尹中立：房地产的政策逻辑已经出现变化

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　　每年7月底的中共中央政治局召开会议，主要议题都是分析研究上半年经济形势并部署下半年经济工作。这是观察和分析中央经济决策取向的重要窗口，也是观察中央关于房地产市场政策导向的契机。

　　今年7月底的会议再次重申“房住不炒”定位，明确要落实房地产长效管理机制。但除此之外还增加了一句话“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这个政策导向是超市场预期的，因为它改变了我们分析房地产政策的逻辑思路。

　　从过去20年的历史看，每当中国经济遇到来自内部或外部的冲击，政府都是启动房地产来成功应对的。例如，20年前，我们为了应对1998年的“亚洲金融危机”，加快了城市住房制度改革的进程，随之住房制度成功转轨，住房的需求与供给快速增加，带动相关产业走上了快速发展的轨道，不仅成功使中国经济摆脱了亚洲金融危机的冲击，而且为之后的20年快速发展奠定了基础。再如，2008年的全球金融危机之后，实施“四万亿”刺激政策，其核心内容就是采取一系列措施刺激房地产投资和基础设施投资，利用短期的刺激措施使中国经济快速走出全球金融危机的阴霾。

　　即使从短期宏观政策调控经验看，房地产也是十分重要的工具。每当宏观经济增速出现下滑加速，信贷对房地产的刺激力度就会增加，反之，当房价上涨过快，房地产金融政策就会收紧。例如，2018年上半年房地产销售良好，2018年7月底的政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，在此政策信号作用下，去年下半年房地产金融政策出现一定程度的收缩，导致第三季度和第四季度房地产明显降温。但为了“稳增长”的目标实现，今年一季度房地产金融政策又明显放松，随之房地产开发企业资金来源的改善，土地市场出现了所谓的“小阳春”。

　　总之，房地产调控政策一直在有节奏地“松”与“紧”，房地产市场成为宏观调控的重要政策工具。此政策预期与地方政府的“土地财政”行为叠加在一起，形成了土地价格与房地产价格长期上涨的预期，有学者称之为“刚性泡沫”。

　　按照上述政策逻辑，当前的房地产金融政策应该放松，至少不应该收紧。因为今年的经济增长面临较强的外部冲击，GDP的增长速度已经降至6%附近。从财政状况看问题更加严重，今年上半年全国税收收入仅增长0.9%，比去年上半年下降了13.5个百分点。二季度税收收入增长速度是-3.3%，已经进入负增长区间，这个增速已经接近于2009年第一季度（-10.3%），是1998年以来最差的状况。今年上半年的土地出让收入比去年上半年下降0.8%（2018年上半年的土地收入同比增长速度是44.6%）。在财政压力加大的背景下，放松房地产金融政策，刺激土地价格上涨是市场的普遍预期，这也是今年第二季度开始土地市场一度出现活跃的宏观背景。

　　经济下滑，财政紧张，按照之前的政策逻辑，房地产政策会放松，而政治局会议却反其道而行之，提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这说明房地产的政策逻辑已经出现变化，我们不能再用老的逻辑框架去分析当前及未来的房地产政策。所谓的“刚性泡沫”赖以形成的基础已经不存在了。假如此推理正确，意味着我们未来的房地产政策分析框架需要进行重大调整，与房地产相关的各投资主体的行为同样要进行调整。