明哥：这些城市的聪明人，都在卖房子

lameihua

　　昨天，有个读者在“知识星球”上，向明哥提问：

　　家在杭州市滨江区，有第二套住房，是投资性质的。2018年6月份底挂牌。由于杭州是大幅放宽了购房落户的门槛，我预计能较短时间吸引买家前来看房，挂牌的单价是3.5万元/平米。
　　虽然从中介嘴里和房产网站上看到房价没跌，市场也传闻不断有年轻上班族会涌入滨江，但是有意向的看房人，寥寥无几。没办法，从今年开始调低挂牌价，一开始定3.3万元/平米，逐渐有了稀稀拉拉的看房者。
　　从今年3月份开始，再把价格下调到3万元，没有等来合适的买家；5月初，再下调到2.8万元/平米，终于等来一个买家，正在商量买卖事宜。
　　但是我心里非常忐忑，担心自己比市场价卖低了，不甘心。但是继续等下去，又不知道行情会怎么演绎。

　　很显然，在这个卖家的案例中，投资收益率远远低于心理预期。但是，一点都没有出乎我们的预料，因为这不是个例，而是普遍现象。

　　实际上，不仅仅是杭州，还包括广州、南京、苏州、合肥等地，虽然近半年以来，地方政府不断降低落户、购房门槛，开启抢人大战，但是这完全左右不了这些城市面临的时代大趋势拐点。

　　聪明人，在房价下跌周期开启之后，已经在抢跑了。

　　01

　　5月底，杭州大专落户新政官方细则出炉，凡是大专以上学历，35周岁以下，缴纳一个月社保即可落户。

　　广州不甘落后。在不到一年时间里，广州连续三次降低落户门槛。最新的政策是，除了应届生可直接落户之外，往届本科生落户年龄放宽到40岁，社保放宽到6个月，而硕士以上学历及留学生，只要有参保记录即可落户。

　　6月初，南京市高淳区宣布，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。这完全打破了之前外地人在南京买房，需要最近3年内累计缴纳2年以上的社保或个税的要求。

　　一个接一个的放松政策，让我们看到了地方政府，满满的焦虑感。但是，这能从中长期周期上，帮助地方上，抬高房价，加大交易量，最终让开发商拍出更多的土地，为地方政府贡献“土地出让金”吗？

　　我们的答案，是否定的。

　　为什么呢？

　　从去年开始，我们就在普及常识：地方政府和高高的庙堂，在房地产上的立场，并不完全一致，近年来甚至是相反的。其根本原因在哪里？

　　第一、地方政府卖地的收入，作为地方财政的土地出让金收入，是不用向国家缴纳的，地方上几乎完全自由支配。

　　第二、地产行业和银行风险、居民消费能力，紧紧绑定在一起。银行体系的经营风险，和居民消费能力的下滑，关系的却是宏观层面上国家的未来。这是高高的庙堂，从来不敢放松监管的原因所在。

　　2016-2017年，是二者在政策上最后的一致期。从2018年开始，国家的调控从来没有顾忌地方政府的创收要求，坚定地按照既定政策，一以贯之。

　　所以，无论地方政府，是如何对上头的调控政策打折扣的，如何无下限地取消落户门槛，如何取消购房、卖房的限制措施的，都不会对全国房价、当地城市房价，产生明显的影响。

　　因为，分析房价的未来走势，其变量根本不在于地方政府，而在于高高的庙堂。

　　短期看：从2014年开启的棚改贷款的水龙头，何时彻底关上。

　　中期看：经济发展前景，已购房居民的贷款余额，适龄青年的购房能力。

　　长期看，货币政策是松还是紧，即，印钞速度和GDP实际增速的对比。

　　02

　　从2015年下半年开始，持续到2016年底的全国房价上涨趋势，到底是如何产生的呢？

　　首先，2015年下半年的降准、降息的货币宽松政策，一部分原因是为了挽救股市中的“股灾”，并且为房市“涨价去库存”运动提供流动性宽松的大环境。

　　但更重要的，是央行提供PSL资金（抵押补充贷款），由国家开发银行主导的棚改贷款计划。关于这一点，我们在文章《听到房事就浑身颤抖！这一天已经悄然来到》中已经讲解过了。

　　棚改货币化计划，是如何在房市中掀起惊天骇浪的呢？
　　1、央行通过低利率的PSL（抵押补充贷款），向国家开发银行提供资金来源。
　　2、国开行等政策性银行，以发放棚改专项贷款的名义，注入地方政府。
　　3、地方政府获得贷款资金之后，开启大规模的棚户区改造，先用真金白银，对被改造的居民家庭，进行货币化补贴。
　　4、居民家庭用货币去购置新房，地方政府依靠开发商贡献的卖地收入，来偿还国家开发银行的贷款。

　　从2014年开始，为了响应国家去库存、降杠杆的城镇化方向，地方政府们纷纷行动起来，轰轰烈烈的棚改运动开始了，当年的棚改货币化安置比例是9%，2015年来到了30%，2016年来到了50%，2017年达到了最高峰，是60%左右。

