杆姐：两件大事 楼市再收紧！房价别抱幻想

lameihua

　　上周的最后几天，有两件和楼市相关的大事。

　　先是5月10日下午，央行召开媒体吹风会，相关负责人就4月份金融数据、降准、房地产金融、民企债券发行、下一步货币政策等热点问题进行了解读。

　　接着，5月11日晚，苏州发布文件，提出对部分区域的新房、二手房实施3年、5年的限制转让措施。其实在此之前，市场已经流传已久。

　　两件事情结合在一起看，楼市再收紧基本确立。

　　01

　　楼市近期反攻的货币基础基本没有了。原因很简单，央行近期大放水可能不大。

　　在回答4月末M1和M2同比增速双双回落时，央行相关负责人明确说，当前金融市场资金面总体充裕，4月末7天银行间质押式回购利率为2.74%，比上月末低0.46个百分点。

　　这句话说明两点，第一市场上不是没钱，加上已经宣布近期对中小银行降准。市场流动性有保证。

　　二是基础利率不高。所谓融资贵、融资难，近期都得到明显改善。

　　这和市场的实际情况，也是一致的。从这个角度来说，楼市近期反攻的货币基础基本没有了。钱不更多，房价也就不会继续反攻。

　　02

　　地价一定程度还可以维持。

　　房企融资基本有保证，土地市场如果不人为降温，不会太差。

　　首先，央行会同有关金融管理部门，推动银行发行永续债，补充银行资本金。

　　正是因为银行有了钱，不管是信贷还是银行债券投资、地方专项债、企业债发行都维持了较高增速。

　　加之部分房企还有海外融资渠道。另外，近期房价企稳、回暖，这为房企拿地提供了本钱和信心。

　　但是，不久前最高层再次说房住不炒，因此土地拍卖，继续高溢价可能要受到一定抑制。只能说，维持一定地价，这是中央和地方都乐见的。

　　03

　　热点城市房贷放松希望不大

　　央行回答问题时，说得非常直接，抑制流动性过度流向房地产，促进形成金融与房地产的良性循环。

　　房住不炒核心就是不允许加过多杠杆。

　　央行这回再次明确，房地产调控和房地产金融政策的取向是没有改变的，是一贯的。

　　这句话的意思很明确，不炒，刚需的金融需求，是有保证的。去年底开始，首套房很多房贷利率上浮也都下浮。

　　但是对于二三套，首先高利率继续；其次，是否满足贷款需求，本身是个问题。

　　不仅如此，央行还说，注意到了今年以来在部分地区，尤其是个别的城市，房地产市场也出现了一些苗头性的变化。

　　针对这些苗头，注意，央行不会坐以待毙。而是一直在密切跟踪监测，相关主管部门也加强了对相关城市政府的指导，进一步落实城市政府的主体责任。

　　苏州这回不就是被指导了。所以只能去落实主体责任了，限售加强。

　　04

　　宏观的“稳”已经玩得炉火纯青

　　央行吹风会明确，2019年的目标是“稳地价、稳房价、稳预期”。上文杠杆游戏的分析也说明这一点，地价一定程度可以维持。

　　地价的表现，也有利于房价的企稳。货币政策的灵活性和部分区域近期房价的稳定、回暖，也就可以从和宏观上支撑今年的全国房价。

　　我们看到一些地方好像定了指标，比如房价涨幅不能超过5%。在这个数字下，就不会被问责，也不会遭遇调控加码。如果可以控制好，适度放松也是允许的。

　　有了地价、房价的稳定，预期是不是也就稳了？

　　起码房地产不会拖累我国经济。从目前的局面看，房地产依旧对经济和就业形成了不小的贡献。

　　05

　　苏州加码调控未来还会出现在部分城市身上

　　苏州之所以限售，步入限购、限贷、限价、限售的“四限”时代，原因很简单，就是房价小失控。

　　对于房地产来说，“稳地价、稳房价、稳预期”三稳必须确保。凡是完不成的地方，要么调控加码，要么就是得放松一点。

　　我们看到，去年末开始，调控结构性放松的地方不少。原因都很简单，卖房、卖地压力大，不放松咋办？

　　所以放松和加码调控，实际是在完成同一个目标。就看自己城市啥情况，采取啥办法。

　　当然，涨得较多是要被点名的。不管你想不想，这类是容易被关注的。

　　从前4月的市场行情看，局部过热，除了苏州也存在于其他少量城市中。接下来，根据局势发展，或许我们会看到多起加码调控。

　　06

　　2019依旧是房地产小年

　　这个判断，看怎么理解？2018年前高后低，整体也不算很差。只是很多地王、激进的公司压力有点大。

　　宏观上，我认为2019年的市场表现大致和2018年类似。结构上，我认为2019年太高的点可能不会有，整体维持近期的情况，甚至部分月份还会略低一些。

　　而房企的压力，今年可能比2018要略好。但2020年，一些高溢价拿地较多的公司，可能就有压力了。

　　最后我想说，央行所有的货币政策变化、调整，反映到经济层面都是有滞后期的。所以，或许未来一段时间，不管拿地还是销售，可能都还不错。

　　但不管是房企，还是个人，都要明白政策的底线，就是不准明显涨，并控制杠杆率。

　　杠杆率和现金流的保证，也是活下去的关键