张平：京沪深房价几个月后将出现调整？

大参考

　　近期，有美媒报道，房价快速上涨促使中国一些城市推出新一轮限购令和信贷收紧政策，导致这些城市房产交易量明显下降，但这些措施对房价的全面影响还有待观察，并且各个城市情况差异较大。现在状况是，中国城市的房地产正处于“量缩价滞”的对峙时期。

　　一直以来，中国楼市被民间称之为“打不死的小强”，不仅每轮房地产调控都“陡劳无功”，而且在每一轮调控之后，房价越涨越高，这让百姓苦不甚言。但开发商则表示，一线城市高房价存在既为合理，没有必要调控。任志强更是直言：本轮房价调控之后，楼市会更加疯狂反弹。那么一线城市房价究竟有没有泡沫？笔者认为一线城市房价泡沫膨胀得很大。

　　其一，如果我们去看看京沪等一线城市的千万级住宅小区，就会发现，这些小区凌乱地停满了自行车、电摩。这些出行工具的存在，绝对不是因为业主有多么重视环保，而往往是他们最常用的出行方式。廉价出行方式本身，显示出几乎绝大部分业主都已丧失了在当下价格水平下购买新房的能力，他们之所以还能居住在千万级住宅小区，因为其买房买得早。

　　其二，一线城市的高收入群体也对房价“无能为力”。即便你是个月入2万的收入不菲的白领，省下50%的收入去养房，京沪最廉价可居住的住宅可能要每套300万。这意味着，作为高收入白领的你，收入也追赶不上哪怕每年5%的房价涨幅，凭一己之力去买房，也已不再可能。

　　其三，中国一线城市房价市值惊人，仅京沪深三地的房产市值就超过了70万亿元，这还不包括酒店、商铺、写字楼。而当下沪港深三大交易所上市公司市值之和，也只到70万亿。而且把京沪广深四大一线城市房价市值加在一起，据然可以买下半个美国。所以，要想否定中国一线城市房价没有泡沫，是很困难的。

　　当前中国房地产出现了结构性分化问题，一方面一线城市房价在世界上排名靠前，但当地百姓收入增长迟滞不前。另一方面，三四线城市房价涨幅缓幅，正受到去库存的影响。现在问题又来了，既然一线城市房价存在泡沫，按照存在即为合理的逻辑，一线城市这十多年来，房价贵肯定有其贵的道理吧？

　　首先，各种社会资源集中在一线城市中心区域，使得大量人口居住在此，其中更包括了全国各地的富裕群体，那么当地房源肯定要比其他城市更紧稀缺一些。以北京为例，五环内面积约为750平方公里，占北京行政区划面积的约5%，但是教育、医疗、就业、娱乐、金融等各种资源，几乎全部集中在五环之内。人口大规模的流入带动当地的政府收入增长、消费和就业，谁愿意离开？

　　再者，中国税赋主要集中在商品流通领域，而中国家庭税赋较轻，甚至在房产持有环节没有税。中国家庭以占国民收入初次分配约40%的份额仅提供了政府税收的约8%，中国企业占国民收入初次分配的约50%却支撑了政府税收的约70%。中国家庭税轻加之储蓄意愿强烈，造就了最有钱买房和储蓄的特殊阶段。

　　最后，最悬殊的收入分配。目前京沪深新房价格动辄过千万，谁仍有买房实力？据说在中国，约120万人拥有37万亿可投资金融资产，而全部中国民众的可投资金融资产约为100万亿。正是这万分之一的国民，再通过信贷加杠杆，马上拥有强大的购房能力。目前仍有在京沪深购入新房能力者，可能已不足中国居民的0.1%。更多比例的人，只能忍受一次买房终生当房奴宿命。

　　面对房地产政策的频频出台，很多学者认为，京沪深房价出现拐点取决于二大因素：一个是储蓄率能否降下来？现在很多人拼命存钱就是为了付购房首付款，而当储蓄率下降了，说明国民炒房意愿不再强烈了。

　　另一个因素是开征房产税，因为中国家庭部门的纳税很少，个税、遗产税、房产税等都没有有效征管甚至没有开征，如果政府将房产税征收对像扩围，不管对增量或存量房源都要缴税，那么大量持有房产的人恐怕要坐不住了，开始降价抛房出售。

　　而笔者认为，未来一线城市房价是否会出现拐点，主要看两个大的趋势：第一，纵观历史，日本和香港，当年的货币当局对M2的增速从10%以上，逐步放缓至个位数，这是一个危险的信号，因为房地产泡沫都是靠大量信贷堆砌而成，如果M2增速放缓，说明央行对流动性正在收紧，甚至意在降杠杆，那么，房地产泡沫会因没有更多的资金继续支撑，而出现历史性拐点。

　　第二，汇率拐点。我们看到人民币汇率近一年多来出现了4轮持续贬值周期，使得外汇占款快速下降。人民币进入贬值周期，而美元指数呈现升值态势，则会带动国内外游资抛售以人民币计价的资产，兑换成美元流出中国。

　　一旦人民币汇率出现趋势性贬值，国内一线城市的房地产泡沫出现大调整只是时间问题。李嘉诚近年来大手笔抛售内地房产，将房产兑换成流动资金，现在他手中的内地房产几乎抛售殆尽，这就是明证。

　　一线城市房价是否存在泡沫？有泡沫已共识。那何时出现拐点？主要还是看汇率和M2增速。人民币汇率若一直贬值，会使大量游资抛售人民币资产，转持美元资产。而M2增速快速下滑，将使得炒房者无法得到更廉价的信贷支持，而现在这些情况都在悄然发生，一线城市房价大调整已是指日可待。