刘晓博：楼市入冬？这三个城市“说不”

lameihua

　　最近一段时间，房地产行业有点“过街老鼠，人人喊打”的意思，几乎每天都有坏消息。

　　但今天（9月12日）似乎有点不一样。A股一开盘，地产板块就冲到了涨幅榜比较靠前的位置。其中保利地产涨幅一度突破5%，而万科涨幅也破了3%。

　　地产股为什么突然走强？应该说跟两个原因有关。

　　第一，此前跌了一波，消化了浮筹。第二，物极必反，形势不可能一直坏下去，最近好消息又多了起来。

　　近期的好消息分为两类，一类来自央行、银保监会，另外一类来自各地政府。

　　先看第一类。

　　9月11日，央行公布了8月金融数据：8月份人民币贷款增加1.21万亿元，其中住户部门贷款增加6538亿元。

　　这样我们可以计算出来，8月份“住户部门新增贷款”占了全部新增贷款的54.0%。

　　什么是“住户贷款”？就是居民个人、家庭的贷款，包括房贷、也包括消费贷款等。但中国有多少人会因为装修、旅游、留学和买车贷款，大家心里都有数。所以，住户贷款基本上都跟买房子有关。

　　你知道7月份，住户新增贷款占全部新增贷款的比例吗？央行网站上有数据——7月份人民币贷款增加1.06万亿元，住户部门贷款增加5112亿元。

　　所以，我们可以计算出7月份住户贷款占比是48.2%。

　　8月是我们听到关于房地产利空消息最多的一个月，但给住户发放的贷款占比，反而上升了接近6个百分点。

　　同样在9月11日，银保监会发言人表示：将调整房地产的信贷结构，压降违规“输血”资产。他同时还表示，监管部门没有控制房地产企业贷款增量。

　　今天很多媒体报道的时候，都突出了后半句。

　　再看一下地方政府的调控措施。最近收紧的城市有一大把，但也有三个城市有所放松，正好是一个省会城市、一个地级市、一个县级市，非常有代表性。

　　一、贵阳

　　9月9日，贵州省会贵阳，宣布了“公积金新政”（从当日开始生效），其主要内容是：

　　1、取消二套房使用公积金贷款的时间限制。

　　原来规定，职工家庭结清首套住房公积金贷款的，须在结清满一年（含一年）后，方可再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房。

　　现在规定：缴存职工家庭结清首套住房公积金贷款后，即可再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房。

　　2、降低二手房住房公积金贷款最低首付款比例

　　原来规定：第一次使用住房公积金贷款购买二手房的职工家庭，套型建筑面积在 90 平方米以内的（含），首付比例不得低于 25%，套型建筑面积在 90 平方米以上的，首付比例不得低于 40%；为改善居住条件第二次申请住房公积金贷款购买二手房的，首付比例不得低于 40%。

　　现在规定：缴存职工家庭第一次使用住房公积金贷款购买二手房的职工家庭，首付款比例不得低于 20%；为改善居住条件第二次申请住房公积金贷款购买二手房，首付款比例不得低于 30%。

　　3、调整贷款年限认定标准

　　原来规定：个人住房公积金贷款期限按照借款人夫妻双方中可贷年限最长的一方计算。

　　现在规定：个人住房公积金贷款期限按照主贷人可贷年限进行计算。

　　点评：可以看出，前两条都大幅放松了使用公积金的限制，尤其是第二条里首付比例下降幅度较大。第三条略有收紧，但影响不大。

　　整体而言，贵阳此次调整是鼓励买房。

　　贵阳为什么鼓励买房，而且明显是鼓励买二手房？原因很简单，二手房价格出现了显著下降。根据国家统计局的数据，7月贵阳二手房环比下跌了0.2%，新房环比上涨了1.1%。

　　这是官方数据。民间数据就更能看出端倪，比如“冰山指数”发布的今年1到8月房价涨幅榜单：

　　由此可见，贵阳在主要城市里房价跌幅位居第二。而贵阳上半年GDP增速是主要城市第一，近年来也一直表现突出。所以，贵阳应该有稳增长的显著压力。

　　二、嘉兴

　　无独有偶，嘉兴也在9月发布了“公积金新政”。新政主要内容如下：

　　1、职工家庭已还清公积金贷款，第二次申请公积金贷款购买自住住房的，实行全额贷款政策，即在确定其可贷额度时，该职工家庭原已享受的公积金贷款额度不予扣除；

　　2、恢复执行购买第二套住房申请公积金贷款利率上浮政策，即职工家庭名下已有一套住房，因购买第二套改善型自住住房申请公积金贷款的，贷款利率按公积金贷款基准利率上浮10%执行；

