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明哥:学区房泡沫的破灭

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发表于 2019-7-16 17:21:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
  01

  这个7月,深圳市龙华区的家长们,着急了。

  原本掏空了二代人、四个家庭的积蓄,好不容易高价买的学区房,却在关键时刻失去了作用。

  自从深圳高级中学北校区,落成在了龙华区的红山片区后,这里数个楼盘价格,因为学区房的定位标签,价格直接往上涨。那些望子成龙、望女成凤的家长们,在狂热买房的氛围下,咬紧牙关,在最后时刻上车了。

  最后却发现,孩子们不仅无法在深圳高级中学北校区读到小学,还被分流到之前被家长们看不起的其他小学了。

  几百位家长们,内心充满了焦虑和不甘,连续几天奔波于学校和区教育局之间。答案并没有出乎他们的意料。

  原来,这一片区同时拥有深圳户口和学区房的家庭数量,远远超过了优质学校的学位供给,教育局不得不采用“大学区制度”,对家庭的学位积分,进行排序。

  简单说来,在大学区内有房就获得80分;如果申请片区房子所指定的学校加5分;如果跨片区申请学校,就失去这5分优惠。此外,按房产购买时间计算,每满1个月加0.1分,累计不超过3分;独生子女加2分,政策内或全面二孩加1分。

  所以,这些拥有了片区心仪学位的家庭,孩子被迫接受分流,原因无外乎是房产购买时间太短,或者并非独生子女。

  更糟糕的是,即使完全合乎所有条件(A类家庭子女),房产+片区内学校+住满三年+独生子女=满分90分,也会因为A类家庭太多,而被迫抽签分流。

  比如,深圳高级中学北校区(小学部),招生计划是270人,但是光满足所有条件的A类家庭子女,就已经达到了607人。

  僧多,粥少。

  父母买了学区房的孩子,也没享受到学区房的好处。

  家长们如梦方醒,原来所谓的“大学区制度”,只能保证满足所有条件的少数顶尖家庭的孩子入读好学校,对于大多数购买房产不足3年、非独生子女孩子的中产阶级家庭来说,依然要面临分流的结局。

  所以,以前大家还谋划着为了孩子读书,通过逐步改善的方式,一步步筹措资金,向学区房靠拢,现在大家明白过来了,为了保证万无一失,必须提前3年多就配置到位。

  这基本上消灭了大多数家庭配置学区房的目标奢望。所以,深圳龙华区的家长们,如今“哀嚎一片”,他们家庭成为了政策变动的牺牲品。

  如果这一效果逐渐传播开来,越来越多的家庭会意识到,当随着手中的资金越来越充裕时,留给家庭孩子入驻学区房的时间窗口越来越短;很有可能经济条件达标时,时间窗口却过去了。

  这种效应就无形之中,削弱了大多数家庭,对学区房的追逐心理。

  但是,更重磅的政策风险,来自于高高的庙堂。

  02

  近日,《国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》印发,里面有一条指引政策,可谓平地起惊雷,不得不察。

  17. 完善招生考试制度。

  严禁以各类考试、竞赛、培训成绩或证书证明等作为招生依据,不得以面试、评测等名义选拔学生。

  民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理,与公办学校同步招生;对报名人数超过招生计划的,实行电脑随机录取。

  落实优质普通高中招生指标分配到初中政策,公办、民办普通高中按审批机关统一批准的招生计划、范围、标准和方式同步招生。

  这里对学区房冲击最大的政策是“落实优质普通高中招生指标分配到初中政策”。

  由于高中阶段,不属于九年义务教育阶段,几乎所有城市的初三毕业生,全市不限地段、不限房产,统一参加中考,按照分数排名,择优录取到高中;所以,选择什么样的初中学校,决定了孩子初中三年的学习氛围和师资力量,一定程度上决定了在全市范围内参加中考的初三学生的排名。

  然而,现在要求优质普通高中,将招生名额,从所有学生的排名体系中分配,改为提前将招生名额落实到不同的初中学校。

  这会导致什么结果呢?

