。

　　2016年7月28日，碧桂园以25.31亿元竞得汉阳滨江地块，楼面价20017元/平，溢价率288.79%，成为武汉单价地王，破2万元/平米的楼面价一度成为热门话题。

　　2年后，2018年7月12日，汉阳碧桂园晴川获得预售证。

　　这是武汉单价地王蛰伏24月之后，首次推盘。

　　相比碧桂园在别的城市五星期的家，过去的24个月，汉阳地王究竟经历了什么？

　　2017年3月，地王进行了开工仪式。

　　4月，地王规划公示。4栋高层，总户数为391户。

　　5月，地王公布案名为碧桂园晴川府。

　　一座晴川府，半部武汉史——碧桂园晴川府的logo配得上武汉地王应有的气势。

　　但在楼市此消彼长最疯狂的那两年，专制各种侧漏气势。就在碧桂园地王公布案名7天后，武汉市房管局出台了限价政策。

　　7月，在政府的限价政策下，武汉各大销售中心都没有在售房源，一二手倒挂严重，茶水费猖獗，“阴阳”合同横行。

　　8月，在地王的销售大厅，销售员懒洋洋的说，价格不确定、户型不确定、装修不确定、开盘不确定。

　　12月，地王的主体基本完工，日渐具备预售条件，来往的人们都看见了地王的雄姿伟岸。

　　地王藏也藏不住了，斟酌再三，释放单价40000+，精装。开盘时间待定。

　　而此时，武汉汉阳高层新房最高备案均价是一墙之隔的世茂锦绣长江的17000元/㎡。

　　在地王释放价格之后，住在世贸锦绣长江一期的多位业主，默默的修改了二手房报价。

　　虽然他们知道那个价格是无人问津的。可是那又怎样？开心就好！

　　时光荏苒，白驹过隙，又过了7个月。

　　一墙之隔的世茂锦绣长江又一次推售C地块房源，综合报价终于突破20000元/平米。

　　此时，地王内心是失望的。

　　一周后，地王突然出击拿了预售证。不管怎样，汉阳地王终于认识到——

　　它，武汉单价地王的称呼不过是同行帮衬，终究是成不了武汉房价的王！

　　它，预售均价25000元/平，同时搭售含4000元/平装修+3000元/平米智能家居+50万 的车位，这已经是地王能等到的最好配置了。

　　不久，在武汉的朋友圈中，碧桂园晴川府被视为武汉“限价”的失败案例，4000元/平装修还能忍，3000元/平米智能家居算什么？

　　一年后的今年，武汉楼市已经到了逆转的边缘。被限价的明显”低价“的新盘也已经卖不出去，挂出天价的二手房根本没有成交，所谓的一二手倒挂已经破产。

　　武汉楼市已经启动“降价通道“，精装变毛坯，没有茶水费，没有捆绑。而此时碧桂园晴川府已经在卖毛坯公寓了，均价30000元/平。

　　这对地王，已是这两年能给予的最大的善意了。

　　4　广州单价地王，拖下去！

　　在广州海珠石岗路，有一块被标有“时代中国”字样的围挡圈住的土地，这就是广州最高单价地王。

　　从现场来看，项目施工进展不快，从公示牌看，2021年才竣工。

　　时间拉回到2017年3月29日，时代中国以楼面地价约5.5万元/平方米，创下广州土地市场的最高单价纪录。

　　这一天，时代中国成为广州家喻户晓的开发商。

　　而时代中国被来自全国的媒体关注是在2019年的9月3日，时代中国启动了“全员卖房”且和劳动合同挂钩的销售政策。

　　很快，时代中国就被媒体扒的一干二净。

　　1、中小房企大举扩张，迅猛拿地，导致负债大幅增长；

　　2、仅完成年度目标的57.52%，现金流压力大；

　　3、“地王”占用的20亿资金，项目入市困难，经营性现金流已连续6年为负；

　　但，这些都不能抹杀时代中国过去三年内实现业绩翻番的事实。

　　自2015年开始，时代中国在广州、佛山连刷三次高价地；2016年东莞拿3宗高溢价地块，其中一块甚至超过500%。其短期债务及一年内到期的长期债务一度升至101亿元。

　　不拿地王的房企，是没有前途的房企。时代中国是当前房企规模竞争，冲击千亿的生存状态的缩影。

　　2019年时代中国进击中国房企千亿俱乐部，一跃成为中国房地产开发企业50强。

　　地王，功不可没。

　　但，2019年中国房地产的冬天来的急迫，来的严峻。

　　时代中国，遭遇了千千万万的中国房企一样的窘境。截至8月，年度销售目标完成度尚不足60%。这意味着，接下来的四个月，时代中国还要再加大力度卖318.6亿元。

　　如若没有完成，则可能“被离职”。

　　不拿地王的房企，是没有前途的房企；拿了地王的房企，是钱途坎坷的房企。

　　这个时候，地王是最无能为力的。

　　5　结语

　　历史的经验证明，只有新地王可以救老地王。

　　但，历史也有经验不足的时候。

　　3年后的2019年，就连降准降息都拯救不了去往房地产这条水渠的干涸，政策面三令五申，融资信贷严扎篱笆墙，隔绝一切利好。

　　工期能拖则拖，销售一拖再拖，可地价太高了，帐实在算不过来了。

　　在“限价”已成谎言、市场真的下行的双重压力下，在等待新地王的日子里，只能靠熬。

　　熬过去，中国名企；熬不过去，中小房企！