　　3、对职工家庭第三次及以上申请住房公积金贷款或购买第三套及以上住房不予发放公积金贷款。

　　4、职工购建自住住房时，子女可提取父母的住房公积金，父母也可提取子女的住房公积金，但需征得被提取人的书面同意。

　　点评：嘉兴出台了一个“有紧有松”的新政，一方面可以贷款的额度增加了，而且父母和子女的公积金可以打通使用。但为了避免舆论责难，二套房贷款利率上浮10%，第三套房不能使用公积金贷款。

　　但实际效果上，松绑效果远大于限制。因为公积金利率上浮10%根本不是什么问题，基准利率是3.25%，上浮10%也才3.575%。而目前商业贷款，动辄在5%以上，一些地方甚至逼近6%。

　　查阅嘉兴统计局网站可以获知，7月工业增加值只增长了2.1%，全社会用电量下滑了2.4%，亏损企业同比增长了11.5%，规模以上工业企业利税总额同比下降了3.2%。由此可见，稳增长的压力也比较明显。

　　三、湖南省临澧县

　　据“证券时报”等媒体报道，临澧县日前出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。

　　《意见》放宽了首套房的认定条件，降低了项目资本金监管比例和商品房预售许可门槛，明确了在规定的时限内在县城区购买符合条件的商品房可享受购房货币补贴，其子女入学可就近申请学位，享受优质教育资源，同时也鼓励房企打造高端精品商住小区，着力改善人居环境。

　　点评：

　　目前国家的楼市政策是“一城一策、因城施策”，所以地方政府有权按照“稳地价、稳房价、稳预期”的原则，自行调整政策。当楼市偏冷的时候，适当放松管制是必要的。

　　看懂了这一点，你就会明白：国家会防止资金过分流入楼市，防范楼市资产泡沫，遏制炒风。另一方面，也不会允许房价出现大幅下降，给经济带来显著下行压力。

　　所以，楼市不会真正入冬。它有点类似鸟笼行情，上面有天花板，下面有支撑。

　　最后，再评述两个大消息

　　9月12日一大早，就传来一个大消息：

　　特朗普在推特上宣布将推迟加征中国商品关税！他说，作为善意的表示，将加征2500亿美元商品新一轮关税的决定推迟到10月15日。原先这批商品的关税将从10月1日开始由25％提升至30％。

　　10月1日是什么日子，特朗普当然心知肚明。当初设定从这一天加税，和现在避开这一天，都是有说法的。其实昨天我已经在专栏里讲了——“风向，正在起变化”，而且是向好的变化。

　　今天中午，人民日报发表了如下评论，再次传递了积极的“双向互动”信号。

　　中美会长期博弈，但协议总是要有的，否则企业没有预期，但愿10月的磋商能有实质性突破。

　　上图是人民币“离岸价”的走势，可以看出，局势缓和之后人民币在升值，已经从最低点升值了1100个基点。如果达成协议，会重返6.6左右，甚至更高。

　　昨天晚上还有一个大消息：香港证券交易所提出以366亿美元的价格，并购伦敦证券交易所。这是2012年港交所出资13.88亿英镑全面收购伦敦金属交易所（LME）之后的又一重大行动。

　　伦敦是跟纽约并列的全球顶级金融中心，很多时候排名超过纽约，位居全球金融中心第一位。但随着英国脱欧，尤其存在硬脱欧风险后，伦敦金融中心地位面临挑战：第一，可能被纽约全面超过；第二，欧元区金融交易中心可能转移到巴黎或者法兰克福。

　　至于全球第三大金融中心香港，也面临着新的挑战，新加坡和东京在身后虎视眈眈。所以，香港和伦敦的联姻，就存在了可能性。

　　从交易所里上市公司总市值看，纽约、纳斯达克、东京仍然是全球前三，上交所第四、港交所第五、巴黎泛欧第六，伦交所第七、深交所第八、多伦多交易所第九、孟买交易所第十。

　　但论国际影响力，港交所、伦交所都超过沪深，甚至超过东京。所以，“港伦联姻”有利于打造一个覆盖亚欧美三大时区、同时为美元、欧元和人民币等主要货币提供国际化的金融交易服务的平台集团。同时，还可以强化伦敦和香港的金融中心地位。

　　香港甚至希望通过跟伦敦的深度绑定，在“中国经济超级联络人”之外，谋求一个新身份：全球金融交易平台。

　　香港方面深知：随着北、上、深的崛起，香港早已经不是中国经济的顶梁柱，而逐步退化成一个“门户”。将来“门户”功能存在被上海、深圳部分取代的可能性，所以香港需要谋求新的身份和定位。

　　如果香港能真正成为“全球金融交易平台”，对内地、对沪深都是好事。