韬略哥：大洗牌开始了，楼市山雨欲来！

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　　最新发布的世界五百强名单中，大家发现有5家房企上榜，而这5家房企，全在中国。

　　可见，中国的房地产果然名不虚传。

　　暴利是房地产行业最靓丽的标签。而暴利的背后，是房企对杠杆与支点的驾轻就熟。

　　房企是善用支点与杠杆的高手，尤其是中国房企。

　　根据Wind数据整理发现，135家上市房企的负债总额正不断增加，到2019年一季度，负债总计突破8.5万亿元，创下了历史新高。

　　8.5万亿是个什么概念，只比经济排名第二的江苏省去年的GDP少几千亿。

　　其中万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口，最新负债总计分别达到13149.77亿、9666.47亿、7114.51亿、3778.52亿、3264.48亿。

　　光万科一家的负债，就达到了一个弱省全年GDP的量，可见房企借债有多疯狂。

　　通过这些债务，房企们今年上半年在热点城市土地市场上展开了大扫荡，掀起了一场又一场土地盛宴，创造了一个又一个地王，如苏州、杭州、徐州、常州、无锡等。

　　就在近日，中海以79.4亿拿下北京丰台造甲村地块，荣升今年总价“地王”。

　　鉴于此，5月份以来，管理层开始加强调控，全面收紧房企的融资渠道。

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　　进入7月，银保监局和国家发改委双双发布重要文件，先后收紧了房地产信托与海外发债。

　　银保监局已经约谈了包括万向信托、兴业信托、光大信托、中融信托等在内的10家房地产信托。

　　之后，发改委发文，列出了四点要求，收紧房企海外发债。

　　在此之前，限购限贷已经收紧了房企预售回款，银行限贷又限制了房企通过银行信贷的融资渠道。

　　自此，房企的几个主要融资渠道，预售回款、银行信贷、房地产信托、海外发债被全面收紧。

　　房企下半年的日子，会很缺钱、很难熬，一些中小房企能否闯过这关，需要打个大大的问号，毕竟今年以来，已经有200多家房企宣布破产了。

　　据“时代周报”报道，在融资渠道逐渐收紧的背景下，记者通过登录人民法院网站查询“破产公告”的方式发现——截至7月21日， 2019年全国已经有271家房地产破产。

　　融资是维系房企现金流的关键，融资收紧现金流便要枯竭，现金流之于房企就是血液，血液都没了，还能活吗？

　　据wind数据显示，在135家上市房企中，现金流为正的企业只有51家，占比仅为37.78%。

　　于是，我们能看到，一些房企被逼到绝境之地，不惜以高利率融资，高的已经达到了15%，让整个行业瞠目结舌，15%的年息是正常融资利率的近3倍。

　　据乐居财经统计的数据显示，当代置业、泰禾、明发集团、泛海控股、鑫苑置业、佳源国际、力高集团、国瑞置业等，都开启了高息借债模式。

　　这些高息举债的房企，无异于饮鸩止渴，因为看目前的形势，调控周期仍遥遥无期。

　　调控大周期中，这些房企难以通过销售快速回流，却又面临着巨额债务，它们的未来，值得担忧。

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　　融资渠道持续、全面收紧，对于下半年的房地产市场会带来什么影响？

　　1、房企间的杀伐会变得更加凶残。

　　中小房企很难扛过这个周期，后续会有相当一部分房企会选择卖项目求存、卖股权求存，而财大气粗的头部房企，正好可以抄底入手。

　　上周末，新湖中宝就将位于上海、温州和嘉兴的20块以67亿元，打包出让给了融创。

　　最近烦恼缠身的新城控股，也正在洽谈协商出售40个项目。

　　2、一些房企会选择降价抛售的方式，回流现金，断臂求生。

　　去年楼市调控压力最大的时候，厦门的好几个项目都传出降价销售的新闻。近段时间，融创在郑州的一个养老项目，也传出降价销售的消息。

　　在融资持续收紧不放松的背景下，选择降价销售的房企会越来越多。

　　3、融资收紧，会让土地市场回归平稳，完成年初住建部确定的“稳地价、稳房价、稳预期”任务。