刘晓博：楼市“大空头”，突然空翻多？

lameihua

　　从2012年以来，就一直看淡楼市的“SOHO中国”董事长潘石屹，最近突然有“空翻多”的迹象！

　　标志性事件是：

　　6月28日，潘石屹亲自主持推介会，宣布将出售价值大约78亿元人民币的物业。

　　这些物业主要是北京、上海两地的写字楼，很多曾被潘石屹视作核心资产，属于“永远不能卖的”。其中包括望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场和SOHO中山广场等。

　　至于出售资产套现的资金干什么，潘石屹透露说，“下一步可能考虑拿地，还是集中在大城市，一线城市，还有一线城市最繁华的地段。我做房地产就认准一条，地段是最重要的。如果没有好的地，就把178亿元银行贷款还一还。还一点好，对公司来说压力小一点。”

　　也就是说，前几年被潘石屹放弃的“拿地—开发—销售”的“标准开发商”模式，将被重新捡起来。

　　大约从2012年，潘石屹就开始看淡楼市，收缩战线，计划保留少量北京和上海的优质写字楼，过无忧无虑的“包租公”生活。

　　他甚至把未开发的土地直接卖掉，有媒体统计：2012年以来SOHO中国累计套现了315亿元，且没有买过任何一个新项目。

　　于是，SOHO中国和潘石屹在中国房地产市场里逐步边缘化。2012年，SOHO中国在“房企百强”里还能跻身20多名，到了2018年已经在百强名单里消失了。至于潘石屹，则从地产巨头变成了“唱空楼市的网红”。

　　至于SOHO中国的市值，目前也只有150亿港币，这跟万科3000多亿人民币的市值相比，简直可以忽略不计。

　　在专心当“包租公”的这些年里，潘石屹剩余的精力主要释放在自媒体、摄影等方面。然而，他等了7年之后，也没有等来中国楼市的崩盘。

　　而他选定的商业模式——自持优质物业收租，其实也利润率也很微薄。

　　这次他突然宣布减持大量优质办公楼，根本原因应该是回报率远低于银行贷款利率。如果继续走这条路，他的公司将越来越没有投资价值，上市不上市其实没有区别了。

　　潘石屹在6月28日的推介会上说：未来几年，国内仍会是宽松的货币政策，市场的钱越来越多，不值钱，但物业却会很值钱。

　　这种说法，跟他之前唱空楼市的时候，显然有了很大的区别。

　　那么，我们到底应该怎样评价潘石屹的“空翻多”？我的看法是：

　　第一，潘石屹的确错判了中国房地产的大势，让SOHO中国失去了发展良机。

　　之所以错判，跟SOHO中国主要从事写字楼开发有很大关系。各地政府都有“产业空心化恐惧症”，并对GDP和税收等政绩考核指标非常重视，因此在批地时候，往往更愿意批出商办用地，而不自觉压缩住宅用地。所以在几乎所有的城市，商办用地供应都是过剩的，其中京沪还略好一些，在很多四五线城市，写字楼多到20年不用开发，都销售不完（消化周期超过240个月）。

　　跟写字楼一样供应量巨大的，还有商业综合体。所以，开发写字楼和商业综合体的开发商，首先感觉到了市场巨大压力。

　　但对于半数三线城市，以及绝大多数一线、二线城市来说，住宅仍然存在巨大缺口，因为中国的城镇化仍然在继续进行，尤其是城镇化还存在一个2.0时代，也就是小城市居民迁移到大城市。

　　SOHO中国需要转型，但不是从“开发”变成“持有”，更不是搞“联合办公”等花拳绣腿，而是应该转型开发住宅。住宅市场仍然非常大，足以诞生几个年销售额超过万亿的大房企。

　　如果潘石屹只是重新拿地，继续开发商写字楼，SOHO中国的投资价值仍然不大。只有进入住宅领域，才能突破估值的“天花板”。

　　第二，在中国，通缩是很难发生的。无论是大城市还是中小城市，只要有人口增量，只要房子有用，长期看都会上涨。

　　楼市对中国经济是非常重要的，权重仍然在上升，尚未见顶。而政府调控楼市越来越有经验，防止大涨、大跌，都有充足的政策工具。中国很难出现通缩，尤其是持续的通缩。而经济差的时候，往往货币会宽松。所以，只要一个城市有人口、资金增量，而你买的房子是有居住或者出租价值的，那么大趋势都是上涨的。

　　第三，哪些房子应该被看空？没有用的！

　　什么是“没有用”的房子？就是不好住，也不好出租的房子。这种房子，往往出现在配套差的郊区、新区、旅游区，或者人口、资金流失的城市里。这种房子甚至可以跌破建筑成本价，最后变得一钱不值。

　　所以，对于配套差的郊区、新区、风景区的房子，要非常警惕。如果你非常喜欢这里的风景，可以来住酒店。至于投资，还是要选大城市、繁华地段。喜欢和投资，完全是两回事。

　　潘石屹“空翻多”，说明他终于正视了现实，想提升企业的价值，想在有生之年做点有意义的事情，尚不准备学宋卫平“急流勇退”。