2015年姚员外争抢万科股权以来，万科成为两市的明星股，上周收盘价31.80元，动态市盈率比较高，至少12倍，而且资金还在往里流。它目前的定价比很多代表性的地产股要高。我们这篇文章不是要探讨万科股价到底高不高，而是要探讨市场的定价，到底该怎么定价，到底该向什么方向变动，以及这种定价中，市场所透出的有关信息、方向。
中国建筑上周收盘9.63元，跟万科相比,它比较便宜。技术分析认为，股价反映了一切，存在即合理，但是我们从中国建筑跟万科的比较中，却发现市场并非如此，股价的定位，很多时候并不合理。
我们试比较一下这两只股票，且把时间拉得比较长一点儿。
中国建筑09年上市，我们能够查到它最早的资料是07年的数据。
07年，万科主营收入355.27亿元，股东净利润48.44亿,扣非净利润为47.91亿;
中国建筑主营收入1683.06亿元，股东净利润49.17亿,扣非净利润为35.41亿;两个主营收入相差比较大,但股东净利润相差不多,在同一个水平线上,万科稍少,低1.26亿;如果扣除非经常性损益,中建要低得多,少12.50亿;
08年,万科主营收入409.92亿,增长15.38%;股东净利润40.33亿,下降16.74%,扣非净利润40.61亿,下降15.24%;
中国建筑在这一年比万科惨,主营收入2021.05亿,增长20.08%,比万科要高4个多点;但股东净利润只有27.46亿,比万科要低12.87亿,降幅44.15%;扣非净利润24.46亿,下降30.94%,比万科要低16.15亿;
09年,万科主营收入488.81亿,增长19.25%;股东净利润53.30亿,增长32.15%;扣非后为52.32亿,增长28.86%;
中国建筑在这一年比万科表现要好。主营收入2603.80亿,增长28.83%,比万科高出9.57个百分点;股东净利润为57.30亿,增速为108.66%,超过万科4个亿;扣非后为55.22亿,增速为125.79%,超过万科2.9亿;注意07年这个数据少12.5亿,09年就多2.9亿,即这两年追了15.4亿元;而且这年数据中建全面超过万科。
2010年，万科主营收入507.14亿，增长3.75%,速度很低;股东净利润72.83亿,增长36.65%;扣非后为69.84亿,增长33.49%;
中国建筑在这一年表现比万科好得多。主营收入3704.18亿，增长42.26%,把万科远远甩在后面;股东净利润为92.37亿,增速61.21%,高速增长;扣非后为86.59亿,增速56.82%;无论增速,还是股东净利润,扣非净利润的绝对数据,都把万科甩开了。股东净利润高出19.54亿,扣除非经常性损益以后,高出16.75亿;这个数据三年中追了29.25亿;
2011年万科主营收入717.83亿,增速41.54%;股东净利润96.25亿,增速32.15%;扣非后为95.67亿,增长36.98%,都是高增长;
这年中国建筑表现更好。主营收入4828.37亿,增长30.35%;股东净利润135.37亿,增长50.51%,同万科拉开了39.12亿;扣非后为130.33亿,增长50.51%,拉开万科34.66亿;
2012年万科表现优秀,继续高增长。主营收入1031.16亿，首次突破1000亿,增长43.65%;股东净利润125.51亿,增长30.40%;扣非后为125.11亿,增长30.78%;
中建这一年表现弱于万科，增速降低。主营收入5715.16亿，增长18.37%,降到20%以内;股东净利润为157.35亿,增长16.24%,高出万科31.84亿。这个数据被万科缩小了7.28亿。扣非后为148.19亿，增长13.70%;比万科高出23.08亿;这个数据被万科拉近了11.58亿,超过1/3。
2013年，万科速度有下降，但都在20%以上。主营收入1354.19亿，增长31.33%;股东净利润为151.19亿,增长20.46%;扣非后为151.13亿,增长20.80%;
这年中建表现比万科要好。主营收入6810.48亿,增长19.17%;股东净利润为203.99亿,增长29.64%,高出万科9.18个百分点;股东净利润比万科多出52.8亿;又拉大了。扣非后为186.33亿,增速25.74%;这个数据比万科高出35.1亿。超过11年了。
2014年，万科主营收入1463.88亿，增长8.10%;为低速增长。股东净利润157.45亿,增长4.15%，速度更低。扣非后为155.77亿,增长3.06%;
这年中建表现比万科好;万科是个位数的增长,中建是两位数的增长;主营收入8000.29亿,增长17.47%;股东净利润225.70亿,增长10.65%;这个数据跟万科已经扩大到68.25亿;扣非后为209.34亿,增长12.35%;差距拉大到53.59亿;
2015年,万科恢复两位数的增长,主营收入1955.49亿,增长33.58%;股东净利润181.19亿,增长15.08%;扣非后为176.16亿,增长13.09%;
这年中建亦是两位数的中速增长,表现比万科稍好。主营收入8805.77亿,增长10.07%;股东净利润为260.62亿,增长15.47%,稍好于万科,高出0.39个百分点;这个数据的差距拉到79.43亿。扣非后为251.08亿,增速为19.94%,高出万科6.85个百分点;这个数据的差距拉到74.92亿；