  那就是,原来平均水平落后的初中学校,实际分配到的名额,要比之前参加统一排名录用的名额数,多很多。

  例如,某优质高中,给A、B两所初中学校,分配了30、20个初三学生录用的名额。初中学校A,是历史传统名校,搁往常年份,属于家长们追逐的好学校,学生成绩普遍厉害,高手云集;但是如果一个学生在A校排名第31名,则无法被录用;但是他的成绩,假如在B校内部排名,则在前20名之内,轻易就被优质高中录用了。

  也就是说,只要不是所有学校的学生,统一排名,而是提前按校分配指标,同一个学生,很有可能因为在差校,使得自己被录用概率加大。

  其实,这种录用机制,不就是我国高考面向不同省份、直辖市的招生机制吗?要不然,为什么那么多人削尖了脑袋,要争取北京户口呢?

  这就会使得,传统差校的受欢迎度上升,而传统名校的受欢迎度,会因为竞争激烈,而下降,从而导致对学区房的追捧效应,开始回退。

  “民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理,与公办学校同步招生”的政策,同样会缓解那些无力购买学区房的家庭的焦虑感。

  因为,一线城市中的优质民办学校,师资力量和学生成绩,是完全不输给优质公办学校的。以深圳为例,百合外国语学校,前身是深圳外国语学校分校,她就和公办的四大名校(深圳中学、深圳外国语学校、深圳高级中学、深圳实验学校)分庭抗礼,连续多年获得全市中考成绩的第一名。

  以前,拥有了公办名校的学区房的家长们,也会去竞争优质民办名校,因为是岔开招生的。而如今,要求公办、民办学校统一、同时招生,这就会使得大部分拥有学区房的家长们,追求最大概率成功的公办学校录用名额,使得优质民办学校的竞争力度,大大下降。

  所以,那些买不起学区房的家庭,对付优质民办学校的教育费用,绰绰有余。他们就完全没有必要“自古华山一条道”了。

  03

  但这些,都不是明哥要说的重点。

  学区房,真的能保证学区家庭的孩子,在教育竞争的路上,取得先机吗?

  由于每个学校都要保证自己的升学率和品牌声誉,因此,都或多或少存在跨区招生,进行选拔考试。

  虽然这明面上违反了各地教育局的规定,但是为了促进良好的竞争氛围,教育局对各名校的做法,基本都是睁一只眼、闭一只眼的。如果不采用筛选优质生源的策略,简单依靠学区房来就近入学的“地段生源”,教育结果一定优于其他非学区房、非教育强势地区的生源吗?

  江苏省苏州市的学区房向来火热,最近2年,苏州房价逆势而动,在今年全国房价稳中下跌的大盘行情中,一枝独秀,学区房更是被追捧到了5-7万元的每平方米单价。然而今年高考,苏州400分以上(江苏高考满分480分)的高分考生仅141人,不及南通、无锡、泰州、扬州、盐城、南京等城市,全省排名第9,所谓的“学区房”被证明是个大大的泡沫。
  北京也不例外。北京市东城区、西城区、海淀区的家长们,真是为孩子们的教育操碎了心。在公众号、水木社区、家长帮等各式平台上,30万每平米均价的学区房,在西城区是屡见不鲜。但是,2019年高考成绩一出炉,理科700分以上的考生共有24人,西城区仅仅有2人,远远落后于海淀区的17人。

  同样的现象,也出现在了深圳高级中学北校区的学生们身上。2019年,该校的初三学生第一次参加中考,参考人数约350人,430分以上能够保证上深圳市的四大名校高中,录取率为17.3%,但是,假如扣除该校的重点班、竞赛班的学生们,仅仅考察依靠学区房的地段生,中考成绩惨不忍睹,高分段全军覆没。

  04

  所以,如果你是不差钱的金主,那么投资一套学区房,无可厚非;但是学区房带来的安全感,终究只是一种虚幻的泡沫。每个人在买下学区房的同时,都抱着2个目的:孩子的教育自然会成功;学区房价永远上涨,接盘侠连绵不绝。

  学区房的高溢价,承载着社会对教育的溢价、对政策持续的溢价。但是学区房的高房价,并不和教育实力成正比,政策的变动风险却如影随形。这一点,在北京、上海和深圳,都在紧锣密鼓地验证着、变动着。

  对大多数中产阶级家庭来讲,与其耗费二代人的积蓄,高位买下学区房,不如将省下来的美好时光,多陪伴孩子,多激发孩子对学习的自我兴趣。对于学区房的击鼓传花的游戏,看看就好。

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