刘晓博：地产股突然飙升：“实质性利好”来了！

大参考

　　地产股“暴动”了！

　　9月19日一开盘，地产板块就一马当先，带动A股继续反攻。到上午收市，整个地产板块上涨了1.92%，涨幅仅次于石油板块位居第二。

　　上图是截至中午收盘，涨幅居前的20个地产股。其中万科A的涨幅一度超过6.7%，保利、招商蛇口也一度逼近7%。

　　港股方面，“内房股”涨幅也不错，下图是涨幅居前的个股：

　　众所周知，近期内地楼市调控仍然在收紧，媒体上都是“入冬”的消息，地产股为什么突然发飙？

　　一个重要的原因，是《证券日报》今天发布了一条消息：“个税房贷利息抵扣酝酿细则，专家称将刺激刚需入场”。

　　这篇报道核心其实只有一句话——“《证券日报》记者获悉，目前有关部门正在紧锣密鼓地制定住房贷款利息或者住房租金等6项个税专项附加扣除的细则。”而剩下的，是两位专家的分析和猜测。

　　所谓个税的6个“专项附加扣除”，是指6项支出可以先行扣除，再计算应纳税所得额。这相当于大幅提高了个税的起征点，目前新的起征点是5000元，这意味着大家实际享受的起征点是高于5000元的。

　　6个专项是：

　　1、子女教育；

　　2、继续教育；

　　3、大病医疗；

　　4、住房贷款利息；

　　5、住房租金；

　　6、赡养老人。

　　此前，国家税务总局总审计师刘丽坚，曾就专项附加扣除如何抵扣的问题，公开回答过记者提问，提出了四个原则：

　　一是申报就能扣除。纳税人只要结合自己的实际情况申报就能享受扣除。申报时尽量减少资料报送、简化办税流程，相关资料和凭证尽量不用报送到税务机关。

　　二是预缴就能享受。个人还可以将专项附加扣除信息提供给单位，每个月发放工资、代扣个税时，单位就可以根据个人的实际情况进行扣除，这样大家在每个月的预缴环节就可以享受到改革红利了。

　　三是未扣可以退税。如果大家没有将自己的相关信息告诉单位，预扣预缴环节没有享受到或者没有享受到位的，可以到第二年办理汇算清缴的时候申请退税。

　　四是多方信息共享。

　　对此，我的分析如下：

　　第一，6个项目的抵扣，看起来只有2个项目跟房地产有关，而且一个家庭只能享受1个房地产的项目（要么是贷款利息抵扣，要么是租金抵扣），但事实上所有的抵扣项目，都利好楼市。

　　房子是最大的家庭资产，也是普通家庭最大的“支出”（其实是一种定存），很多购房者真的是掏空了“6个钱包”，集合3代人的力量来买房。在这种时候，任何一个项目的个税抵扣，对普通家庭都是利好，都可以增加他们“上车”的信心。当然，这对于拉动内需也是利好。

　　第二，抵扣不仅需要全国的细则，还需要各个城市的细则。因为各地生活成本、房价房租差异巨大，国家只能给出一些大致的类别和空间，由地方政府来制定更详细的标准。而且这些标准不可能是固定不变的，每年都需要根据通胀率来调整。

　　第三，不可能全部房贷利息都可以抵扣，应该首先照顾刚需（首套房、首次置业）。即便是刚需，也不可能全部房贷利息都可以抵扣，因为大家贷款金额不同，地方政府应该给出一个标准，这样才能保证公平。公积金贷款利息，应该不在抵扣范围。

　　另外，租房的抵扣和买房应该相同。比如一个城市规定，首套房每月可以抵扣500元的利息（相当于起征点增加到了5500元），那么租房者也应该可以抵扣500元的租金。二套房肯定不能抵扣了，但第二次贷款买的唯一住房应该怎样抵扣，要不要打折，需要细则来明确了。

　　第四，赡养父母、抚养子女的抵扣，也直接利好楼市。抚养子女比较容易明确，赡养父母则存在可能重复计算的问题，这个需要全国联网才能堵塞漏洞。

　　第五，抵扣的结果，相当于针对刚需家庭购房“定向降息”，是比较重大的利好，会刺激刚需家庭尽早买房。而这，正是今天房地产股上涨的原因。

　　下一步，国家应该尽早建立住宅银行，针对刚需购房者提供低息贷款。至于公积金制度，已经完成了历史使命，存在增加企业负担、个人使用不方便等因素，从改革的角度看可以废止了。至于“国家住宅银行”的资金来源，完全可以由央行提供超低息贷款来实现，也就是说：央行“印”出来的钱，首先流入“国家住宅银行”，支持刚需买房。每个中国人，一生中至少有一次申请“国家住宅银行”超低息贷款的机会，额度可以给予设定。

　　对于未来的楼市，我的判断仍然是：

　　由于经济下行压力加大，仅仅靠大基建无法支撑经济，保证就业。楼市必须维持足够活跃度，所以楼市即便入冬，也将是“暖冬”。事实上，8月份新增人民币贷款55%给了住户贷款（创出2018年新高），而当前住户贷款基本上是房贷。

　　而央行9月18日公布的数据显示，8月利率水平仍然在走低：8 月份，同业拆借月加权平均利率为 2.29%，较上月下行 18个基点；质押式回购月加权平均利率为 2.25%，较上月下行 18 个基点。目前货币基金年化收益率普遍低于3%，无风险利率处于偏低水平，这些都意味着楼市很难入冬。