韬略哥：大消息突袭！全面收紧，楼市山雨欲来！

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　　01　楼市再传大消息

　　房企们刚发完中报，还没来得及大摆宴席，今天早上，楼市就传来一个大利空。

　　多家媒体爆料，称房企融资再收紧。其中，腾讯新闻《一线》记者从内部人士中了解到：

　　多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，并且原则上开发贷控制在2019年3月底水平。

　　所谓的开发贷，全称房地产开发贷款，是银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款，是房企最重要的融资来源之一。

　　按照消息面上的说法，接下来开发贷的控制水平要控制在今年一季度末的水平。也就是说，房地产开发贷余额将从二季度末的11.04万亿元减少至一季度末的10.85万亿规模。

　　这意味着，管理层继收紧信托、海外债之后，又一个大动作，自此房企方面的融资渠道，可以说是被全面收紧了。

　　房企融资渠道主要是新房预售、开发贷、信托、海外发债。

　　新房预售早就在限购限售的政策下，被卡的死死的。银行信贷方面，各大商业银行，也早就通过延长受理期、提升贷款利率等多种方式，拧紧了流向房地产的水龙头。

　　信托方面，上个月，银保监会与发改委相继发布重要文件，要求收紧信托与海外债之后，效果立竿见影。云南信托研究发展部最近披露的数据显示，7月份信托环比下降了近四成。

　　如今，开发贷又被收紧，房企们下半年的苦日子要开始了。

　　02　为何接二连三收紧

　　每次调控，房企都是战战兢兢的。显然，在调控重拳之下，首当其冲的就是房企，其次才是炒房客。

　　君不见，此前媒体已经爆出，上半年有近三百家房企破产倒闭，下半年的形势要比上半年严峻得多，一大批中小房企，恐怕也难挺过这关。

　　问题来了，为什么管理层接二连三地收紧房企融资渠道？因为在管理层看来，房企是楼市窜热的始作俑者。

　　今年四五月份，土地市场的盛宴，从长三角摆到珠三角，地王之火，从杭州、苏州、无锡、徐州，烧到东莞。

　　主要就是因为，上半年房企的融资渠道相对宽松。

　　有数据为证。根据央行公布的数据，上半年各类贷款增长情况是：

　　总的贷款余额增长13%；
　　固定资产贷款余额增长10.6%；
　　工业中长期贷款余额增长5.2%；
　　服务业中长期贷款余额增长12.1%；
　　涉农贷款余额增长6.5%；
　　房地产贷款余额增长17.1%；
　　个人住房贷款余额增长17.3%。

　　从数据中可以看到，楼市调控模式下，央行的新增贷款，仍在快速流入房地产。流向实体经济的速度，要远低于流向房地产行业的速度。

　　手握现金流的房企开始嘚瑟，误判形势，以为这一轮调控和往期一样，也到了该放松的时候，于是开启了新一轮全国扫货模式。

　　整个土地市场仿佛回到了2016年，开发商轮番叫价，推涨地价，眼看着调控了三年多的楼市成绩要毁于一旦，房价有重新燃起的势头。

　　房企们这一行为，惹怒了管理层，此时管理层立刻出手，各个击破。

　　首先，以苏州为节点，开启了新一轮楼市加磅。之后西安、大连也跟进收紧。佛山、南宁与苏州、大连一起被住建部点名。

　　紧接着，就开始抬高首套房与二套房的贷款利率，让房贷利率重回上升通道，以控制成交量的方式，稳定楼市。

　　最后，管理层全面收紧房企融资渠道，给土地市场降温，最终稳定楼市。

　　所以说，无论是收紧信托、海外债，还是今天的收紧开发贷，这些都是手段，目的就是要稳定楼市，守护调控成果。

　　03　影响

　　房企融资的全面收紧，宣告房企的冬天已经提前到来，尤其是对于中小房企。需要说明的是，以管理层的态度来看，这个冬天也会格外的漫长。

　　后续，必定会有一大波中小房企因为无法融资而卖身、卖项目、卖股权去投靠财大气粗的头部房企。房地产市场将进一步“强者恒强”。

　　此外，还有一些房企会选择改名，或者调整业务，以获得融资的可能性。

　　君不见，从去年以来，就有不少房企改名，如龙湖地产改为龙湖集团、时代地产变更为时代中国，等等。

　　君不见，一些上市房企为了获得融资，已经开始剥离房地产业务，抛弃房地产，典型者如神火股份。

　　遥想当年的牛市，暴利的房地产业务是任何一个公司都想涉足的业务，时移世易，当年的香饽饽已经不吃香。

　　不但不吃香，还成为负累，阻碍融资，甚至阻碍企业的IPO进程。

　　另外，从管理层严控楼市的态度来看，房价未来相当长的一段时间里，都将维持稳定的局面。当然，中心城市在不断涌入的人口推动下，仍会继续慢涨，但动辄百分之二三十的大涨，一去不复返。

　　04　广州公积金新政

　　最后说一下今天另一件与楼市相关的消息，广州公积金新政，具体有四条内容，如下：

　　1，购买广州市行政区划范围内一手房（含一手期房、一手现房）申请住房公积金组合贷款的职工，可以在银行网点或广州住房置业担保有限公司业务网点提交贷款申请。

　　2，住房公积金贷款资格审批通过后，由业务受理网点负责借款合同的面签工作。

　　3，购买一手现房申请住房公积金贷款，贷款期限不得超过30年，贷款期限和楼龄之和不得超过40年。

　　4，购买已小确权的一手现房申请住房公积金贷款，需要提供房屋评估报告。

　　第一条、第二条与第四条，是对现有的公积金政策的完善，新政最吸引人之处在第三条，贷款年限不得超过30年，贷款年限与楼龄之和不得超过40年。

　　这意味着一些高楼龄的房子，无法获得30年的贷款年限，之前没有这个限制。公积金已经做出改变，后续商业银行贷款会不会跟进公积金贷款这一政策？很有可能。

　　因此，这一改变，对老破小的房子有一定的冲击，对楼龄比较高的房子是个利空。