易宪容：加大保障性住房建造是楼市长效机制的核心

大参考

　　可以说，中国的房地产市场发展模式，先是从深圳广州开始，学习的榜样是香港，但香港的房地产市场发展模式是高房价、高地价、高保障性住房（在2018年之前，香港的保障性住房或公屋占整个建造住房的比例一半以上）。这样的房地产市场发展模式当然最有利于政府卖地，也有利于香港少数精英人物（因为这些精英人物都是高工资，购买商品住房对他们来说，根本就不是问题），当然也照顾绝大多数中低收入居民，让这些居民有了基本的居住条件，但居住条件不是很好。

　　但中国的房地产市场发展，1998年房地产市场商品化初期，政府还设计了一个经济适用住房，以保证当时收入十分低的居民能够进入房地产市场。但是国内房地产市场开始发展（2003年左右开始），一旦政府把房地产市场纳入国内经济增长的支柱产业，那么中国的房地产市场发展模式在学习香港时，只学习前两个方面，高房价、高地价，而不学习高保障性住房。在这种高房价、高地价的房地产发展模式引导下，当然最有利是地方政府卖地，也最有利住房的投机炒作者及房地产开发商，从而这样的一个发展模式下，把中国各地的房价越推越高，特别是一线城市的房价十几年上涨10多倍，地方政府的土地出让金 收入越来越多。而保障性住房则到2008年之前不是政府考虑范围内，之后才开始醒悟要建造。即使从这种时候开始，政府要求建造保障性住房，但保障性住房的量与商品房相比，简直是忽略不计，保障性住房建造得太少。

　　更是重要的是中国的房地产市场发展模式是从香港学习过来，不仅只学有利于政府的那部分，高房价、高地价，而且近期香港的房地产市场发展模式在变化在调整更是没有去学习。2018年香港政府的施政报告对房地产市场发展模式作了重大调整。报告显示，政府承诺，香港未来新增土地70%单位作公营房屋，包括造价超过5,000亿元的明日大屿人工岛，并以资助出售房屋为重心，重塑市民“买得起、供得起”的置业梦。而且香港政府提供的公营住房，其价格低于市场价的50%出售给居民。而不是如国内政府把房价推到开花板不让其下来。

　　但是，国内的政府很少是从重塑民“买得起、供得起”的购买住房梦入手来解决当前居民的住房问题。比如，最近国内常州、西安等地密集发布进一步放宽落户政策的通知，其中不乏广州、海口等热点城市。但是这些政策都以落户来引诱外来人口进入该城市购买住房，以此来推动当地住房市场繁荣及进一步推高房价。即使是房价已经顶在开花板上的一线城市，这几年是在强调保障性住房建设，但这些城市所建造的保障性住房占整个建造住房的比例微乎其微。比如在2月13日召开的上海市住房城乡建设管理工作会议上，上海市住建系统对外披露，截至2018年底，廉租住房、共有产权保障房累计受益家庭分别达到12.7万户和12万户，公共租赁住房累计供应12.6万套。同时，明确上海市2019年计划新增供应6万套保障性住房。推进租赁住房建设形成有效供应，引导和培育建设高品质租赁住房。全年计划新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套。推进非沪籍住房困难家庭纳入保障范围试点。

　　如果以2018年上海人口2588万来计算，如果为三口之家，上海应该有居民860万户，累计获益的保障性住房的人口家庭占比只有4%，但香港公屋早就占比50%，未来要达到70%，其差距实在是太远。即使一年新建19万套经济租赁住房，估计还不足以保证新流入人口的基本居住要求。从目前全国的情况来看，上海的保障性的住房建设应该是比较好的城市，其他城市保障性住房的建设更是不容多乐观，问题更是严重。比如北京市住建委日前透露，列入北京市2019年首批保障房开工计划的共有116个项目，将提供13.6万套房源。包括公共租赁房、集体土地租赁房、企业自持租赁房、政策性产权房等多类保障性住房项目。目前北京市常住人口达到2300万，家庭户数在770万户左右，而北京的房价更是高得离谱。这使得流入北京的中低收入居民的住房条件更是困难。2019年北京市场提供的保障性住房占比不到2%。

　　可以说，就目前国内一线城市、二线城市，这些房价高的城市，绝大多数居民是没有能力支付购买住房的（特别是新流入的居民基本上都在城市周边的城中村租赁住房解决居住问题），所以，既然政府要托住房价不下来，政府就得建造大量的保障性住房来解决这些居民的居住问题，无论是公有产权住房还是公租房都可以。如果政府能够以40-50%的保障性住房建造来解决城市中低收入居民的住房问题，这个城市的房地产市场才能够稳定下来，这也是房地产长效机制最为核心的问题。但是，就目前的情况来看，各个地方政府所建造的保障性住房只是做做样子，甚至于这些建造的保障性住房有可能分配给了关系户。