韬略哥：这类房子麻烦了，别碰！

lameihua

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　　每个城市中心区夜晚的灯光，都特别迷人。

　　但迷人的背后，却透着一股子空洞。我们眼前看到的是璀璨，看不到的是城市持续攀升的空置率。

　　两天前的“全球商业地产中国大会暨2019中国楼宇经济全球合作大会”上，仲量联行与成都楼宇经济促进会联合发布的《2018中国楼宇经济发展年报：楼宇经济3.0》，透露了许多数据。

　　根据报告可知，目前甲级写字楼存量排名中，上海以12855万平方米位列全国首位，北京、深圳、广州位列前四，新一线城市中，成都位列群首。

　　其余跻身Top20的城市依次为重庆、武汉、西安、南京、杭州、厦门、沈阳、长沙、郑州、苏州、天津、大连、宁波、无锡、青岛。

　　看到这一组组数据和排名，似乎很高大上，但真实的甲级写字楼需求在互联网与P2P爆雷等冲击下，需求并不怎么高，导致这些年来的空置率逐渐攀升。

　　以大区域来看，目前强势崛起的中部地区，写字楼空置率最高，高达45.2%，其次是西部。

　　以具体城市来看，仲量联行的数据显示，全国平均空置率为19.8%，意味着每间甲级写字楼，就有一间空置。其中，宁波、无锡、青岛、大连、郑州、济南等二线城市办公楼空置率达35.2%。

　　而第一太平戴维斯披露的数据，天津、重庆空置率最高，两个直辖市甲级写字楼空置率已逼近40%，武汉、西安空置率超过30%，厦门、成都、杭州、苏州超过20%。

　　02

　　最关键的是，按照目前的增长速度与消化速度，空置率还将继续攀升。

　　上图是世邦魏理仕研究部给出的预测数据，预测到今年年底，天津、青岛、上海、武汉、深圳、长沙都将突破历史峰值。

　　其实不光热点城市的写字楼空置率高，三四线城市也不低。

　　去年，中国房地产报披露了湖南省内部一份关于住宅与非住宅去化周期的文件，如下图。

　　可以看到，在非住宅（写字楼、工厂、商务公寓等）一栏的去化周期普遍在几十个月左右，也即几年的时间，最长的需要十几年。

　　也就是说，以目前的存量和消化量计算，即便各地停止增加，需要卖或者出租几年到十几年的时间，才能消化完全。

　　湖南各地级市如此，其余估计大抵亦是如此。

　　关键问题来了，为何甲级写字楼等非住宅物业的空置率这么高？原因其实并不复杂，具体说来可以总结为两点。

　　第一，各城市盲目规划建设。

　　写字楼一直以来都是繁荣与商业的代名词，城市在向上发展过程中，首先开发的是各种商业物业、mall，它们能够展现城市的繁华，正因如此它们被大量规划建设。

　　此外，写字楼本身交易的税收大，在吸引企业前来入驻后，又可以赚得一波税收，可以说是城市推动GDP增长的帮手之一。

　　双重原因加在一起，致使地方政府特别喜欢批建商业物业，以致写字楼等商业物业的增量与存量越来越大。

　　而另一方面，也即接下来要说到的第二点，需求持续下滑。

　　第二，需求持续下滑。

　　按理说，随着经济发展，甲级写字楼等商业物业的需求量越来越大才是，但在互联网与电商冲击下，需求严重跑输了增量，导致空置率越来越高。

　　此外，近年来随着中心地区住宅与商业物业价格倒挂，商业物业的投资回报率已经远不如住宅，投资需求的下滑，也是空置率攀升的原因之一。

　　增量不变，需求减少，空置率焉能不高。空置率的攀升又会发过来拉低商业物业的投资回报率，形成恶性循环。

　　所以，奉劝诸位，写字楼、厂房等这种商业物业，最好别碰。

　　03

　　空置率这么高的物业，其实是对城市空间资源的一种浪费，难道就没有破解的办法吗？

　　有，政府已经给出了方案，转为租赁。

　　从进入本轮楼市调控以来，中央顶层设计了两个长期调控的措施，第一个是房地产税，目前还在酝酿中，另一个就是推动租赁。

　　这两天，国家发改委放出风声，推动城市租房落户。

　　其实，从2017年开始，多个城市就喊出租售同权。与之同时，多个热点城市就在推动商改租，鼓励闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房，增加热点城市的租房供应量。

　　试点城市包括广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市。

　　在电商化程度越来越深的当下，这不失为拯救商业物业的好方法，至少可以盘活闲置的资源，不至于浪费。

　　但对于这种改变属性的物业，且不说推动过程比较漫长，即使已经转变，投资也需要多一个心眼。