萧铁：A股疲软，难道因为上市公司炒房炒太猛了？

lameihua

　　A

　　就在不久前，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示。金融界人士们，无论和信托相不相关，悬着的心又被捏了一下。

　　作为金融监管的老运动员，信托公司又？叒叕成为监管当局的重点关注对象了，谁叫房地产信托每年是信托产品发行的大头呢。

　　过去一年，信托公司共发行信托产品722支，其中房地产信托537支，占比74%。2018年，中国房地产信托规模2.7万亿，比2018年整个辽宁省的GDP还高。

　　为什么要监管控制房地产信托？这个问题还要问的话，得打屁股了。“房住不炒”已经成为了时代级口号，信托这个楼市水池入口是一定要堵住的了，从融资端控制楼市的膨胀。

　　无独有偶，住建委等多部门出台的《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》中明确指出，对于“通过替购房者代为注册公司、提供股权转让和法人变更等相关服务的方式变相逃避调控政策”的行为，会重点防控。

　　监管部门严控楼市的态度，已经非常明朗了。

　　之所以会这样，还要从上市公司的投资行为谈起。

　　B

　　我们先来看一组有趣的数据。

　　2019年第一季度，A股上市公司中共有1798家持有投资性房地产，比2018年同期增加137家，总体资产价值约1.27万亿。这个数字，又相当于山西省2018年一整年的GDP。

　　而在15年前，投资房地产的上市公司只有8家，总持有市值不过11.39亿元，连如今的零头的零头都不到。这膨胀速度，实在令人咋舌。

　　投资性房地产，是指除自用之外，以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。毫无疑问的是，投资性房地产如今已是上市公司一种重要的投资手段。

　　广大股民们不禁要问了，上市公司不好好投资扩大再生产，把闲钱扔到楼市里干啥？

　　理论上，上市公司从股市中融到的钱都应该用于扩大再生产，但现实中，不会所有的钱都会投入生产，一来市场没那么大，二来需要等待时机，三来……没有原因，就喜欢把钱屯着，上市公司有这个自由。于是，如何让这些资金更好地在闲时钱生钱，可是一门学问。

　　投资渠道嘛，也不外乎银行理财、股票及房地产几种。银行理财产品收益6个点比较常见，投资股票按照上证50的近三年数据，年化收益率在8%到10%左右，同时伴有很大的风险。

　　而房地产就不用多说，2015年北京平均房价不到4万每平，今年的均价已经达到6万，收益率至少50%，是真正稳赚不赔的买卖。

　　毕竟，企业的头等大事是利润，相比制造业不会超过10个点的收益率，企业除了将资金用于扩大生产，更愿意将资金投资于楼市。再说了，买的楼也许未来还能用得上，买的房也许公司领导还能住得上，如此好事，怎能错过？

　　除了高回报率外，持有房产还有一个重要的目的就是资本运作。通过投资地产再卖出，上市公司可以轻易地美化报表，修饰利润，甚至化解企业的经营困境。

　　譬如海马汽车2017年、2018年分别亏损9.94亿元、16.37亿元，变成“ST海马”，2019年若继续亏损，将面临退市。为了保壳，海马今年两次卖出了投资性房产，共获得约3.8亿元人民币收益。

　　相比卖房，海马的主营业务汽车，今年上半年只卖出了1.44万辆，比同期大幅减少65%，所得收入对于扭转亏损可以说杯水车薪。

　　除此之外还有康芝药业，据其5月公告，拟出售位于海口市，于2010年购得的，8807平方米闲置房产，据估计市价约7500万。其年报公示的2018年净利润是2102万元，卖房差价远高于一年的利润额。这可真是“辛辛苦苦干一年，不够一套卖房钱”。

　　可以说，上市公司持有投资性房产，不仅降低了发展主业的正激励，还为其预留了资本运作的后路，使得二级市场庞大的资本金通过上市公司注入楼市，继而成为了楼市需求端增长的主要力量。

　　通过调取经济数据，可以发现，持有投资性房地产的上市公司数量不断膨胀，2008年只有773家，截至目前，已经有1779家A股上市公司持有投资性房地产。房产价值，也从2008年0.13万亿，发展到今日1.22万亿，足足涨了8倍之多。

