刘晓博：32个城市被点名！楼市将掀起风暴？最佳买点是……

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　　据新浪、搜狐焦点等多家媒体报道，一份名为《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》（银保监办便函〔2019〕1157号）已于近日发出，32个城市被银保监会纳入了重点检查的名单。

　　检查的重点是：严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。而且文件使用了“高度警惕房地产泡沫化、金融化”的措辞。

　　被要求重点检查的32个城市是：

　　北京、天津、石家庄、秦皇岛、
　　呼和浩特、沈阳、长春、上海、
　　南京、苏州、无锡、徐州、
　　杭州、合肥、福州、济南、
　　郑州、洛阳、武汉、襄阳、
　　长沙、广州、重庆、成都、
　　贵阳、昆明、大理、西安、
　　宁波、厦门、青岛、深圳。

　　纳入其中的城市是两类：一类是全国楼市的风向标、楼市权重较大的城市，比如一线城市和强二线城市；另一类是近期比较活跃的城市，比如洛阳、呼和浩特等。

　　据媒体报道，这次检查的重点是金融机构对“23号文”的落实情况。

　　所谓“23号文”，是今年5月17日银保监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，这个文件的附件里分别对银行和信托这两个给房地产“输送资金”的大户存在的“乱象”列举如下，并要求整顿：

　　银行的乱象：

　　表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；

　　未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；

　　个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；

　　资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；

　　并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。

　　信托的乱象：

　　向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；

　　或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；

　　直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

　　23号文下发之后，央行、银保监会至少做了两大动作：

　　第一，整顿房地产信托，要求不能突破6月30日的融资余额。也就是说，信托给房地产的融资在2019年下半年不能增加。这大概相当于减少了4000亿资金流入房地产领域。

　　第二，限制银行贷款违规、快速流入房地产市场。上半年，银行发放的“制造业中长期贷款”增速只有“房地产中长期贷款”增速的三分之一，这是银保监会开始控制资金流入楼市的重要原因。

　　那么问题来了。这次银保监会的“32城大检查”的力度到底有多大？楼市会全面入冬吗？房价会出现显著松动吗？

　　我的看法是：

　　1、房地产是高杠杆行业，资金至关重要。对于行业来说，融资的难易程度和成本高低，直接决定楼市的冷暖、生死。

　　如果央行、银保监会卡死资金，房企只能全面降价；如果暂停发放房地产的一切贷款，这个行业会很快崩溃，高房价也会在几个月之内土崩瓦解。

　　因此，有人说中国房地产市场的规律根本不是所谓的“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，而是“短期看政策，中期看政策，长期看政策”。这是非常有道理的。

　　但“治大国若烹小鲜”，调控楼市也是这样。这个行业占政府收入的三分之一以上，每年仅新房销售额就达到15万亿（相当于新车年销售的3到4倍），是典型的“带头大哥行业”。

　　最近央行在对房地产信贷表态的时候，首先说了两句意味深长的话——“保持房地产金融政策连续性稳定性，保持个人住房贷款合理适度增长”，然后才是“严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”。

　　所以，这次检查肯定会遏制资金违规流入楼市，但楼市合理的资金需求仍然会得到保证。

　　2、央行、银保监会之所以频频对楼市“严厉表态”，是因为当前资金面非常宽松，贷款利息非常低（全球都在降息）。这时候，资金绕道流入楼市是非常容易的，不采取一些措施，楼市可能会再次过热。

　　而当前股市又比较低迷，大家也深切感到了炒股的风险，所以资金通过各种方式流入楼市，是很难避免的。所以，需要加以管控，至少不能泛滥。

　　3、值得注意的是：此次检查要求是“各银保监局检查银行机构的数量，原则上不得少于3家”。也就是说，这不是一次“地毯式检查”。

　　银保监会建议抽查的银行是：房地产信贷规模较大或占比较高的机构、房地产相关业务风险较为突出的机构、与融资规模较大的房地产企业合作较多的机构、与交易火爆楼盘合作密切的机构。

　　结论：

　　如果静态分析，年底之前流入楼市的银行资金会减少，楼市会整体上趋冷。由于全球经济处于高度敏感、不稳定的状态，所以政策一定会跟随环境不断调整。目前看，楼市趋冷的空间不大，因为经济难以承受，这从上海放松限购就可以看出来。

　　对于今年上半年没有大涨过的“有显著人口增量的大城市”的刚需、低杠杆的中长线投资者来说，未来60天或许就是非常好的买入机会（注意限定条件），而这种机会能否延续90天以上都很难说。让我们走一步看一步吧。