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刘晓博:强烈信号!新年伊始,楼市两次降税

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发表于 2019-3-8 16:23:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
  2019年,楼市正在发生微妙变化。其中政策面的变化,尤其令人关注。

  在“政府工作报告”里,关于楼市的表述没有再次重申“房住不炒”,也没有使用“调控”一词。而楼市的“减税降费”,也在悄悄进行。

  3月7日深夜,又一个重磅消息传来:北上广深四大一线城市房产交易的增值税附加税率大幅下降,其中上海从11%降到6%,北广深从12%降到6%。税率一下子下降了一半。此外,印花税率也减半。

  此前,北京、上海、广州、深圳均已下调个人出租住宅的税率。比如对于月租金不超过10万元的租户,北京、深圳的综合征收率均“减半”,分别降为2.5%、2.25%;上海征收率为3.5%;广州根据不同的租金相应实行2%、4%、4.295%等不同税率。

  值得注意的是,这些减税降费都是媒体“深挖”报道出来的,官方并没有大张旗鼓地宣传。

  下面我们看看,3月7日夜被最新披露的“增值税附加税率”,到底是怎么回事。

  在二手房交易中,一般会产生增值税、个税、契税等税。其中增值税率是5%,增值税的“附加税率”此前上海是11%,北广深是12%。

  需要说明的是,增值税附加的11%和12%,是相对主税税率5%来说的。所以,合并税率是:5%+5%×12%=5.6%。

  按照北广深的做法,此次12%的附加税率减半,则变成了:

  5%+5%×6%=5.3%。

  一般来说,一套二手房在交易的时候,如果是超过一定年限、而且是普通住宅,是可以免征增值税及其附加的。只有不满一定年限(比如2年)或者是非普通住宅的,才交纳。交纳的时候,要么是全额征收,要么是差额征收。但现在北上广深“豪宅线”比较低,很多普通住宅都已经“不普通”。

  比如一套应该纳税额是1000万的房子,减税前“增值税及其附加”是56万元,减税之后是53万元,减少了3万元的税。

  至于印花税减半,节省的费用微不足道,这里不再赘述。

  也就是说,进入2019年才两个多月,楼市就进行了两轮减税。一轮是出租房屋的税率大幅降低,一轮是增值税附加的大幅降低。这到底意味着什么?下面是我的分析:

  第一,毫无疑问,两轮降税传递了重要政策信号,其目的是为了“稳房价、稳地价、稳预期”。

  去年四季度以来,楼市趋冷。今年前两个月,态势越来越明显,政府卖地收入尚未公布,但民间统计显示应该是环比下降的,同比是增长还是下降很难说。但维持去年同比增长25%左右的增幅,显然不可能了。

  中国去年90万亿的GDP,增长率在6.6%。这样的经济规模和增速,支撑它的卖地收入是6.5万亿,增速是25%;新房销售额是15万亿,增长率是12.2%。事实上,卖地收入和新房销售额占GDP的比重,都在2018年创下历史新高。

  可以想见,如果卖地收入和房屋交易活跃度下降,会给2019年经济增长带来怎样的影响。所以住建部提出2019年要“稳房价、稳地价、稳预期”,这个“稳”已经主要不是靠“压”,而只能是“托”。

  不仅偏严厉的各种“限”会逐步松弛,减税降费也将是大趋势。

  第二,无论是降低“增值税附加”还是“出租房屋税”,都是房地产领域的“边缘税种”,目前仍然处于试探阶段,未来“主税”也会微调。

  在北上广深,一套1000万的房子交易,如果是二手房,交易税费动辄大几十万,甚至可能超过百万(看持有年限)。可以说,税非常重。这在非常时期是必要的,可以“冷冻市场”。现在需要市场活跃了,就必须降税。

  相比之下,“增值税附加”只是边缘税种。个人出租房屋的税,也不是所有房东都在交纳。所以两次降税带有试探性质,未来房地产领域可能会有更大力度的降税。

  第三,仍然维持2019年楼市“前冷后热”、“前低后高”的判断。

  建议大家重点关注国家统计局即将公布的1到2月的房地产销售数据,以及财政部即将公布的1到2月的卖地收入数据。如果同比下降,那么楼市政策微调会加快到来、全面到来。

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