　　截止2018年5月，国开行累计发放棚户区改造贷款近4万亿。 足足4万亿，和2008年我国拯救金融危机时的刺激计划规模，是等量齐观的。

　　只要房价不下跌，城市的新增人口有钱赚、能还房贷，这个游戏就能一直持续下去，类似于永动机。

　　但是，这可能吗？这种短期刺激政策，只能用一次，用多了，后果就很难收拾了。

　　所以，从2018年6月份开始，国家开发银行，就开始收紧棚改计划的规模了，慢慢将水龙头关上。2018年，实际支持626万套房产的改造。2019年计划支持285万套，相比去年的规模，今年已经腰斩了有余。

　　所以，在货币政策持续收紧的情况下，支持前几年房价上涨的“棚改贷款计划”水龙头也被关上了，那么除了京、沪、深之外的二线及以下城市，水从哪里来？

　　03

　　我们再来看中期时间内的经济变量。

　　如果我们不陈列五花八门的统计数据，想请教一下你所在的行业和公司，能感觉到经济的温度冷暖吗？

　　全国乘用车市场信息联席会公布，2019年第一季度，全国乘用车市场累计销售507.8万台，同比累计下降10.5%。
　　中国信息通信研究院公布，2019年第一季度，国内智能手机市场总体出货量7693.1万部，同比下降11.9%。
　　中国最大的线上广告公司，百度，2019年第一季度亏损了3亿元，同比2018年盈利的67亿元，下滑了70亿元。
　　中国最大的线下广告公司，分众传媒，营业收入26.11亿元，同比下降11.78%；净利润3.40亿元，同比下降71.81%。

　　相关数据，断崖式下跌。

　　别以为这些数据和房价没有关系，除非买房的钱是从天上掉下来的。

　　当我们买房时，不管是考虑对于还款总价的承受能力，还是考虑单月还款额，都建立在我们对于未来20-30年家庭的现金流入能力的预估上。

　　当经济增长轨迹，进入了逐渐下台阶的历史进程以后，还有哪个行业和公司，能够保证自己轻松赚钱的呢？更加不要说个人了。

　　我们在很多篇的文章里，反复普及一个概念：2018年不仅仅是很多行业自身发展的拐点，也是全社会的拐点，更是每个家庭的拐点。我们习惯了高速发展的经济阶段，工作很容易找，在行业内的加薪晋职是家常便饭，今天的债务很容易用明天的收入来偿还。

　　但这一切，从2018年开始，要成为历史的记忆了。

　　更加让人担心的是，当潮水已经在退潮时，不明真相的居民们，却在逆势而动，不断加杠杆。

　　我国居民每年新增的房贷， 从2013-2014年的3万亿这个数量级， 2017攀升至7万亿元的平台。从历史累计的未偿还的个人住房贷款余额来考察，2008—2018的11年间，个人住房贷款余额从3.0万亿元增至25.75万亿元。

　　如果以住户部门总债务与可支配收入进行比较，2018年底，我国居民部门杠杆率在120%左右。也就是说，只要未来房价不再上涨，很多居民家庭实际上处于破产状态，资不抵债。

　　可怕的是，截止到2019年一季度期间，个人住房贷款新增了1.07万亿，相比2018年上涨了7%，使得个人住房贷款余额达到了26.87万亿元。

　　一句话概括起来就是，无论货币政策是涨潮还是退潮，经济前景是乐观还是下行，居民们买房的信仰，却从未动摇。

　　这到底是福，还是祸呢？

　　04

　　所以，回到文章开头提出的问题。

　　地方政府为了保住土地出让金的财税来源，无下限地放开落户门槛，想着办法地让开国家制定的限购、限贷政策，可以发挥作用吗？

　　我们再看看杭州这座网红城市。杭州市的财政收入中，对土地出让金的依赖程度，是全国所有城市中最高的。这已经成为杭州市政府，极度依赖却又摆脱不掉的标签。

　　2018年的杭州，在成交楼面均价为7956.94元/平的情况下，土地出让金的总额高达2442.9亿元，和2017年相比的增速为9.08%，土地出让金总额全国排名第一，压过了上海、北京和广州。

　　是谁在向杭州市政府贡献土地出让金呢？当然是房地产开发商，但是最终贡献者，是在杭州的买房者。

　　根据浙江省住建局的统计数据，2018年杭州市共成交新房14.88万套。杭州的买房者，在2018年，把自己的储蓄掏出来，然后去银行贷款20-30年，为开发商和市财政，贡献了4036.30亿元。

　　毕竟，杭州前几年开了G20峰会，建设了钱江新区，后面还有亚运会召开、地铁建设高潮、2018年向国家开发银行棚改项目的贷款偿还，都等着米下锅呢。

　　所以，就不难理解，杭州作为最知名的二线城市，成为了第一个落户无门槛的城市了。没有人来，哪来的钱呢？

　　05

　　当时代浪潮下的资产价格，进入一个大趋势之后，任何试图阻止其本来趋势的力量，最终只能起到推迟延缓时间的作用，而无法从根本上逆转。

　　其付出的代价是，一旦重新回到原来的趋势之后，会进行得更为猛烈，更为势不可挡。

　　地方政府放开落户的门槛，鼓励更多新需求者入市，能够对房价的快速下滑，起到一定程度的托底作用，但是小小的反弹吸纳了潜在买入者之后，后面将会面临更大的抛盘，因为，韭菜越来越少，能够接盘的入场者，已经不再傻了。

　　所以，聪明人都开始卖房子了。