2016年,万科表现稍好于中建;主营收入2404.77亿,增长22.98%;股东净利润210.23亿,增长16.02%;扣非后为209.29亿,增长18.81%;
中建为两位数的中速增长,比万科稍差;主营收入9597.65亿,增长8.99%;股东净利润为298.70亿,增长14.61%;这个数据拉到88.47亿。尽管万科增速比中建高，但股东净利润差距还在扩大。扣非后为290.92亿,增长15.87%;这个数据扩大到81.63亿，增加了2.2亿;
2017年前三季度,万科主营收入1171亿,增长0.4%;股东净利润110.91亿,增长34.23%;扣非净利润为105.96亿,增长30.92%;数据很好。
中建今年前三季度主营收入7708.99亿，增长15%;股东净利润257.82亿,增长4.1%;扣非净利润253.65亿,增长24.7%。它们两个今年到底谁好，要看年底的数据。
比较这两家公司，我们可以算它的复合增速。07年以来，万科的主营收入复合增长为23.67%，不错;但股东净利润复合增速要低一些,为17.71%,归属于股东扣除非经常性损益后的净利润复合增速为17.80%,这个增速并不是很高。从投资的角度，投资这样的公司，在前10年中还算不错的。
但中国建筑这些数据却要好得多。主营收入复合增速为21.34%，比万科低;股东净利润复合增速为22.20%,这个比万科要高4.49个百分点;归属于股东扣除非经常性损益后的净利润复合增速为26.36%,比万科要高出8.56个百分点。在一个比较长的周期内，这两个数据万科都比中国建筑要差不少。
有人会说，中国投资增速在下降，呵呵，这个是事实，但我们看到中建在此过程中增速也在下降，但仍然保持在两位数以上。而且看公司接单速度，即签订的工程合同，增长速度并不低，今年前三季度新签合同17841亿，增长30.1%。这个数据可以比较万科同时期的预收账款,今年9月底万科预收账款4078.82亿,去年同期为3126.03亿,增长30.48%,万科略高。工程企业是先签合同后做事，手中合同可以看出未来的增长情况；房地产企业则主要看预收账款增速。这两个数据有得一拼。
还有人会认为是中海发展对中国建筑的长期增长起了特别好的作用，基建板块的增速应该不会有那么高。我查看了中海发展的数据，经过测算，中海发展对中国建筑股东净利润和扣非净利润的作用并没有那么强。中海这方面的数据清晰可查的是09年以后年报，09年以来，中海主营收入复合增速是23.55%；中建是20.49%,可见这一块中海起了正面作用;股东净利润复合增速中海是16.08%(有些亏损业务拉低了速度),中建是26.60%,可见中建这个比中海好,它没有靠中海;中海的属于股东的综合溢利复合增速是25.69%,中建归属于股东扣非净利润复合增速为26.79%,仍是中建领先1.1个百分点。也即中建建筑板块的利润增速并不低于房地产。这是一个让人颇为吃惊的结论。
然后我们测算了中建近5年来的复合增速，因为数据低时好增长，数据大了以后，再保持高速增长很难。结果是：主营收入复合增速为14.73%；股东净利润复合增速为17.15%;扣非以后为17.42%;这个数据跟万科前10年的数据相比,稍低于万科的数据。万科股东净利润增速分别是17.71%，扣非后为17.80%。而这五年来,万科的数据比中建稍弱;股东净利润复合增速为16.91%,扣非以后为16.95%。
从前面这些年份的数据表现来看，万科表现好的年份只有08年，12年，16年三年。其他年份中建表现要好一些。基本上是四年一个周期，万科好一年，中建好三年。而且从总体的增速，无论10年复合增速还是5年复合增速来看，10年复合增速中建远好于万科，但5年复合增长，中建相对万科要好一些，只是不那么明显。
其中的主要原因，就在于中建是做工程出身，利润薄，因此公司的成本和费用控制能力，可能要远好于万科。这是我对它们之间比较的结论。
万科的股价表现要远好于中国建筑。这是暂时的还是永久的，我相信可能是暂时的。它之所以有如此表现，主要是原来它特殊的股权结构，导致机构一拥而上，导致抢权。但现在股权之争尘埃落定，争夺已经没有必要了，那么导致万科股价大涨的股权因素应该是消失了，如此，股价最终将会回归到基本面上去。
如此，则要么万科的定价是错的，要么中建是错的。如果万科是错的，那么未来是它回归基本面。如果中建是错的，那么未来是它将向上涨。这个应该没有第三个结论。
最后补充一个事实，万科当年的标杆企业，最初是美国的帕尔迪，后来万科学习过中海地产。尽管中海当初并不是万科的标杆企业，但曾经成为过万科追赶的对象。因为中海净利润很高。而中海恰恰是中建的子公司。万科曾经低下身段学中海发展，现在股价定位远好于曾经学习的对象，也远好于中国建筑，这个现象，有多大的合理性，我没有结论，大家可以思考。
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发表于 2017-11-26 19:31:37
