井底望天：货币体系（九）

大参考

　　货币体系（八）

九

　　估计大家对中国房地产市场的下跌，是不会有怀疑的。

　　因为情况很清楚，如果这次中央政府不能成功地挑破非理性的房地产泡沫，那么等待中国的，就会是在2012年在中国出现的类似于1989年日本的经济崩溃的结局。

　　其实不要谈那么远。要是今年中国政府对房地产调控的政策，不能达到实际效果，那么中央政府，尤其是国务院的信用，那就是彻底破产。那么中国的中央政府，被地方政府和各派利益集团势力，给你来个四两拨千斤，轻轻松松就给撂一边去了，那么以后还能在江湖上混下去吗？

　　所以问题不是房地产价格跌不跌，而是跌多少，什么时候开始跌。

　　为了回答这个问题，俺最近对过去写的文章重新整理一下，在2009年8月2号发表的《四面楚歌》之“东亚经济作茧自缚”一篇的第十节中，对中国的货币政策，俺是这样提议的：

　　“总体保持适度宽松，局部进行适度调控。这个政策是什么意思？非常简单，就是实体经济部分，尤其是中小企业贷款，要继续保持适度的宽松货币政策，支持民间的创业和中小企业扩大规模。

　　而房地产政策，则要严格控制房地产贷款在银行总贷款额的比重，要保持在安全水平，就是说如果房地产平均水平，下降30%，对银行不造成伤筋动骨的损害。另外要控制消费者房屋贷款，避免消费者的贷款负担比例过大。”

　　当时俺的建议，其实就是对中国的各类商业银行，进行房地产价格下跌30%的水平，进行压力测试。如果现在中国的各城市的银监会在进行这个测试，那么就可以认定，这个30%下跌的水平，是这一次政府的控制目标。

　　如果回头看上次俺写的那一篇文章，里面也提到，在去年秋天的时候，因为对全球经济复苏的情况，不是太确定。当初就出台重手的房地产调控政策，不是一个好的选择。因为考虑到美国的商业房地产贷款市场仍然危机重重，在今天的2-3月中间，会不会有一个突发的危机，导致美国经济二次探底，确实是未定之数目。

　　如果那时候采取强力紧缩政策，然后人家美国马上出现危机，那么中国又得立即转180度，那就是成了“党的政策是月亮，初一十五不一样”，违背了中道的原则。

　　那么回过头来看，美联储的狂印钞票部分地拖缓了美国商业房贷市场的跌势，而且美国在欧洲，对希腊、葡萄牙和西班牙进行糖葫芦串的打击操作，也在客观上解决了美国国内资金困乏的问题，赶了不少欧罗美元回娘家。

　　当然中国政府对房地产市场热度的善意的提醒，就没有被地方政府、地产开发商、各商业银行、和各类炒家们防止心上。中央政府的警告，变成了耳旁风，这也把中央政府逼到了墙角，所以政策口号，就从阻止房地产价格上涨过快，变成了房地产价格必须理性回归到合理价格。

　　而今年广交会出口预期比较好，应当是给了中央政府一个绝好的动手的窗口。机不可失，时不再来。老是拖拖拉拉，犹犹豫豫，把事情往后推，是解决不了问题的。

　　不过在中国的房地产问题上，必须有清醒的认识，那就是这个市场的中长期发展还是比较健康。如果各类政策，包括财政、税收等等，比较合理的话，房地产市场保持理性的发展势头，那么对中国经济发展的总趋势会是一个助力。

　　如果这些政策不对头的话，那么用房地产来绑架整个国家的经济，最后导致整体经济崩溃，那可不是吓唬人的话，而是切切实实在世界其他国家发生过的事情。

　　不要以为美国今天的经济困境，是头一次房地产把整个经济给绑架了。在19世纪的时候，同样的危机也发生过。

　　但是从短期来讲，尤其是2009年，中国的房地产确实是问题极大。

　　这里看到了一张UBS的图表，如果这个数据是大致靠谱的话，那么俺们就可以看到问题所在：
　　
　　这里是两条线，蓝色的那条是新增加房贷对应现有商品房的比例。绿色的那条是对应新完工的商品房的比例。

　　说明了什么问题？那就是新增房屋贷款额，大概是50%以上的总商品房价格额度。这个从历史上来看，比较接近2003-2005那个房地产泡沫年代。

　　但是从中期来看，问题还是可以控制，从5年期衡量，这个比例在25%。

　　这个中长期比例，可以说是好的一面，是说明中国的房地产交易，还是主要以现金为主，就是大家说的啃老。这种情况，就是银行的风险比较小，而消费者的负债也比较低。

　　不好处，就是本来可以拿来促进消费的资金，给房地产这个大吸盘给吸去了，使用来支撑其他行业发展的有效需求减少了。

　　如果可以把房地产的价格打压下来，那么这些有效需求，就可以用来支持其他行业的发展，支持大家的薪水增长，那么最后就会对房地产市场的健康发展，提供真正的有力支撑。

　　一旦把银行体系的风险控制住了，那么下面的经济政策就比较好实现了。其中包括征收地产税，把屯房和空置房屋的成本提高，逼迫一些人斩仓，增加房屋供应。然后就是打击地产商屯地，尤其是地产商用关系户口搞没有资金交易的假认购。

　　当然最后就是继续推进财务和税务改革，让地方政府可以开发出多元化的财政收入，避免土地财政成为地方的主要融资平台。

　　货币体系（十）