正解局：半年卖地赚了1000亿，杭州揭开一个秘密

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　　当中国城市化走过高峰，大规模基础设施建设趋缓，相应的支出减少，土地财政依赖症有机会迎来解决的契机。

　　正解局出品

　　2019年过半，盘点土地拍卖市场，怎一个火字了得。

　　中国300座城市卖地收入逾2万亿，杭州更是揽金1423亿元，碾压北上广，高居榜首。

　　杭州频频上演“卖地盛宴”，揭示了土地财政什么秘密？

　　1. 冠绝全国的“卖地之王”

　　2019年上半年，杭州的土地市场，只能用“火爆”二字来形容。

　　统计数据显示，杭州出让面积799万方，成交总价1423亿元，比排名第二的武汉多了近500亿元，堪称“卖地之王”。

　　（2019年1-6月土地收入排行榜 来源：中指研究院）

　　“卖地之王”的背后是“地王”。

　　4月16日出让的望江单元地块，引发哄抢。开拍10分钟便溢价30%，最终经过55轮的激烈角逐，被以总价52亿元竞得，折合楼面价45325元/㎡，成为杭州第二贵宅地。

　　（1-6月杭州出让土地成交面积TOP5）

　　不过，与2018年相比，今年的杭州还是有点发挥失常。

　　2018年，杭州成为全国唯一一个土地出让金破2000亿元的城市，把北上广远远甩在身后。

　　（2018年全国土地出让金TOP20）

　　也正是在这一年，经过7个小时、336轮竞拍，杭州武林核心商圈百井坊地块卖出了107.3亿元的高价，楼面价达55285.39元/平方米，至今仍高居第一。

　　（2018年杭州土地总价TOP10）

　　杭州的称王之路，可以追溯到十年前。早在2009年，杭州就以1200亿元的土地出让金，荣登中国第一。

　　（2013-2018年杭州土地成交情况一览）

　　经过2014年前后的短暂下滑后，从2016年开始，杭州又再展雄风，逐年攀升，稳居第一宝座，宣告王者归来。

　　2. 花钱，就得卖地

　　无论是经济，还是房价，杭州都不是北上广的对手，为什么卖地收入能够拔得头筹？

　　卖地，首先得有地。

　　2001年，浙江省撤销萧山市和余杭市，设立萧山区和余杭区，并入杭州。自此之后，杭州不断扩容，先后并入富阳、临安、建德、桐庐等周边县市，最终面积达到了1.6万平方公里。

　　中国GDP排名前十的内地城市，暂且不提开了外挂的重庆，杭州面积仅次于北京，远超上海。

　　面积大、土地多，这便是杭州的底气。

　　杭州狂卖地的另一个原因很简单，缺钱。

　　伴随着城市不断扩容，杭州的基础设施建设自然提上了议事日程。最近几年，杭州风头正健，重大活动不断，特别是G20和即将举办的亚运会，对杭州城市建设提出了更高的要求。

　　就拿亚运会来说，为了配合这场盛会，杭州城建犹如打了鸡血，仅第一批场馆及设施项目建设任务就有33个。

　　（新闻报道）

　　交通就更不用说了。一个萧山机场交通枢纽工程，总投资就有250亿元。再看地铁，亚运会前，杭州计划至少新开通9条地铁。一条地铁造价上百亿，简单计算一下，仅修建地铁，杭州就要花1000亿元。

　　建场馆要钱，建机场要钱，建地铁也要钱，钱从哪里来？

　　像亚运会这样的大活动，中央、省级财政都会支持，但大头还是要杭州自己解决。

　　短时间内，只有卖地才能满足如此巨量的资金需求。

　　所以说，财政支出倒逼财政收入，最终倒逼杭州卖地。搞懂这一点，你再看2013-2018年杭州土地成交情况一览，就会明白，为什么2015年杭州卖地收入不过609亿元，第二年就突然猛增至1641亿元。

　　这是因为，2015年9月，杭州获得2022年亚运会主办权。

　　3. “卖地盛宴”背后的真相

　　杭州“卖地盛宴”揭示了一个真相：土地的背后是钱。

　　城市是服务的集合体。很多人之所以喜欢住在城市而非农村，是因为城市拥有比农村更加丰富的交通、医疗、教育、文化等资源。

　　城市提供这些服务，都需要大笔的钱。就拿地铁来说，不仅建设需要钱，运营也需要钱。以北京地铁为例，曾经长期实行2块钱票价，每年政府最多要补贴100亿元。

　　（新闻报道）

　　了解完支出，再看收入。地方政府的财政收入主要来源于四项收入，分别是一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入和社会保险基金预算收入。

　　地方一般公共预算收入的主要来源是税收收入，税收增长总是有限的。这时，属于政府性基金预算收入的土地出让金，就成为了地方政府另一个收入来源。

　　地方政府利用土地财政，完善硬件设施和软件服务，以此吸引大量的人才和资金，增加了购房需求，也催热了房地产市场，进一步提高了土地价格，提高了土地财政收入，最终形成了一个闭环。

　　（土地财政闭环）

　　从某种意义上，中国城市的发展，有一大部分是土地财政的功劳。

　　4. 如何摆脱土地依赖症

　　土地财政不可怕，可怕的是土地财政依赖症。

　　数据显示，2018年全国土地使用权出让收入65096亿元，同比增长25%，总额再度创下历史新高。从2015年起，土地出让金收入连续3年增长。

　　（2014-2018年全国土地使用权出让收入变化）

　　具体到城市，患上土地依赖症的，不止是杭州。从2015年2017年，中国60个主要城市的土地财政依赖度，大多呈上升趋势。

　　（2015-2017年主要城市土地财政依赖度走势）

　　土地依赖症的弊端，不需多言。今天要讨论的是，如何摆脱土地依赖症？

　　正如上文所述，土地财政的本质是钱，要摆脱土地依赖症，就要解决钱的问题。

　　钱之道，无外乎开源、节流。

　　先看开源，不靠卖地，只能靠税收。然而，增加税收绝非一蹴而就，短时间无法弥补不卖地造成的百亿元级缺口。

　　再看节流，城市要发展，硬件设施、软件服务都要花钱。越是有吸引力的城市，越需要完善城市服务，也就意味着更加依赖土地财政。吊诡的是，吸引力差的城市，税收往往也低，反过来也更加依赖土地财政。

　　因此，摆脱土地财政依赖症，短时间看不到希望。

　　不过，从长远看，当中国城市化走过高峰，大规模基础设施建设趋缓，相应的支出减少，土地财政依赖症有机会迎来解决的契机。

　　对我们个人而言，更为现实的启示是，要想生活在大城市，就要付出相应的成本。

　　举个简单的例子，你不能既希望房价低，又希望房子旁边有地铁。没有高房价及其背后的土地财政，哪来的地铁？

　　生活在城市的每一个人，都在以各种方式为城市买单。

　　毕竟，天下没有免费的午餐。