明哥：学区房泡沫的破灭

lameihua

　　01

　　这个7月，深圳市龙华区的家长们，着急了。

　　原本掏空了二代人、四个家庭的积蓄，好不容易高价买的学区房，却在关键时刻失去了作用。

　　自从深圳高级中学北校区，落成在了龙华区的红山片区后，这里数个楼盘价格，因为学区房的定位标签，价格直接往上涨。那些望子成龙、望女成凤的家长们，在狂热买房的氛围下，咬紧牙关，在最后时刻上车了。

　　最后却发现，孩子们不仅无法在深圳高级中学北校区读到小学，还被分流到之前被家长们看不起的其他小学了。

　　几百位家长们，内心充满了焦虑和不甘，连续几天奔波于学校和区教育局之间。答案并没有出乎他们的意料。

　　原来，这一片区同时拥有深圳户口和学区房的家庭数量，远远超过了优质学校的学位供给，教育局不得不采用“大学区制度”，对家庭的学位积分，进行排序。

　　简单说来，在大学区内有房就获得80分；如果申请片区房子所指定的学校加5分；如果跨片区申请学校，就失去这5分优惠。此外，按房产购买时间计算，每满1个月加0.1分，累计不超过3分；独生子女加2分，政策内或全面二孩加1分。

　　所以，这些拥有了片区心仪学位的家庭，孩子被迫接受分流，原因无外乎是房产购买时间太短，或者并非独生子女。

　　更糟糕的是，即使完全合乎所有条件（A类家庭子女），房产+片区内学校+住满三年+独生子女=满分90分，也会因为A类家庭太多，而被迫抽签分流。

　　比如，深圳高级中学北校区（小学部），招生计划是270人，但是光满足所有条件的A类家庭子女，就已经达到了607人。

　　僧多，粥少。

　　父母买了学区房的孩子，也没享受到学区房的好处。

　　家长们如梦方醒，原来所谓的“大学区制度”，只能保证满足所有条件的少数顶尖家庭的孩子入读好学校，对于大多数购买房产不足3年、非独生子女孩子的中产阶级家庭来说，依然要面临分流的结局。

　　所以，以前大家还谋划着为了孩子读书，通过逐步改善的方式，一步步筹措资金，向学区房靠拢，现在大家明白过来了，为了保证万无一失，必须提前3年多就配置到位。

　　这基本上消灭了大多数家庭配置学区房的目标奢望。所以，深圳龙华区的家长们，如今“哀嚎一片”，他们家庭成为了政策变动的牺牲品。

　　如果这一效果逐渐传播开来，越来越多的家庭会意识到，当随着手中的资金越来越充裕时，留给家庭孩子入驻学区房的时间窗口越来越短；很有可能经济条件达标时，时间窗口却过去了。

　　这种效应就无形之中，削弱了大多数家庭，对学区房的追逐心理。

　　但是，更重磅的政策风险，来自于高高的庙堂。

　　02

　　近日，《国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》印发，里面有一条指引政策，可谓平地起惊雷，不得不察。

　　17. 完善招生考试制度。

　　严禁以各类考试、竞赛、培训成绩或证书证明等作为招生依据，不得以面试、评测等名义选拔学生。

　　民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生；对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。

　　落实优质普通高中招生指标分配到初中政策，公办、民办普通高中按审批机关统一批准的招生计划、范围、标准和方式同步招生。

　　这里对学区房冲击最大的政策是“落实优质普通高中招生指标分配到初中政策”。

　　由于高中阶段，不属于九年义务教育阶段，几乎所有城市的初三毕业生，全市不限地段、不限房产，统一参加中考，按照分数排名，择优录取到高中；所以，选择什么样的初中学校，决定了孩子初中三年的学习氛围和师资力量，一定程度上决定了在全市范围内参加中考的初三学生的排名。

　　然而，现在要求优质普通高中，将招生名额，从所有学生的排名体系中分配，改为提前将招生名额落实到不同的初中学校。

　　这会导致什么结果呢？

　　那就是，原来平均水平落后的初中学校，实际分配到的名额，要比之前参加统一排名录用的名额数，多很多。

　　例如，某优质高中，给A、B两所初中学校，分配了30、20个初三学生录用的名额。初中学校A，是历史传统名校，搁往常年份，属于家长们追逐的好学校，学生成绩普遍厉害，高手云集；但是如果一个学生在A校排名第31名，则无法被录用；但是他的成绩，假如在B校内部排名，则在前20名之内，轻易就被优质高中录用了。

