刘晓博：地产股大裂变：香港向左，沪深向右！

大参考

　　一场中美之间的“撕逼”，看来已经很难避免。

　　受这个“巨大不确定性”的影响，不仅人民币汇率出现了异动（贬值），股市也出现了闪崩：

　　上证指数自5月22日以来，最大跌幅已经接近12%；

　　创业板指数下跌了将近20%；

　　恒生指数这一轮的跌幅略小，也达到了7.7%。

　　诡异的是：虽然港股跌幅明显小于沪深股市，但在香港上市的“内房股”，走势明显偏弱。而沪深的房地产股，反而在大盘暴跌的时候，有点跃跃欲试的感觉，时常飘红。

　　先看一下香港的“内房股”。其中碧桂园的走势是这样的（以下股票截屏均截止到今天下午2点左右）：

　　中国恒大的走势是这样的：

　　龙湖地产的走势是这样的：

　　华润置地的走势是这样的：

　　融创中国的走势是这样的：

　　万科H股的走势是这样的：

　　再看一下我们的“大A股”，先从万科A股看起，是不是明显比H股坚挺？

　　保利地产的走势是这样的：

　　招商蛇口的走势是这样的：

　　绿地控股的走势是这样的：

　　至于金地、华夏幸福，也都在A股闪崩的时候，出现了走强的迹象。

　　大家都在内地房地产市场这个“锅”里吃饭，为什么会出现“港股向左，A股向右”的背离走势？

　　我的看法是这样的：

　　1、A股里的房地产股明显强势，一个重要的原因是，大家相信：中国经济越困难，楼市越好过。

　　原因很简单：中国的经济转型之路，仍然很漫长；中国城镇化仍然在火热进行中，全面见顶至少还需要10年。即便是城镇化率达到70%，中国还会出现“二次城市化”的现象，这在美国、日本都已经出现了。所谓“二次城市化”，就是在城市化率见顶之后，中小城市的人口进一步向中心城市汇聚。

　　为什么会这样？因为人口密度越高，公共服务质量越高，越容易诞生新业态。很多去东北的人都惊奇地发现，东北很多城市互联网服务非常滞后，网上叫车比较困难。为什么会这样，就是因为人口流失，密度达不到，则新业态无法出现。

　　中美撕逼，对中国高新技术产业影响最大，反而对传统产业、房地产行业影响比较小。央行已经连续降准，最近国务院常务会议又提出要再次“定向降准”，并提出要保证流动性的“合理充裕”，这种新提法，意味着货币政策出现了新的调整。

　　6月20日审计署公布的，对几家大银行的审计也显示，“小微”、“三农”的优惠利率贷款，往往会违规流入房地产，即便是国有大行，都睁一只眼闭一只眼。所以市场预期，房地产行业会在未来“撕逼”中再次“或明或暗”地受益。

　　下面表格是过去一年，中国固定资产投资的增速，可以看出：总的增速不断下滑，其中“国有控股”（包括国企、政府、事业单位的投资）下滑更为猛烈：

　　时间

　　“国有”投资增速

　　民间投资增速

　　投资总增速

　　2018年1-5月

　　4.1%

　　8.1%

　　6.1%

　　1-4月

　　6.5%

　　8.4%

　　7.0%

　　1-3月

　　7.1%

　　8.9%

　　7.5%

　　1-2月

　　9.2%

　　8.1%

　　7.9%

　　2017年1-12月

　　10.1%

　　6.0%

　　7.2%

　　1-11月

　　11%

　　5.7%

　　7.2%

　　1-10月

　　10.9%

　　5.8%

　　7.3%

　　1-9月

　　11%

　　6.0%

　　7.5%

　　1-8月

　　11.2%

　　6.4%

　　7.8%

　　1-7月

　　11.7%

　　6.9%

　　8.3%

　　1-6月

　　12%

　　7.2%

　　8.6%

　　1-5月

　　12.6%

　　6.8%

　　8.6%

　　为什么“国企+政府”投资下滑这么快？原因无非是：

　　第一，去产能、去杠杆，国企受影响比较大；

　　第二，规范地方负债，一些“偷偷摸摸进行”的政府投资无法搞了；

　　第三，大基建越来越慎重，比如中央叫停了很多经济落后城市的地铁、轻轨、高速等项目。

　　此外，环保要求提升，也会影响到国有投资增速。

　　如果只是“国企+地方政府”投资下滑，民间投资顶上去，则反而是好事。问题是，民间投资的确出现了反弹，但仍然无法扭转整体投资增速下滑的态势。

　　2018年1到5月的投资增速为6.1%，已经明显低于目前经济增速。这意味着，经济下行压力将增大。我的预计是，未来国家会增加发达地区的基建投资，尽量落实“有效益的大基建”，以创造就业岗位，承接中美撕逼中下岗的工人，拉动经济发展。

　　当然，这个时候，楼市一定不能熄火。所以，房地产股活跃，是有道理的。

　　2、既然如此，为什么港股里的“内房股”很疲弱？

　　这里面就涉及“人民币资产”和“美元资产”的问题了。港股以港币计价，港币绑定美元，算是“准美元资产”。美元进入快速加息周期，港币必须紧跟。而人民币不可能紧跟（经济周期不同），加上双方博弈，所以显著贬值有可能出现。事实上，过去2个多月，人民币已经贬值了3%。

　　上图：近期人民币对美元显著贬值。上图显示的是1人民币等于多少美元。

　　人民币贬值，意味着“内房股”的业绩增长，会被人民币贬值抵消。因为内房股收的钱是人民币，报表和股价是“准美元（港币）。”

　　另外，对于非“港股通”资金来说（也就是香港的资金），它们是来去自由的，可以买内房股，也可以买内地业务比较少的公司股票，甚至转而投资美股。这样，就让内房股呈现出疲弱的走势。

　　总之：最近市场最大的特征是，此前高估的“独角兽概念股”纷纷落马，而房地产股则受益于货币政策的微调，似乎蕴藏着新的机会。

　　写这篇文章，不是告诉大家买地产股。股市风险大，不建议普通人在当前情况下贸然介入。但股市对房地产股的看法，对于我们理解楼市有帮助。