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韬略哥:大洗牌开始了,楼市山雨欲来!

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发表于 2019-7-24 17:34:33 | 显示全部楼层 |阅读模式
  01

  最新发布的世界五百强名单中,大家发现有5家房企上榜,而这5家房企,全在中国。

  可见,中国的房地产果然名不虚传。

  暴利是房地产行业最靓丽的标签。而暴利的背后,是房企对杠杆与支点的驾轻就熟。

  房企是善用支点与杠杆的高手,尤其是中国房企。

  根据Wind数据整理发现,135家上市房企的负债总额正不断增加,到2019年一季度,负债总计突破8.5万亿元,创下了历史新高。

  8.5万亿是个什么概念,只比经济排名第二的江苏省去年的GDP少几千亿。

  其中万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口,最新负债总计分别达到13149.77亿、9666.47亿、7114.51亿、3778.52亿、3264.48亿。

  光万科一家的负债,就达到了一个弱省全年GDP的量,可见房企借债有多疯狂。

  通过这些债务,房企们今年上半年在热点城市土地市场上展开了大扫荡,掀起了一场又一场土地盛宴,创造了一个又一个地王,如苏州、杭州、徐州、常州、无锡等。

  就在近日,中海以79.4亿拿下北京丰台造甲村地块,荣升今年总价“地王”。

  鉴于此,5月份以来,管理层开始加强调控,全面收紧房企的融资渠道。

  02

  进入7月,银保监局和国家发改委双双发布重要文件,先后收紧了房地产信托与海外发债。

  银保监局已经约谈了包括万向信托、兴业信托、光大信托、中融信托等在内的10家房地产信托。

  之后,发改委发文,列出了四点要求,收紧房企海外发债。

  在此之前,限购限贷已经收紧了房企预售回款,银行限贷又限制了房企通过银行信贷的融资渠道。

  自此,房企的几个主要融资渠道,预售回款、银行信贷、房地产信托、海外发债被全面收紧。

  房企下半年的日子,会很缺钱、很难熬,一些中小房企能否闯过这关,需要打个大大的问号,毕竟今年以来,已经有200多家房企宣布破产了。

  据“时代周报”报道,在融资渠道逐渐收紧的背景下,记者通过登录人民法院网站查询“破产公告”的方式发现——截至7月21日, 2019年全国已经有271家房地产破产。

  融资是维系房企现金流的关键,融资收紧现金流便要枯竭,现金流之于房企就是血液,血液都没了,还能活吗?

  据wind数据显示,在135家上市房企中,现金流为正的企业只有51家,占比仅为37.78%。

  于是,我们能看到,一些房企被逼到绝境之地,不惜以高利率融资,高的已经达到了15%,让整个行业瞠目结舌,15%的年息是正常融资利率的近3倍。

  据乐居财经统计的数据显示,当代置业、泰禾、明发集团、泛海控股、鑫苑置业、佳源国际、力高集团、国瑞置业等,都开启了高息借债模式。
  这些高息举债的房企,无异于饮鸩止渴,因为看目前的形势,调控周期仍遥遥无期。

  调控大周期中,这些房企难以通过销售快速回流,却又面临着巨额债务,它们的未来,值得担忧。

  03

  融资渠道持续、全面收紧,对于下半年的房地产市场会带来什么影响?

  1、房企间的杀伐会变得更加凶残。

  中小房企很难扛过这个周期,后续会有相当一部分房企会选择卖项目求存、卖股权求存,而财大气粗的头部房企,正好可以抄底入手。

  上周末,新湖中宝就将位于上海、温州和嘉兴的20块以67亿元,打包出让给了融创。

  最近烦恼缠身的新城控股,也正在洽谈协商出售40个项目。

  2、一些房企会选择降价抛售的方式,回流现金,断臂求生。

  去年楼市调控压力最大的时候,厦门的好几个项目都传出降价销售的新闻。近段时间,融创在郑州的一个养老项目,也传出降价销售的消息。

  在融资持续收紧不放松的背景下,选择降价销售的房企会越来越多。

  3、融资收紧,会让土地市场回归平稳,完成年初住建部确定的“稳地价、稳房价、稳预期”任务。

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