易宪容：北京的房价真的在下降了吗？

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　　今天网上有一篇文章，其标题是“金九楼市降价开局：挂牌6200万元房子4850万元成交”。看到这个标题的前半部分，房地产市场肯定会心凉一半，以为房价真的下跌了，但看到标题后一部分，市场也就不在乎了，因为这与绝大多数人没有关系。

　　因为，如果所谓的房地产市场金九银十，如果是以住房交易的降价开始，那么这个金九银十也就意味着基本上泡汤了。在目前以投资炒作者为主导的市场，任何时候出现住房价格的松动或出现降价的趋势，也就意味着住房投机炒作者立即会停止进入房地产市场，因为他们若在这个时候进入房地产市场，如果房价还会继续下降，甚至于出现房地产价格上涨预期逆转，也就意味着住房投机炒作者进入市场购买住房，最后只能是亏损卖出退出市场，甚至于血本无归，除此之外没有多少别的选择。既然住房投资炒作者不会进入房地产市场，那么房地产市场的金九银十也就金不起来了。

　　至于标题的后半句，“挂牌6200万元房子4850万元成交”，即这笔住房的交易价格比预想的价格相差1350万元卖出，其降价的幅度达到近22%，看上去成交价格降价的幅度也是很大的。但是，这里有几个问题必须弄清楚。一是挂牌的6200万元，是什么样的住房价格？是卖房者自己的报价，还是市场第三方的评估价呢？如果是市场第三方的评估价，其第三方的评估机构可信吗？如果不可信，这种第三方评估机构会不会与卖房者合谋，把住房的评估价刻意报高。对于这种情况，中国房地产市场的第三方评估机构普遍都会这样。所以在这种情况下，这种评估价不可信。如果是卖房价者的直接报价，那么这种直接报价更可能是离谱而仅是个人意愿。正是以上的意义上说，在该住房没有成交之前，其挂牌6200万元，根本上不值得作为该住房是否降价的理由。

　　二是当交易的住房价格在4000万-6000万元这个区间时，已经与普遍的民众没有半毛关系了。就目前国内一般民众的收入水平来说，住房的总价在这样一个区间，一般民众根本就不会问津，连看都不会看一眼。而这类住房的交易只能是少数玩耍的把戏。既然是少数人玩耍的把戏，这种住房的价格涨还是跌，对市场根本上可忽略不计，对一般房地产市场的影响几乎等于零。所以，举出这样的交易案例来说北京的房地产市场金九银十以降价开局没有半点意义。

　　正如该文章所列举的不少楼盘的例子可以看到，其房价都是在每平方米8-10万元以上的住房。比如禧瑞春秋限价6.89万元，而在售的懋源璟熙项目销售均价为8万元/平方米，懋源璟熙的销售称，目前有560平方米的合院和600多平方米的类独栋两种产品。许多住房的总销售价格都在几千万元，对于这样的住房，不管它降价不降价，基本上与一般民众无关，只是少数投机炒作者玩的游戏。所以，即使这些住房真的降价也对市场没有多少意义。

　　因为，中国房价行情网数据显示，截至9月5日，最近一个月北京一手房成交均价为5.73万元/平方米，环比下降0.03%，与2018年同期相比，下降了大约近7000元。也就是说，当前北京市场购买住房，其120平方米的住房，总房价都在700-800万元以上。在这样的一个价位，其房价同比下降也仅是7000元，其房价下降的幅度不到千分之一。一年中，房价这样一个降幅，这也算房价下跌吗？如果这算是房价下跌，那么房价一年上涨百分之几十，那么这叫着房价什么涨呢？所以，在这样的情况下，说明北京的房价正在下降是不可能信的。作为一个以投机炒作为主导的住房市场，住房投机炒作者是不愿意降价销售的。可以肯定，9月份公布国内70个大中城市的房价基本上还是会上涨，因为地方政府根本上就不敢让房价向下调整。