　　也就是说，只要不是所有学校的学生，统一排名，而是提前按校分配指标，同一个学生，很有可能因为在差校，使得自己被录用概率加大。

　　其实，这种录用机制，不就是我国高考面向不同省份、直辖市的招生机制吗？要不然，为什么那么多人削尖了脑袋，要争取北京户口呢？

　　这就会使得，传统差校的受欢迎度上升，而传统名校的受欢迎度，会因为竞争激烈，而下降，从而导致对学区房的追捧效应，开始回退。

　　“民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生”的政策，同样会缓解那些无力购买学区房的家庭的焦虑感。

　　因为，一线城市中的优质民办学校，师资力量和学生成绩，是完全不输给优质公办学校的。以深圳为例，百合外国语学校，前身是深圳外国语学校分校，她就和公办的四大名校（深圳中学、深圳外国语学校、深圳高级中学、深圳实验学校）分庭抗礼，连续多年获得全市中考成绩的第一名。

　　以前，拥有了公办名校的学区房的家长们，也会去竞争优质民办名校，因为是岔开招生的。而如今，要求公办、民办学校统一、同时招生，这就会使得大部分拥有学区房的家长们，追求最大概率成功的公办学校录用名额，使得优质民办学校的竞争力度，大大下降。

　　所以，那些买不起学区房的家庭，对付优质民办学校的教育费用，绰绰有余。他们就完全没有必要“自古华山一条道”了。

　　03

　　但这些，都不是明哥要说的重点。

　　学区房，真的能保证学区家庭的孩子，在教育竞争的路上，取得先机吗？

　　由于每个学校都要保证自己的升学率和品牌声誉，因此，都或多或少存在跨区招生，进行选拔考试。

　　虽然这明面上违反了各地教育局的规定，但是为了促进良好的竞争氛围，教育局对各名校的做法，基本都是睁一只眼、闭一只眼的。如果不采用筛选优质生源的策略，简单依靠学区房来就近入学的“地段生源”，教育结果一定优于其他非学区房、非教育强势地区的生源吗？

　　江苏省苏州市的学区房向来火热，最近2年，苏州房价逆势而动，在今年全国房价稳中下跌的大盘行情中，一枝独秀，学区房更是被追捧到了5-7万元的每平方米单价。然而今年高考，苏州400分以上（江苏高考满分480分）的高分考生仅141人，不及南通、无锡、泰州、扬州、盐城、南京等城市，全省排名第9，所谓的“学区房”被证明是个大大的泡沫。

　　北京也不例外。北京市东城区、西城区、海淀区的家长们，真是为孩子们的教育操碎了心。在公众号、水木社区、家长帮等各式平台上，30万每平米均价的学区房，在西城区是屡见不鲜。但是，2019年高考成绩一出炉，理科700分以上的考生共有24人，西城区仅仅有2人，远远落后于海淀区的17人。

　　同样的现象，也出现在了深圳高级中学北校区的学生们身上。2019年，该校的初三学生第一次参加中考，参考人数约350人，430分以上能够保证上深圳市的四大名校高中，录取率为17.3%，但是，假如扣除该校的重点班、竞赛班的学生们，仅仅考察依靠学区房的地段生，中考成绩惨不忍睹，高分段全军覆没。

　　04

　　所以，如果你是不差钱的金主，那么投资一套学区房，无可厚非；但是学区房带来的安全感，终究只是一种虚幻的泡沫。每个人在买下学区房的同时，都抱着2个目的：孩子的教育自然会成功；学区房价永远上涨，接盘侠连绵不绝。

　　学区房的高溢价，承载着社会对教育的溢价、对政策持续的溢价。但是学区房的高房价，并不和教育实力成正比，政策的变动风险却如影随形。这一点，在北京、上海和深圳，都在紧锣密鼓地验证着、变动着。

　　对大多数中产阶级家庭来讲，与其耗费二代人的积蓄，高位买下学区房，不如将省下来的美好时光，多陪伴孩子，多激发孩子对学习的自我兴趣。对于学区房的击鼓传花的游戏，看看就好。