　　乃至那些处于退市边缘的上市公司，挽救处于颓势的主业已经是不可能了，更是紧紧抓住炒房这根救命稻草，通过房产升值来粉饰业绩、保壳续命。

　　啊，可敬的散户们，承担着股市高风险的同时，自己贡献的资金还成为了推动房价上涨的重要推手。正如一位观察家的辛辣嘲讽：割了韭菜玩炒房，炒房更益割韭菜。

　　C

　　A股公司都拿钱去买房了，都没动力投资再生产了，还把房市搞得过热，这怎么能行？

　　事实上，国家已经注意到这点了。今年2月国家发改委发布2019年投资形势展望报告，就预判2019年制造业和房地产将保持较快增长，为“稳投资”的主导力量。

　　咦？莫非A股“炒房”大军的增加，正是对应着发改委此次“楼市回春”的信号吗？

　　笔者仔细研究，发现并非如此。

　　发改委强调楼市对于“稳投资”的重要性，其重点在“稳投资”而非房市。如今中国经济增长速度放缓，又面临着严峻国际局势，经济增长的三驾马车出口、投资和消费中，能多使点劲保增速的只有后两者了。

　　这段时间，政府通过一系列减税降费等措施拉动内需促进消费，同时扩大投资。截至今年6月，全社会消费品零售总额累计同比增长8.4%，低于2018年平均水平约1个百分点，预计今年下半年将会保持这个增速直到2020年。

　　这个数据下滑说明了什么呢？说明国内需求市场的增速正在减缓，拉动经济增长的消费端的动力减缓。也就是说，想要保经济增长，还得靠投资啊。

　　对此，发改委明确表示，2018年待建项目部分已经开工，房地产、新基建作为固定资产投资的重要组成部分，有望成为经济平稳增长的支撑点。面对宏观经济下行的压力，国家的宏观调控将在保持经济增速的前提下，稳定楼市对于经济的积极调控作用。

　　嗐，还是和房地产离不开关系啊。

　　虽然说“房住不炒”的金口玉言已经成为目前国内房地产市场的大背景，国家无论是土地供给、房企融资还是需求关系都抓得牢牢的，房价在近期不大可能增长。另一方面，由于房价下跌会引发一系列的负面连锁反应，更影响经济了，所以也不大可能下跌。

　　可不涨不跌不代表着不卖，所以说这个“楼市回春”还是能解释的，只是……你们还卖得掉吗？

　　D

　　其实A股企业与投资型房地产之间的“纠葛”远比想象中要深。至少一半的主板上市企业都明确持有投资性房产，另一半也不会忽视这张“万能保命牌”。

　　以往时节，上面能睁一只眼闭一只眼，毕竟这也算是企业正常经营，而且一不小心政府“干预”就可能变成“干扰”。

　　可如今时移世易，中国房地产泡沫已经极端膨胀，一触即溃。

　　美国次贷危机发生时，美国房地产总市值相当于GDP总值的1.7倍。

　　日本泡沫经济崩溃前夕，日本房地产总市值相当于GDP的3.9倍。

　　而根据8月8日“2019博鳌房地产论坛”的公布的数据显示，中国目前房地产总市值超过450万亿元，是我国2018年GDP的 4.5倍！

　　很明显，中国经济已经站在了生死存亡的十字路口，为免走上美国和日本的老路，政府必须果断出手。

　　近年来中央持续强化房地产调控，多管齐下稳控全国房价，房地产市场整体降温明显。而企业持有的房产税费成本相对高，同时报价方面比较苛刻，甚至需要全款付款，在低迷的房地产市场上往往有价无市。因此不少公司的房产出售遇阻，甚至“挥泪大甩卖”都乏人问津。

　　上海三毛公开挂牌转让的两处位于深圳的房产，虽两次下调挂牌价，但最终还是未能找到合适的接手者，以撤销挂牌告终。

　　新华传媒去年以1.87亿元的价格挂牌出售乐凯大厦房产，挂了五个月后下调至九折，可时至今日仍未售出。

　　上文提到的挂牌出售400余套房产的ST海马，前7个月汽车销量同比下跌62.35%，而直到7月底也才卖出15套房产，卖房续命只怕也是远水救不了近火。

　　市场向来买涨不买跌，所以企业卖房冲业绩越来越难，即便如今楼市有稍稍回暖迹象，也是望梅止渴。可如果咬牙不卖，持有房产的风险和成本逐渐加大，加上部分城市对于企业购房的政策管控趋紧，最后还是难免割肉止损。

　　国家监管的暴风雨袭来，势必会将A股里的房地产金主们逼到墙角。嘿嘿，你说近期A股的疲软，是不是就是因为和房地产牵涉过深呢？

　　可换个角度想想，也许只有经过狂风暴雨的洗礼，他们才能记起自己的主营业务是什么吧。

　　没有点教训，可不行啊。