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刘晓博:楼市,又一个“国家中心城市”传来大消息!

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发表于 2019-3-22 18:41:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
  3月22日,楼市最大的看点是:河南省“省直等单位职工”的公积金贷款上限,陡然增加了33%到50%。

  根据“河南省省直机关住房资金管理中心”在官网发布的“关于住房公积金贷款政策调整的通知”:

  为更好的服务省直住房公积金缴存职工,满足购房职工的贷款需求,结合住房公积金业务实际情况,经住房公积金监管部门同意,河南省省直机关住房资金管理中心(以下简称:省直中心)对省直住房公积金贷款政策进行如下调整:

  一、提高最高贷款额度

  夫妻双方均在省直中心连续正常缴存住房公积金6个月以上,郑州市区内购买首套住房,满足省直中心住房公积金贷款条件,最高贷款额度由原来的60万元调整为80万元,其他情况贷款额度由原来的40万元调整为60万元。

  二、推进商业住房贷款转住房公积金贷款业务

  符合省直中心住房公积金贷款条件,商业住房贷款购买的自住住房取得《不动产权证》,可以申请办理商业住房贷款转住房公积金贷款业务。

  本通知自2019年3月22日起实行,未涉及的住房公积金个人住房贷款政策仍按原规定执行。

  由上述文件可以看出,“在省直中心连续正常缴存住房公积金”的人,可以享受此次额度上调。

  那么问题来了:都有哪些人在“省直中心”缴存住房公积金?根据“河南省省直机关住房资金管理中心”官网的自我介绍:

  河南省省直机关住房资金管理中心1994年11月经省编委批准成立,隶属于河南省机关事务管理局……主要职责是负责省直各单位、中央驻郑单位、部属、省属大专院校及其所属单位住房公积金和其他住房资金的归集、使用和管理工作。

  可见,在“省直中心”交公积金的不仅仅是“河南省直属机关”,还有中央驻郑单位、部属、省属大专院校等。说白了,就是郑州市无权管辖的、在郑州工作生活的“公家人”。

  这些人工作、生活在郑州,所以购房也在郑州。因此文件赋予他们的贷款额度,是在郑州使用的。

  所以,这是郑州楼市的一件大事。

  目前郑州楼市商业房贷上浮的比例仍然偏高。根据公开报道,目前首套房普遍上浮25%,二套房普遍上浮30%到35%。也就是年利率达到了6.125%到6.615%。

  而公积金贷款利率非常优惠,5年以上为3.25%。所以,大幅增加公积金贷款额度,对减轻购房者的负担比较明显。

  那么问题来了:“省直中心”上调额度,会不会扩展到郑州全体公积金缴存人?

  我觉得很有可能。也就是说,未来这将成为一个普惠政策,而不太可能让“省直中心”缴存人长期独享。

  通过公积金买郑州房子的,一类是“省直中心”的缴存人;另一类是郑州市本地机关、单位、企业的缴存人,后者的公积金交给了“郑州市公积金中心”。大家面对同一个市场,就是郑州楼市。虽然第一类人公积金交得可能比较多,但长期享有高额度不太可能。所以,郑州市公积金中心应该也会很快上调额度。

  上调公积金贷款额度对楼市是利好,相当于变相降息,可以起到“杠杆撬动”的作用。

  我此前多次在专栏里讲过,2019年1到2月楼市显著偏冷,土地拍卖市场和新房销售,都出现了成交量、成交金额的“跳水”。为了“稳房价、稳地价、稳预期”,楼市上必然要有“托”的动作。

  四大一线城市年初以来针对楼市的降税,以及定向降息,都预示着楼市调控方向的逆转,以及新周期的开启。

  近日,石家庄对省内落户的“零门槛”,其实也隐含着“稳楼市”的意图。根据石家庄新出台的“户籍新政”,河北省内的户口,可以“零门槛”迁入石家庄城区,不再要求“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制,而且直系亲属可以零门槛随迁。

  据“经济日报”报道,新政出台仅仅两天,已有1123名群众办理了石家庄城区、城镇户口。

  当省会城市落户“零门槛”的时候,省内普通地级市、县级市、县城其实是没有任何竞争力的。人口一定是首先流向省会城市。

  无论是省会城市调高公积金贷款额度,还是“零门槛”抢人口,都将加速中国的“大城市化”和“城市圈化”,这就是所谓的“新兴城镇化”,或者中国城镇化的2.0版。很多已经落户在县城、地级市的人,会再次迁移户口,投奔更有希望的中心城市。

  下面简评一下华北地区的城市,尤其是郑州和石家庄两个城市。

  在包括山西、陕西的“大华北”地区,有西安、太原、石家庄、济南、青岛、郑州、天津、北京等中心城市和雄安新区。

  其中北京、天津是直辖市、兼国家中心城市;西安是副省级城市、国家中心城市,郑州是国家中心城市,济南是副省级城市、省会城市,青岛是副省级城市、计划单列市,太原、石家庄是普通的省会城市。

  在这个大区涉及的城市里,国家战略分为三个层级:

  1、北京、雄安新区;

  2、天津、西安、郑州;

  3、其他中心城市。

  在其他城市里,济南和青岛在竞争“国家中心城市”,当选的可以晋升到第二个层级。至于太原和石家庄,则基本上没有这个机会,因此属于垫底的中心城市。

  相对而言,石家庄似乎最衰。因为河北北部、中部的地级市都以北京天津为中心,石家庄只是能辐射河北南部。太原虽然不强,但在省内还是没有竞争对手的。目前石家庄和太原汇聚的资金都在1.2万亿左右,跟青岛的1.6万亿、济南的1.7万亿还有显著距离。

  至于郑州和西安,汇聚资金都在2.1到2.2万亿左右,已经算是“强二线城市”。天津汇聚资金3万亿,则更强一些。至于北京,则超过了区域内其他中心城市的总和,接近16万亿,是绝对的强者,连香港上海都要臣服。

  在河南投资买房,首选郑州。郑州发展方向是向东融合开封,向东南拉近自己的空港。郑州面积不算大,未来除了把周边代管市县变成区之外,还有进一步扩容的可能。在河南省内,投资买房除了郑州,基本上没有第二个选择,除非你真的不想赚钱。

  石家庄是弱省会,经济的真实体量勉强超过郑州的一半。本来在京津冀是第三大城市,现在落到了雄安新区之后。雄安新区马上将获得省级经济社会管辖权,进一步超越石家庄。但雄安新区限制房地产,所以给石家庄提供了一些机会。所以在河北投资买房,除了北三县、廊坊市区和固安,就是石家庄。石家庄虽然不如郑州好,但也比河南、河北普通地级市强(廊坊除外)。

  至于天津、西安、济南、青岛、太原,也都有投资价值。毕竟,这些城市都有自己的腹地,或者较高的行政级别,有汇聚人口和资金的能力。

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