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刘晓博:海南:楼市格局骤变!这个城市、这些片区利好来了

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发表于 2019-2-24 19:37:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
  这个周末,海南再传大消息!

  继海口江东新区之后,又一个城市获得了大利好,面向“全岛自贸区+自由港”的CBD正式启动建设。

  这个城市,就是三亚。

  其面向新时代CBD的位置,在目前市政府周边,两个最重要的地标是“迎宾路+凤凰岛”。未来,这个区域将成为海南南部最耀眼的区域,其地位堪比海口的江东新区。

  据2月23日出版的“三亚日报”报道(上图),2月22日下午,三亚市总部经济暨东岸先导启动区首批地块挂牌新闻发布会召开。此次发布会宣布:

  “东岸单元”将出让五个地块共计86.6亩土地,规划建设总量28.6万平方米,容积率4.5-6.5,最高建筑可达170米。东岸CBD总部经济区在未来将承担总部经济核心区功能,通过科学规划、高新科技赋能,打造千余亩湿地公园保护性开发与中央商业区产城融合经典范例。

  这意味着“中国(海南)自由贸易试验区三亚总部经济区及中央商务区”正式启动了!

  至此,海南经济两驾马车——海口“江东新区”和三亚“中央商务区”都进入了实质性推动阶段。

  上图:海口江东新区的位置。

  2018年11月,海南曾公示了“三亚总部经济区及中央商务区”的规划方案。现在让我们来了解一下。

  上图,就是“三亚总部经济区及中央商务区”。点击放大可以看出,它是“一心两翼、三区多点”的结构,沿着三亚的海岸线“一字排开”。

  所谓“一心”,是以大三亚湾为主中心。规划的表述是:“承载引领总部经济及中央商务的核心功能,发展世界级旅游品牌消费和全球化文化艺术旅游、品牌体育赛事旅游消费。”

  所谓“两翼”,是以海棠湾和崖州湾为东西两翼。海棠湾建设一站式国际休闲旅游度假目的地功能区,重点发展旅游度假与主题旅游消费、搭建国际文化交流合作平台和医疗康养与国际游艇产业聚集区;崖州湾布局深海科技城、南繁科技城和大学城,形成科技产业集聚区和南海保障功能区。

  启动区(也是核心区)在“大三亚湾”东部,也就是目前市政府周边,包括四个核心组团——凤凰海岸、月川、东岸、海罗。

  凤凰海岸建设国际自贸服务与邮轮旅游、游艇旅游、文化艺术综合消费区;

  月川单元建设国际商业文化步行街和综合商务区;

  东岸单元建设大型综合消费商圈和总部核心区;

  海罗单元建设国际花园总部服务配套和国际人才社区四大特色功能组团。

  上图:三亚CBD的核心区,也是启动区。

  刚刚公布土地出让计划的,就是“东岸单元”,在迎宾路轴线的一侧。这将承载三亚的“中央公园·中央商圈”的发展目标

  据“三亚日报”报道,三亚招商也取得了显著进展,已有45家企业有把总部(含区域总部和板块总部)落户三亚的意向,其中16家具备总部形态的企业已注册落地。阳光人寿、中交海投、太平金服、京东佳禹、中船重工物贸、海南瑞泽、新道科技、东华博育云等8家企业被海南省总部企业联席会议认定为三亚市首批总部企业,其中太平金服被认定为跨国公司地区总部。

  上图:百度地图上的三亚CBD核心区

  海口“江东新区”规划公布后,我曾评论说:这形成了海南经济“南轻北重”的局面,海口和三亚的分工日益清晰——海口负责增长,三亚负责美丽。

  现在,“三亚总部经济区及中央商务区”的启动,意味着三亚也需要经济增长。但请注意,三亚是在环保放在首位上的增长,要的是高质量、干净的GDP,对产业导入会比较严格。

  上图:规划中,最浪漫的“凤凰海岸”的效果图。

  或者说,海南经济的“南轻北重”基本态势不会有较大改变,三亚也要经济增长,但距离海口会保持一定差距,毕竟两个城市定位不同。

  目前海南省汇聚了1万亿的资金,其中海口占比接近50%,三亚占比只有15%,这种差距会继续维持。

  上图:鹿回头俯瞰凤凰海岸和三亚湾。本文中涉及的三亚部分插图,全部来自“《中国(海南)自由贸易试验区三亚总部经济区及中央商务区规划设计方案》及启动区控制性详细规划”,点击本页面左下角的“阅读原文”可以查阅。

  但“资金总量+人口”决定房价的规律,不适合海南这种旅游业发达的省份,特别是有“美丽海岸线+温暖气候+清新空气”的区域。海南更像夏威夷或者佛罗里达,房价里环境溢价、气候溢价占比非常高。

  因此,三亚虽然人少、钱少,但房价超过海口的现象会长期存在。所以,三亚不能过于追求GDP,GDP对三亚只是锦上添花的事情,环境保护才是命脉所在。

  三亚“总部经济区及中央商务区”的规划,将给海南楼市带来两大变局:第一,这说明三亚也要GDP,其经济不会被江东新区边缘化,这有利于巩固三亚的地位和城市价值;第二,CBD以“凤凰岛+迎宾路”为中心,将提升市中心不动产价值,防止中心区不动产被周边海景房边缘化。

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