刘晓博：最神限价令！房价每月只准涨0.6%

lameihua

　　新房价格1个月里环比上涨了1.9%，辽宁丹东市是国家统计局公布的房价上涨的“新科状元”（3月数据）。

　　数据还显示，从去年3月到今年3月，丹东新房价格同比上涨了20.2%，这在全国70城里也位于“第一方阵”。

　　丹东官方显然“压力山大”，于是在“五一”前夕发布了“楼市新政”。按照官方给出的说法：

　　调控范围由新区扩大到全市区，调控对象由外地人扩大到本地居民，限售房屋由新建商品住房扩大到二手住房，还增加了限购的有关规定，坚决遏制投机炒房，保持房地产市场稳定。

　　也就是说，丹东楼市的“宽松时期”终结了。下面是具体的调控方案：

　　1、限涨：在售商品住房的销售价格，同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%。

　　2、限价：市区范围内的新建商品住房申报预售价格备案，备案价格不得高于周边同质可比房屋的当期网签销售均价。

　　3、限购：非本地户籍人员（以家庭为单位）在市区（含新区）范围内允许购买1套新建商品住房。

　　4、限售：本地和非本地户籍人员凡在市区内购买住房，自网签购房合同备案满5年、并取得不动产权证书后方可上市交易。

　　5、新建商品住房项目取得预售许可后，开发企业须在10日内将所有房源一次性对外公开销售，对存在捂盘惜售、囤积房源等违规行为的开发企业，停止商品房网签，对剩余未取得预售许可部分的房屋不再发放预售许可。

　　这个调控方案最大的看点，是面向全社会公布了“限涨”的具体方案——新房每月环比涨幅不准超过0.6%。

　　各地都有限制新房价格的具体措施，但公开公布“限涨”的幅度、并使用严格的“月环比”方式，丹东是首例，可以单独命名为“限涨”。

　　此前媒体曾传出，武汉要求未来3年房价涨幅要控制在5%以内（见下图）。对此，澎湃新闻致电武汉房管局询问此事，工作人员表示对该份文件的内容不清楚，目前并没有接收到类似内容的文件，所有的文件以官方网站发布的为准。

　　那么问题来了：丹东楼市为什么火爆？这里有投资价值吗？丹东“严格限涨”的做法会在全国推广吗？如果推广意味着什么？

　　第一，丹东楼市火爆，跟CX政局演变有密切关系，购房者普遍存在CX即将“改革开放”的预期。

　　2018年9月印发的《辽宁“一带一路”综合试验区建设总体方案》，也为这种预期推波助澜。这份官方文件提出：

　　以丹东为门户，倡导研究连接CX半岛腹地、直达南部港口的丹东—平壤—首尔—釜山铁路、公路及信息互联互通。争取国家适时设立“丹东特区”，将丹东重点开发开放试验区、中朝黄金坪经济区和丹东国门湾中朝边民互市贸易区打造为对朝经贸合作重要支撑点。

　　又是跨国高铁，又是特区，再加上丹东房价“绝对值”比较低，因此热钱涌入十分明显。

　　丹东值得投资吗？说不好，因为主动权不在中国，而在CX。事实上，这个国家三代领导人都搞过改革开放，都设立过特区。所以，未来如何难以判断。

　　至于丹东的GDP，2018年817亿元，增长幅度只有0.4%。过去4年里，这个城市的小学生人数减少了14%，初中生减少了11%。固定资产投资，则从2014年的913亿元锐减到了2018年的208亿元。

　　也就是说，如果东北亚政治经济局势不根本性好转，丹东势必成为一个“收缩型”的城市，楼市是没有多少投资价值的。但如果CX真的改革开放，并不再走回头路，则丹东经济将有望向好。但话又说回来，靠越南边境城市的房价，又值多少钱呢？

　　第二，丹东的“限涨”如果落实，房价在短期内的确可以被控制住。

　　0.6%是环比涨幅，所以这个涨幅有“复利效应”，从长时段看会不会出现惊人变化？我计算了一下，由于0.6%幅度太小，“复利效应”其实不明显。

　　每月0.6%，全年累计涨幅可以达到7.44%。10年涨幅是105%，20年涨幅是320%。如果这样的话，房价涨幅只是比GDP涨幅略高，没有办法复制前些年暴涨的财富效应，而只剩下了“保值功能”，或者“长期抗通胀功能”。

　　但问题是：政府能否长期控制住房价？对此，我表示怀疑。因为未来楼市是高度分化的，持续有人口流入的、高级别城市及其都市圈，房价两三年里被控制住，是有可能的。但长期看，很可能在某个时间点（比如经济下行、政策宽松期）出现大幅补涨。至于收缩型城市，房价可能长期滞涨，甚至出现崩塌。

　　在玉门老城、在鹤岗，都出现了老房子价格跌破建筑成本价，这可能超出了很多人的想象。

　　第三，丹东式的“限涨”，会在很多城市实施，只是绝大部分不会对外公布，而成为一个内部控制的指标。

　　但还是那句话：两三年的短时间里，政府控制涨价是有可能的，长期就很难讲。而且每年7.4%的涨幅，其实也很厉害了。一套100万的房子，一年就涨7.4万元，仍然可以吃掉三四线城市居民（一个人）一年的收入。所以，刚需还是早点买房子，锁定价格，这样才能安排好自己的生活。

　　至于“有显著人口增量的、高级别城市及其都市圈”，由于地铁修建、经济转移等因素突然冒出来的新热点地区，更是可能出现一年涨幅20%以上的奇观。而这，往往被城市的平均房价所掩盖。所以，希望买到好片区、好配套房子的刚需、改善型需求，更要抓紧时间，不要被0.6%限价这类消息耽误了。

　　“五一”正是看房的好时候，如果有时间，建议大家多看看盘，看自己城市的、周边城市的。任何一个购房者，无论买新盘还是二手房，在决策之前，最好能看20个以上的盘，这样才能做到“心中有数”。

　　最后，祝大家节日快乐，万事如意！